분양계약 해제 후 시행사 대납 중도금 대출이자, 대납일부터 법정이자까지 돌려줘야 할까 

분양계약을 맺을 때 시행사가 중도금 대출이자를 대신 내주기로 했는데, 잔금을 마련하지 못해 계약이 해제되면서 그 이자를 일괄 상환하라는 요구를 받는 수분양자가 있습니다. 이자를 대신 내준 것은 시행사인데 왜 내가 돌려줘야 하는지, 돌려준다면 원금뿐 아니라 이자에 이자까지 붙는지가 가장 많이 묻는 부분입니다. 이 문제는 계약서의 이자 대납 조항이 해제 이후에도 살아있는지, 그리고 반환금에 붙는 이자의 시작점이 해제일인지 대납일인지에 따라 금액이 달라집니다. 이 글에서는 대법원이 이 쟁점을 어떻게 정리했는지, 수분양자가 어떤 항목을 확인하고 대응해야 하는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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중도금 대출 이자후불제 — 시행사가 대신 내는 구조부터 정리

신축 아파트 분양에서 수분양자는 계약금을 낸 뒤 중도금을 여러 차례 나누어 내는데, 이 중도금을 수분양자 명의로 은행에서 대출받아 충당하는 방식이 일반적입니다. 이때 대출금은 수분양자의 통장을 거치지 않고 은행에서 시행사 계좌로 곧바로 들어가고, 대출이자는 입주 때까지 시행사가 대신 은행에 납부하는 조건을 붙이는 경우가 많습니다. 흔히 이자후불제 또는 이자대납 조건이라 부르며, 분양 홍보 문구에서는 이를 무이자 혜택처럼 소개하기도 합니다.

그러나 법적으로 이 이자는 면제된 것이 아닙니다. 대출계약의 채무자는 어디까지나 수분양자이므로 이자 지급 의무도 수분양자에게 있고, 시행사가 은행에 낸 돈은 수분양자의 채무를 대신 변제해 둔 것입니다. 계약서에는 보통 "시행사가 대출이자를 우선 대납하고, 수분양자는 입주 시 이를 시행사에 상환한다"는 취지가 적혀 있고, 여기에 "계약이 해제되면 대납한 이자를 일괄 상환한다"는 조항이 함께 붙기도 합니다. 계약서의 이 조항들이 해제 이후 어떻게 작동하는지가 이 글의 출발점입니다.

• 중도금 대출 — 채무자는 수분양자, 대출금은 시행사(또는 신탁계좌)로 직접 입금.

• 이자 대납 — 시행사가 입주 전까지 은행에 납부, 수분양자 부담분은 입주 시 정산이 원칙.

• 해제 시 정산 조항 — 대납이자 일괄 상환 문구가 있는지 계약서·특약에서 확인.

• 대출 실행일·대납 일자별 내역 — 시행사가 보낸 대납 내역서와 은행 이자 납부 확인서로 대조.

이자 대납은 이자 면제가 아니라 시행사가 수분양자의 채무를 먼저 갚아 둔 것이며, 정산은 뒤로 미뤄졌을 뿐이다.

분양계약이 해제되면 — 원상회복의무와 민법 제548조

계약이 해제되면 각 당사자는 상대방을 계약 이전의 상태로 되돌려 놓을 의무를 집니다. 민법 제548조 제1항은 이를 원상회복의무로 규정하고, 같은 조 제2항은 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가산하도록 정하고 있습니다. 분양계약이 해제되면 시행사는 받은 계약금과 중도금을 돌려주고, 수분양자는 입주·사용 이익이 있었다면 이를 반환하는 식으로 서로 되돌립니다.

원상회복의 범위에는 계약의 이행으로 상대방이 얻은 이익이 모두 포함됩니다. 시행사가 이자를 대신 내주었다는 것은 수분양자가 그만큼 은행에 이자를 내지 않고 넘어갔다는 뜻이므로, 계약이 존속하는 동안은 입주 시 정산하면 되는 사정이었습니다. 그런데 계약이 해제되어 입주가 일어나지 않으면 정산 시점 자체가 사라지고, 수분양자가 누린 이자 면제 이익은 정리할 대상으로 남습니다. 결국 문제는 이 대납이자가 해제로 소급 소멸하는 계약 조건의 일부인지, 해제와 무관하게 별도로 책임져야 하는 돈인지로 모입니다.

