분양가상한제 아파트 실거주 의무를 못 지키면 어떻게 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

수도권 분양가상한제 아파트에 당첨된 뒤 직장 이전, 자녀 학교, 전세 세팅 같은 사정이 생겨 “실거주 의무를 지키기 어렵다”는 상담이 꾸준히 이어지고 있습니다.

실무에서 가장 흔한 말은 “일단 입주만 해두면 되겠지”, “전세 맞추고 주민등록만 옮겨두면 모를 것”, “팔고 나면 끝이니 나중에 문제 삼겠나” 하는 안심입니다. 그러나 이 주택은 소유권보존등기와 동시에 거주의무 사실이 부기등기로 남고, 지방자치단체가 주민등록 전산정보까지 들여다볼 수 있어 이런 안심은 대개 거주의무 기간이 지나기 전에 무너집니다.

현행 주택법은 거주의무를 지키지 않은 채 주택을 넘기면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고, 의무를 어긴 사실이 드러나면 한국토지주택공사가 주택을 사들이는 절차까지 마련해 두고 있습니다. 즉 실거주 의무는 단순한 권고가 아니라 형사처벌과 강제 매입이 따르는 법적 의무입니다.

아래에서는 실거주 의무가 어떤 주택에 어떤 기간으로 적용되는지, 이를 지키지 못하면 어떤 일이 벌어지는지, 부득이하게 이사해야 할 때 어떤 길이 열려 있는지 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 수도권 분양가상한제 주택 입주자는 정해진 기한 안에 입주하고 계속 거주해야 합니다

실거주 의무는 ‘입주 기한’과 ‘계속 거주 기간’ 두 가지로 구성됩니다.

주택법 제57조의2 제1항은 사업주체가 수도권에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택(그리고 토지임대부 분양주택)의 입주자에게 두 가지를 요구합니다. 하나는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하는 것이고, 다른 하나는 거주의무기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주하는 것입니다. 상속으로 취득한 사람은 거주의무자에서 제외됩니다.

거주의무기간은 분양가격이 국토교통부장관이 고시한 방법으로 정한 인근지역 주택매매가격의 몇 퍼센트인지, 그리고 공공택지인지에 따라 달라집니다. 주택법 시행령 제60조의2 제1항에 따르면 공공택지 주택은 분양가가 인근 매매가격의 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년이고, 공공택지 외의 택지 주택은 80% 미만이면 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년입니다. 토지임대부 분양주택은 5년입니다.

많은 분들이 “입주만 하면 의무는 끝”이라고 오해하지만, 법이 요구하는 것은 입주 사실이 아니라 기간 동안의 계속 거주입니다. 전세를 놓고 주민등록만 남겨두는 방식, 입주 후 곧바로 임대를 놓고 다른 곳에서 사는 방식은 모두 계속 거주로 인정받기 어렵습니다.

해외 체류 등 부득이한 사유가 있으면 그 기간은 거주한 것으로 보지만, 이 역시 시행령이 정한 사유에 한정되고 한국토지주택공사의 확인을 받아야 합니다.

실거주 의무는 3년 이내 입주와 거주의무기간 동안의 계속 거주를 함께 지켜야 충족됩니다.

2. 의무를 지키지 못하면 그 주택은 양도할 수 없고, 부기등기가 이를 막습니다

거주의무를 채우기 전에는 매매·증여를 포함해 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 금지됩니다.

제57조의2 제2항은 거주의무자가 거주의무를 이행하지 않은 경우 해당 주택을 양도할 수 없다고 정합니다. 여기서 양도에는 매매뿐 아니라 증여, 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 포함되고, 상속만 제외됩니다. 즉 아파트를 가족에게 증여하는 방식으로 의무를 우회할 수도 없습니다.

이 금지는 서류상으로만 존재하는 것이 아닙니다. 같은 조 제5항에 따라 사업주체는 소유권보존등기와 동시에 “거주의무기간을 거주하여야 양도할 수 있음”이라는 취지를 부기등기해야 합니다. 시행령 제60조의2 제7항은 이 부기등기에 “거주의무기간을 거주한 뒤 부기등기를 말소해야 양도할 수 있고, 위반하면 한국토지주택공사가 해당 주택을 매입한다”는 내용을 표기하도록 정하고 있습니다.

그래서 거주의무기간을 채우지 못한 채 매매계약을 맺더라도 부기등기가 남아 있는 한 소유권이전등기 단계에서 사실상 막히고, 매수인은 등기를 넘겨받지 못하는 위험을 안게 됩니다. 의무기간을 모두 거주한 뒤에는 지방자치단체의 장에게 거주사실 확인을 신청해 확인서를 받고, 이를 근거로 부기등기를 말소해야 비로소 자유롭게 처분할 수 있습니다(제57조의2 제6항, 시행령 제60조의3).

