전대 업체가 보증금을 떼먹었는데 건물주도 책임지나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가를 직접 임차한 업체로부터 다시 그 공간을 빌려 쓰는, 이른바 전대차 형태로 가게를 연 뒤 보증금을 돌려받지 못했다는 상담이 꾸준히 들어옵니다. 전대 업체가 연락을 끊거나 “지금은 돈이 없다”며 시간만 끄는 경우가 대부분입니다.

이런 상황에서 가장 먼저 나오는 말이 “어차피 건물 주인이 있는 가게인데, 건물주가 책임져야 하는 것 아니냐”, “건물주도 전대를 알고 있었으니 모른 척하지는 못할 것이다”라는 생각입니다. 그래서 건물주를 찾아가 항의하거나 건물주 앞으로 소송부터 준비하는 분들이 있는데, 그 사이 정작 전대 업체의 재산은 하나둘 빠져나가고 맙니다.

민법은 전차인과 건물주의 관계를 전차인이 건물주에게 의무를 부담하는 구조로 설계했을 뿐, 전차인이 낸 보증금을 건물주가 대신 돌려주는 구조로 설계하지 않았습니다. 다만 건물주의 책임이 예외적으로 인정되는 통로가 있고, 건물주를 거쳐 돈을 받아낼 수 있는 우회로도 있습니다.

아래에서는 전대 업체가 보증금을 반환하지 않을 때 건물주에게 어디까지 책임을 물을 수 있는지, 그리고 실제로 돈을 받아내기 위해 무엇부터 해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 전대차 보증금은 계약 상대방인 전대인이 돌려줄 채무이고, 건물주는 원칙적으로 책임이 없습니다

보증금 반환 채무는 돈을 받은 전대인에게 있고, 전차인과 건물주 사이에는 보증금 계약이 없습니다.

전대차는 두 개의 계약이 겹쳐 있는 구조입니다. 건물주(임대인)와 임차인 사이의 임대차 계약이 하나이고, 그 임차인이 전대인이 되어 전차인과 맺은 전대차 계약이 또 하나입니다. 두 계약은 별개이며, 전차인이 낸 보증금은 전대차 계약에 따라 전대인에게 건네진 돈입니다.

따라서 전차인이 보증금 반환을 청구할 수 있는 상대방은 계약의 당사자인 전대인입니다. 건물주는 그 돈을 받은 적도 없고 전차인과 보증금을 약정한 적도 없으므로, 전대인이 반환하지 못한다는 사정만으로 건물주가 대신 갚을 의무는 생기지 않습니다. 건물주가 전대 사실을 알고 있었다거나 전대에 동의했다는 사실도 마찬가지입니다. 동의는 전대를 건물주에 대한 관계에서 적법하게 만들어주는 효과가 있을 뿐, 전대인의 금전 채무를 건물주가 보증하겠다는 의사표시가 아닙니다.

그래서 건물주를 상대로 보증금 반환 소송을 내면 청구 자체가 기각될 가능성이 높고, 그 사이 전대인의 재산에 대한 보전 조치를 놓치게 됩니다. 건물주 책임 여부와 별개로 전대인 재산 보전은 하루라도 빨리 시작해야 합니다.

전대 보증금의 반환 책임자는 계약 상대방인 전대인이고, 건물주가 전차인에게 직접 보증금을 반환할 의무는 원칙적으로 없습니다.

2. 건물주의 동의가 있었더라도 전차인이 얻는 것은 ‘권리’가 아니라 ‘의무’의 직접 부담입니다

민법 제630조는 전차인을 건물주에게 직접 묶어 둘 뿐, 보증금 반환 청구권을 건물주에게 만들어 주지 않습니다.

민법 제630조 제1항은 건물주의 동의를 얻은 전대에서 전차인과 건물주의 직접적인 관계를 이렇게 정하고 있습니다.

임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다(민법 제630조 제1항).

조문의 방향을 보면, 건물주에게 직접 의무를 지는 쪽이 전차인입니다. 전차인이 건물주에게 보증금을 청구할 수 있다는 규정은 어디에도 없습니다. 오히려 두 번째 문장 때문에 전차인에게 위험이 생깁니다. 전대인이 건물주에게 월세를 내지 않고 잠적한 상태에서 전차인이 전대인에게 월세를 꼬박꼬박 냈더라도, 그 지급을 이유로 건물주의 청구에 맞설 수 없습니다. 건물주는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 민법 제640조에 따라 계약을 해지할 수 있고, 그 경우 전차인은 건물을 비워줘야 하는 처지에 놓입니다. 전차인이 건물주에게 부담하는 범위는 통상 임대차 차임과 전대차 차임 중 낮은 쪽을 한도로 봅니다.