또 하나 기억할 점은 쌍방의 원상회복의무가 민법 제549조를 통해 제536조(동시이행)가 준용되어 서로 맞물린다는 것입니다. 시행사가 중도금과 계약금을 돌려주지 않은 채 대납이자만 청구하거나, 수분양자가 대납이자를 빼고 돈만 먼저 달라고 하는 것은 모두 동시이행 관계 안에서 조정되는 대상입니다.

대법원의 판단 — 대납이자는 원상회복의 범위에 들어간다

이 쟁점에 관해 대법원 2022. 4. 28. 선고 2018다290801 판결은 구체적 기준을 제시했습니다. 사안은 시행사가 수분양자의 중도금 대출이자를 대납하고, 계약이 해제되면 수분양자가 이를 일괄 상환하기로 약정했는데, 수분양자가 잔금을 내지 못해 시행사가 계약을 해제한 경우입니다. 대법원은 대출이자 부담에 관한 약정이 분양계약이 계속된다는 전제 위에서 마련된 것이므로, 계약이 해제되면 그 약정도 소급해서 효력을 잃는다고 보았습니다.

효력을 잃는다고 해서 대납이자가 수분양자에게 면제되는 것은 아닙니다. 대법원은 이자 대납으로 수분양자가 얻은 이익은 해제에 따른 원상회복의 범위에서 정리되어야 한다고 보아, 수분양자가 시행사가 대신 낸 이자 상당액을 돌려줘야 한다고 판단했습니다. 즉 이자 대납 조건이 해제와 함께 사라지는 대신, 대납된 금액은 원상회복이라는 다른 통로로 수분양자에게 청구됩니다. 수분양자가 "계약이 없어졌으니 대납 약정도 무효"라고만 항변해서는 시행사의 청구를 막을 수 없는 이유입니다.

해제로 이자 대납 약정이 사라져도, 대신 낸 이자 상당액은 원상회복으로 수분양자가 시행사에 돌려줘야 한다.

이자의 시작점 — 해제일이 아니라 대납한 날부터

실무에서 금액을 가장 크게 가르는 부분이 이자 기산점입니다. 시행사가 계약 해제를 통보한 날 또는 그 다음날부터 이자를 계산하자고 하는 경우가 많은데, 위 판결은 이를 받아들이지 않았습니다. 대법원은 특별한 사정이 없는 한 수분양자가 반환할 대납이자 상당액에는 시행사가 이자를 대납한 날부터 법정이자를 붙여야 한다고 보았고, 반환채무의 변제기를 계약 해제일로 보아 그 다음날부터 지연손해금을 인정한 원심판단을 잘못이라고 하여 파기했습니다.

그 논리는 민법 제548조 제2항의 구조에서 나옵니다. 원상회복으로 돌려줄 금전에 붙는 이자는 약속한 날짜를 어겨서 생기는 지연손해금이 아니라, 받은 이익 전부를 돌려준다는 원상회복의 성질을 가진 부당이득반환에 가깝습니다. 그렇다면 이익을 얻은 시점, 곧 시행사가 은행에 이자를 낸 날이 이자의 출발선이 됩니다. 수분양자의 입장에서 이는 대납이자를 매달 한 번씩 낸 것으로 보고, 달마다 낸 날부터 따로 이자를 계산한다는 뜻입니다. 대납이 오래 계속될수록 앞선 달의 이자에 붙는 이자가 쌓이므로 금액 차이가 커집니다.

• 원금 — 시행사가 은행에 실제로 납부한 대출이자의 합계.

• 이자 가산 — 월별 대납일부터 반환일까지 각각 계산(해제일 일괄 기산이 아님).

• 이율 — 약정이 있으면 약정 이율, 없으면 법정이율(민법 연 5%, 상행위로 인한 채무는 상법 연 6%).

• 소송이 제기되면 소장 부본 송달 다음날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%가 적용될 수 있음.