거주의무기간을 채우기 전 주택은 부기등기 때문에 팔 수도, 증여할 수도 없습니다.

3. 거주의무를 어기고 주택을 넘기면 형사처벌 대상이 됩니다

거주하지 않은 채 주택을 양도한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

주택법 제101조는 벌칙 조항으로, 같은 조 제1호의3에서 제57조의2 제2항 또는 제7항을 위반해 거주의무를 이행하지 않고 해당 주택을 양도한 자를 처벌 대상으로 규정하고 있습니다.

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. … 제57조의2제2항 또는 제7항을 위반하여 거주의무를 이행하지 아니하고 해당 주택을 양도한 자(주택법 제101조).

여기서 처벌되는 행위는 ‘거주하지 않았다’는 사실 자체가 아니라, 거주의무를 채우지 않은 상태에서 양도했다는 점입니다. 따라서 실제로는 거주하지 못했더라도 주택을 처분하지 않고 한국토지주택공사에 매입을 신청하는 경로를 택하면 이 조항의 위험을 피할 수 있습니다. 반대로 매매계약을 먼저 맺고 대금을 받아 두었다면, 이행에 착수한 뒤에는 되돌리기 어려워집니다.

또한 매수인이 계약 당시 부기등기를 확인하지 않았다면 매수인도 계약 이행이 불가능한 상태에 놓여 매매대금 반환과 손해배상 분쟁으로 번지는 경우가 많습니다. 형사책임과 민사책임이 한꺼번에 문제되는 구조입니다.

전매제한 위반은 별개의 조항(제64조 제1항, 제101조 제2호)으로, 전매제한기간 중 주택을 전매하거나 알선한 경우를 다룹니다. 분양가상한제 주택은 거주의무와 전매제한이 동시에 걸려 있는 경우가 많으므로 두 조항을 함께 점검해야 합니다.

거주의무를 채우지 않고 양도하는 순간, 형사처벌과 민사분쟁이 동시에 열립니다.

4. 부득이하게 이사해야 한다면 한국토지주택공사에 매입을 신청하는 길이 열려 있습니다

거주를 이전하려면 시장에 팔지 말고 먼저 한국토지주택공사에 매입을 신청해야 합니다.

제57조의2 제2항 단서는 거주의무자가 부득이한 사유(해외 체류 등) 이외의 사유로 거주의무기간 안에 거주를 이전하려는 경우, 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청해야 한다고 정합니다. 이 신청을 하지 않으면 제106조 제4항에 따라 300만원 이하의 과태료 대상이 됩니다.

한국토지주택공사가 주택을 매입하면 거주의무자는 납부한 입주금과 그 입주금에 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 합산한 금액을 받습니다(제57조의2 제4항). 시세 차익은 인정되지 않고, 낸 돈과 이자만 돌려받는 구조입니다. 신청서를 제출하면 한국토지주택공사는 30일 이내에 매입 여부를 통보해야 합니다(시행령 제60조의2 제3항).

한국토지주택공사가 매입하지 않을 수 있는 경우도 있습니다. 시행령 제60조의2 제6항은 한국토지주택공사의 부도·파산, 매입비용이 인근지역 주택매매가격을 넘는 경우 등을 특별한 사유로 정하고 있습니다. 매입 신청 후 매입하지 않는다는 통보를 받으면, 통보일부터 거주의무기간이 끝나는 날까지는 거주한 것으로 보는 규정(같은 조 제2항 제9호 나목)이 있어 신청 사실이 보호막이 됩니다.

그 밖에 세대원의 근무·생업·취학·질병치료로 다른 주택건설지역에 거주하거나 해외에 체류하는 경우(수도권 안에서의 이전은 제외), 군인의 인사발령, 장기요양기관 입소, 혼인·이혼에 따른 승계 거주 같은 사유는 시행령 제60조의2 제2항에 따라 거주한 것으로 봅니다. 다만 이 사유들은 한국토지주택공사의 확인을 받아야 인정됩니다.

이사가 불가피하면 시장에 내놓기 전에 한국토지주택공사 매입 신청과 부득이한 사유 확인부터 받아야 합니다.

5. 위반 사실 확인부터 처분까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

실태조사에서 위반이 드러나면 의견청취를 거쳐 매입이 진행되고, 양도했다면 형사 절차가 따로 열립니다.