건물주의 동의가 없었다면 사정은 더 나빠집니다. 민법 제629조 제2항에 따라 건물주는 무단 전대를 이유로 임대차를 해지할 수 있고, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호도 임대인 동의 없는 전대를 계약갱신 거절 사유로 정하고 있습니다. 즉 동의 없는 전차인은 전대인의 보증금 반환 불능과 건물주의 명도 요구라는 이중의 위험에 놓입니다.

반대로 건물주의 동의가 있었다면 전차인에게 보호 장치가 생깁니다. 민법 제631조는 건물주와 임차인이 합의로 임대차를 끝내더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 정하고 있습니다. 건물주가 전대인과 짜고 계약을 종료시켜 전차인을 내보낼 수는 없다는 뜻입니다. 다만 이는 점유할 권리에 관한 보호이지, 보증금을 건물주에게 청구할 권리가 아닙니다.

건물주의 동의는 전차인의 점유를 지켜주는 사정이지, 보증금 반환 책임을 건물주에게 옮겨주는 사정이 아닙니다.

3. 건물주에게 책임을 물을 수 있는 경우는 건물주가 직접 관여한 사정이 있을 때로 한정됩니다

돈을 직접 받았거나, 전대인에게 대리권이 있는 것처럼 믿게 했거나, 기망에 가담한 경우가 예외입니다.

건물주가 책임을 지는 경우는 건물주 스스로 이 문제에 관여한 사정이 있을 때입니다. 실무에서 문제가 되는 유형은 크게 세 가지입니다.

첫째, 건물주가 전차인이 낸 보증금을 직접 받은 경우입니다. 전차인이 계약금이나 보증금의 일부를 건물주 계좌로 입금했거나, 건물주가 전대인에게 받을 돈을 전차인 돈으로 갈음했다면, 건물주는 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것이 되어 민법 제741조의 부당이득 반환 문제가 생길 수 있습니다. 이때 핵심은 입금 내역과 그 돈의 성격을 보여주는 자료입니다.

둘째, 건물주가 전대인에게 임대할 권한이 있는 것처럼 믿을 만한 외관을 만들어 준 경우입니다. 건물주가 전대인에게 임대차계약서 양식과 인감을 맡겨 두었거나, 전대인이 건물주 명의로 계약하는 것을 알면서 방치했다면 민법 제125조(대리권 수여의 표시에 의한 표현대리)나 제126조(권한을 넘은 표현대리)가 문제될 수 있습니다. 다만 이 경우 전차인이 대리권이 있다고 믿은 데에 정당한 이유가 있어야 하고, 사업자 등록 사실과 소유자 확인을 소홀히 한 전차인에게는 이 정당한 이유가 부정될 위험이 있습니다.

셋째, 건물주가 전대인의 기망에 가담한 경우입니다. 전대인이 보증금을 받아 챙길 줄 알면서도 건물주가 “전대해도 좋다”는 확인서를 써 주며 전차인을 안심시켰다면, 민법 제750조와 제760조에 따라 공동불법행위 책임이 문제될 수 있습니다. 하지만 이는 건물주가 사정을 알았다는 점을 전차인이 입증해야 하는 영역이어서, 단순히 “알고도 모른 척했다”는 정황만으로는 부족합니다.

세 유형 모두 증거가 핵심입니다. 건물주와 주고받은 문자와 통화 녹취, 확인서, 입금 내역이 있는지에 따라 건물주 책임이 성립할지가 갈립니다.

건물주 책임은 ‘건물주니까’가 아니라 ‘건물주가 직접 돈을 받았거나 책임질 외관·기망에 관여했는가’로 판단됩니다.

4. 실제로 돈을 받아내려면 전대인이 건물주에게서 돌려받을 보증금과 전대인의 재산을 노려야 합니다

건물주에게 직접 청구할 수는 없어도, 전대인이 건물주에게서 돌려받을 돈에 가압류를 걸어 간접적으로 건물주를 거칠 수 있습니다.

전대인이 건물주에게 낸 임대차 보증금이 있다면, 전대인은 임대차가 끝날 때 건물주에게 그 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 전차인은 이 채권을 노릴 수 있습니다. 전대인에 대한 보증금 반환 채권을 근거로 법원에 전대인이 건물주에게 가진 보증금 반환 채권에 대한 가압류를 신청하고(민사집행법 제276조), 이후 확정판결 등 집행권원을 받으면 압류 및 추심명령이나 전부명령(민사집행법 제223조, 제229조)으로 건물주로부터 직접 지급받는 방식입니다. 이 경우 건물주는 전대인의 연체 차임이나 손해액을 공제한 나머지만 지급하면 되므로, 임대차 종료 시점에 받을 수 있는 금액이 얼마인지를 미리 따져 봐야 합니다.