수분양자가 다툴 수 있는 지점 — 해제 책임과 대납 시기

대납이자 반환의무가 모든 경우에 같은 범위로 인정되는 것은 아닙니다. 가장 먼저 볼 것은 누구의 사정으로 계약이 해제되었는지입니다. 수분양자가 잔금을 내지 못해 시행사가 해제한 경우와, 시행사의 준공 지연·하자·분양 광고 위반 등으로 수분양자가 해제한 경우는 법적 구도가 전혀 다릅니다. 후자라면 해제 책임이 시행사에 있으므로 수분양자가 낸 대금의 반환은 물론, 시행사의 대납이자 청구 자체를 다툴 수 있는 사정이 생깁니다.

대납 시기도 분리해서 따져봐야 합니다. 해제 전에 대납된 이자는 수분양자가 이행을 이어가는 동안 발생한 것이어서 원상회복의 대상이 되지만, 해제 의사표시 이후에도 시행사가 대출을 정리하지 않고 이자를 계속 낸 부분은 사정이 다릅니다. 해제 후에도 대출 약정이 은행에 남아 있도록 방치한 것이 시행사의 선택이었다면, 그 기간의 이자를 수분양자에게 전부 넘기는 것은 형평에 맞지 않다는 반론이 가능합니다. 실제로 이 사건의 1심도 해제 이후 대납분은 시행사 귀책으로 발생한 부분이라는 취지로 판단했습니다. 따라서 대납 내역서를 받으면 월별 납부일과 해제 통보일을 나란히 놓고 해제 이후 구간을 따로 표시해 두어야 합니다.

시행사의 청구가 들어왔을 때 — 순서대로 점검할 자료

시행사나 신탁사가 내용증명, 지급명령, 가압류 등으로 대납이자를 청구해 오면 가장 먼저 청구 금액이 어떻게 구성되었는지 쪼개 보아야 합니다. 이자 원금, 가산이자, 위약금(계약금 몰취), 연체료가 한 덩어리로 청구되는 경우가 많은데, 각각 근거 조항과 계산 방식이 다릅니다. 특히 가산이자를 해제일 이후 지연손해금으로 계산했는지, 대납일부터 계산했는지에 따라 금액이 달라지므로 계산식을 요구해서 확인하는 것이 좋습니다.

다음으로 시행사가 받아 간 중도금이 얼마인지도 맞붙여 보아야 합니다. 시행사가 해제로 돌려줄 계약금·중도금이 있다면 그 반환과 수분양자의 대납이자 반환은 서로 맞물린 원상회복 관계에 있어, 한쪽만 먼저 이행하라는 요구에는 동시이행으로 맞설 수 있습니다. 중도금이 대출금으로 시행사나 신탁사에 직접 입금되었다면 그 반환 책임을 누가 지는지, 대출 은행과의 관계는 어떻게 정리되는지도 함께 확인합니다.

• 분양계약서 본문·특약 — 이자 대납 조항과 해제 시 정산 조항의 정확한 문구.

• 중도금 대출약정서와 대출 실행 내역 — 대출일, 금액, 대출금 입금처.

• 시행사의 대납 내역서와 은행 이자 납부 확인 자료 — 월별 금액과 납부일.

• 해제 통보서(내용증명) — 통보일과 해제 사유.

• 시행사로부터 돌려받을 계약금·중도금의 반환 내역과 가산이자 계산표.

실제 계산 예시 — 대납 이자가 불어나는 방식

가정을 하나 세워 보겠습니다. 시행사가 중도금 대출 3억원에 대한 이자를 매달 100만원씩 12개월 동안 대신 냈고, 그 뒤 잔금 미납으로 계약이 해제되었다고 합시다. 대납 원금은 1,200만원입니다. 해제일부터 이자를 계산한다면 1,200만원에 대해서만 이자가 붙지만, 대납일부터 계산하면 첫 달 100만원에는 약 12개월분, 마지막 달 100만원에는 거의 붙지 않는 구조로 월별 이자가 따로 쌓입니다.