거주의무 위반 사건은 통상 ①국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장이 서류 제출을 요구하고 주택에 출입해 조사하거나 주민등록 전산정보 등을 조회하는 실태조사(제57조의3) → ②한국토지주택공사가 위반사실을 알게 되면 14일 이상의 의견제출 기간을 주고 의견 처리 결과를 30일 이내에 통보(시행령 제60조의2 제4항) → ③특별한 사유가 없으면 한국토지주택공사의 주택 매입과 매입비용 지급 → ④이미 양도했다면 수사기관 고발 후 수사·기소·재판(수원 소재 단지라면 수원남부·수원중부경찰서, 수원지방검찰청, 수원지방법원) 순으로 진행됩니다. 조사에 응하지 않거나 출입·조사를 방해하면 300만원 이하의 과태료가 따로 부과됩니다(제106조 제4항 제2호).

실태조사를 받게 되었다면 아래 순서로 자료를 준비하는 것이 좋습니다.

1. 입주자모집공고문과 부기등기가 기재된 등기사항전부증명서를 확인해 내 주택의 거주의무기간과 기산점, 적용 조문을 정확히 특정합니다.

2. 주민등록 초본, 공과금·관리비 납부내역, 출입·주차 기록 등 실제 거주를 입증할 자료와 공백 기간의 사유 자료를 시간순으로 정리합니다.

3. 양도 계약을 이미 맺었다면 이행을 멈추고, 한국토지주택공사 매입 신청 또는 거주사실 확인 신청 중 어느 쪽이 가능한지 판단한 뒤 서면으로 진행합니다.

실거주 여부는 개별 사실관계에 따라 갈리는 만큼, 의견제출 단계에서 어떤 자료를 어떻게 내느냐가 매입 대상 여부와 형사 문제의 방향을 사실상 좌우합니다.

마치며

실거주 의무 문제는 “당첨된 아파트인데 설마 팔지도 못하나”라는 생각 때문에 초기에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 이미 매매계약을 맺은 뒤에야 부기등기와 거주의무 조항을 알게 되는 분도 적지 않습니다.

거주의무를 지키기 어려워진 분양자 입장에서는 시장 매각을 서두르기보다 매입 신청과 부득이한 사유 확인 중 어느 길이 가능한지부터 따져야 합니다. 신청 시점과 증빙 자료에 따라 결과가 크게 달라집니다.

반대로 그 주택을 사려는 매수인 입장에서도 등기부의 부기등기와 거주의무 잔여기간을 확인하지 않으면 대금만 묶이고 등기는 넘어오지 않는 상황에 놓일 수 있습니다.

저는 부동산 거래와 형사 절차가 맞물리는 사건에서 분양자와 매수인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기 대응 하나로 형사 문제로 번질지 여부가 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

실거주가 어려워졌거나 이미 계약을 맺었다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 실거주 의무를 못 지키면 무조건 처벌되나요?

A. 아닙니다. 형사처벌 조항은 거주의무를 채우지 않은 채 주택을 양도한 경우를 대상으로 합니다. 다만 거주하지 못한다면 한국토지주택공사 매입 신청을 하지 않을 때 300만원 이하의 과태료가 문제됩니다.

Q. 전세를 놓고 주민등록만 옮겨두면 거주한 것으로 보나요?

A. 어렵습니다. 법은 해당 주택에 계속하여 거주할 것을 요구하고, 지방자치단체는 서류 제출 요구·출입 조사·주민등록 전산정보 조회로 실제 거주 여부를 확인할 수 있습니다.

Q. 지방 발령이 나서 이사하면 의무 위반인가요?

A. 세대원의 근무·생업으로 다른 주택건설지역에 거주하는 경우는 시행령이 정한 부득이한 사유로 한국토지주택공사의 확인을 받으면 거주한 것으로 봅니다. 다만 수도권 안에서의 이전은 제외됩니다.

Q. 한국토지주택공사가 사주면 얼마를 받나요?

A. 납부한 입주금에 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 더한 금액입니다. 시세 차익은 인정되지 않습니다.

Q. 이미 매매계약을 맺었다면 어떻게 해야 하나요?

A. 부기등기가 남아 있으면 소유권이전이 막힐 수 있고, 양도 시 형사처벌 위험이 있으므로 이행을 서두르지 말고 계약서와 등기부, 거주 이력부터 정리해 대응 방향을 정해야 합니다.

Q. 거주의무기간을 다 채우면 바로 팔 수 있나요?

A. 지방자치단체의 거주사실 확인서를 받아 부기등기를 말소해야 합니다. 전매제한이 따로 남아 있으면 그 기간도 지나야 하므로 두 기간을 각각 확인해야 합니다.