연 5% 가정으로 월별 평균 기간을 6개월 안팎으로 보면 가산이자는 대략 30만원 안팎으로 계산되고, 해제 후 반환이 늦어져 1~2년이 더 지나면 원금 1,200만원 전체에 매년 60만원 안팎이 추가됩니다. 소송으로 가서 판결이 확정되기까지 시간이 길어지면 소송촉진법상 높은 이율이 적용되는 구간이 생기므로, 협상이 길어질수록 금액 부담이 커지는 구조입니다. 그래서 반환을 피하기 어려운 사안이라면 다툴 부분과 인정할 부분을 일찍 나누어, 인정하는 부분은 조기에 정리하는 편이 부담을 줄입니다.

자주 묻는 질문

Q. 시행사가 대신 낸 이자를 왜 제가 돌려줘야 하나요?

A. 중도금 대출의 채무자는 수분양자이므로 이자 지급의무도 본래 수분양자에게 있고, 시행사는 이를 먼저 대신 변제해 둔 것입니다. 계약이 해제되면 이자 대납 약정은 효력을 잃지만, 수분양자가 얻은 이익은 원상회복의 범위에서 정리되므로 대납된 이자 상당액을 돌려줘야 합니다.

Q. 이자는 해제일부터 계산하나요, 대납일부터 계산하나요?

A. 대법원 2022. 4. 28. 선고 2018다290801 판결은 특별한 사정이 없는 한 시행사가 대납한 날부터 법정이자를 가산해야 한다고 보았습니다. 해제일 다음날부터의 지연손해금으로 계산하는 방식은 받아들이지 않았습니다.

Q. 해제된 뒤에 시행사가 낸 이자도 모두 부담해야 하나요?

A. 해제 이후 구간은 별도로 다툴 여지가 있습니다. 해제 후에도 시행사가 대출을 정리하지 않고 이자를 계속 낸 것이라면, 그 부분은 시행사의 귀책으로 발생한 것이라는 반론이 가능하며, 1심에서 이런 취지로 판단한 사례도 있습니다. 월별 납부일과 해제 통보일을 대조해 구간을 나누어 두어야 합니다.

Q. 시행사의 잘못으로 계약을 해제했다면 대납이자도 돌려줘야 하나요?

A. 해제 책임이 시행사에 있다면 사정이 달라집니다. 준공 지연이나 분양 조건 위반이 해제 사유라면 수분양자는 낸 대금의 반환을 구하는 쪽에 서고, 시행사의 대납이자 청구는 그 반환채무와 상계·동시이행 등으로 조정됩니다. 해제 사유를 입증할 자료를 확보하는 것이 먼저입니다.

Q. 이자에 적용되는 이율은 얼마인가요?

A. 약정 이율이 있으면 그에 따르고, 없으면 민법상 연 5%, 상행위로 인한 채무라면 상법상 연 6%가 법정이율입니다. 소송이 제기되어 소장 부본이 송달된 다음날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 더 높은 이율이 적용될 수 있습니다.

Q. 계약금을 이미 몰취당했다면 대납이자는 따로 내야 하나요?

A. 계약금 몰취(위약금)와 대납이자 반환은 법적 성질이 다른 별개의 청구입니다. 위약금은 계약 위반에 대한 손해배상 예정이고, 대납이자는 수분양자가 얻은 이익의 반환이므로 둘 다 청구될 수 있습니다. 다만 위약금이 과다하다면 민법 제398조 제2항에 따라 감액을 구할 수 있습니다.

맺음말

분양계약이 해제되면 시행사가 대신 낸 중도금 대출이자는 이자 대납 약정이 사라진 뒤에도 원상회복의 범위에서 수분양자가 돌려줘야 할 돈이 되고, 그 이자는 해제일이 아니라 시행사가 대납한 날부터 계산하는 것이 대법원의 입장입니다. 다만 해제 책임이 누구에게 있는지, 해제 이후 대납분이 어떻게 발생했는지에 따라 반환 범위는 달라질 수 있어, 청구서의 구성 항목을 하나씩 나누어 보는 일이 우선입니다.

중도금 대출약정서, 대납 내역서, 해제 통보서만 갖추어도 어느 부분을 인정하고 어느 부분을 다툴지가 선명해집니다. 광교나 수지 일대처럼 신축 분양이 활발한 지역에서는 시행사와 신탁사가 얽힌 정산 분쟁이 적지 않으므로, 청구를 받았다면 합의서에 서명하거나 금액을 송금하기 전에 계산 근거부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.