한편 전대인이 건물주에게 보증금 반환 채권을 행사하지 않으면 전차인이 채권자대위권(민법 제404조)으로 대신 행사할 수도 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항도 건물주의 동의를 받아 전대차계약을 체결한 전차인에게 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 안에서 임차인을 대위해 건물주에게 갱신을 요구할 수 있는 길을 열어 두고 있습니다.

임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제13조 제2항).

보증금을 돌려받지 못한 채 쫓겨날 위험이 있는 전차인에게 이 조문은 점유를 유지하는 방편이 됩니다. 아울러 전대인이 처음부터 돌려줄 의사나 능력 없이 보증금을 받아 챙겼다면 사기죄(형법 제347조 제1항, 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금)가 문제됩니다. 대표적인 경우가 건물주의 동의가 없는데도 있다고 속였거나, 이미 임대차가 끝나가는 사실을 숨긴 채 전대차를 체결한 경우, 같은 공간을 여러 사람에게 중복 전대한 경우입니다. 형사 고소로 수사가 시작되면 전대인의 금융 거래가 확인되고, 합의를 통한 반환이 이루어지는 경우도 적지 않습니다.

회수의 핵심은 건물주를 직접 겨냥하는 것이 아니라, 전대인이 건물주에게서 받을 돈과 전대인의 책임재산을 먼저 묶어 두는 것입니다.

5. 보증금 회수는 증거 확보부터 가압류, 고소, 소송 순으로 진행됩니다

건물주를 만나기 전에 전대인의 재산이 사라지지 않도록 보전 절차를 먼저 걸어야 합니다.

전대 보증금 사건은 통상 ①전대인 상대 내용증명 발송 및 가압류 신청(소재지가 수원이라면 수원지방법원 관할) → ②사기 혐의가 있으면 관할 경찰서(수원남부·수원중부경찰서 등)에 고소장 접수 → ③검찰(수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④보증금 반환 청구 소송 제기 및 판결 후 집행의 순서로 진행됩니다. 가압류는 소송보다 먼저 신청할 수 있고, 시간이 지날수록 전대인의 재산이 흩어질 수 있어서 가장 앞에 둡니다.

그 전에, 아래 순서로 자료부터 모아 두시는 것이 좋습니다.

1. 건물 등기부등본과 전대인의 원임대차계약서 사본으로 건물주가 누구인지, 전대인이 임대차 권한이 있었는지, 임대차가 아직 남아 있는지부터 확인합니다.

2. 전대차계약서, 보증금 입금 내역, 월세 이체 내역을 정리하고, 건물주가 전대에 동의한 자료(문자·확인서·통화 녹취)가 있는지 별도로 챙깁니다.

3. 전대인이 건물주에게 월세를 제때 냈는지, 임대차 종료 시점이 언제인지 건물주에게 확인해 가압류할 보증금 반환 채권의 실질을 파악합니다.

이 자료를 바탕으로 민사 가압류와 형사 고소를 함께 검토하면, 건물주에게 책임을 물을 수 있는 사안인지도 함께 가려낼 수 있습니다.

마치며

전대 업체가 보증금을 돌려주지 않을 때, 건물주 책임부터 따지다가 정작 전대인의 재산이 사라지고 나서야 도움을 청하는 경우가 많습니다. “건물 주인이 책임지겠지”라는 기대가 초기 대응을 늦추는 가장 큰 이유입니다.

보증금을 돌려받지 못한 전차인 입장에서는 건물주를 향한 서운함보다 전대인에게서 받을 돈을 어떻게 묶어 둘지가 먼저입니다. 계약서와 입금 내역, 건물주의 동의 자료가 쌓일수록 가압류와 형사 고소 모두에서 유리해집니다.

반대로 책임 추궁을 받는 건물주 입장에서도 “전대는 알고 있었다”는 이유만으로 책임을 지는 것은 아니지만, 보증금을 받았거나 확인서를 써준 사실이 있다면 이야기가 달라집니다. 어떤 행위를 했는지에 따라 책임의 범위가 크게 달라집니다.

저는 전대차 보증금 분쟁에서 돈을 돌려받으려는 전차인과 책임을 추궁당하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 사실관계 정리와 어느 상대방을 어떤 순서로 겨냥하느냐에 따라 회수 가능성이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

보증금의 행방이 불안하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 전대인의 재산이 남아 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 건물주가 전대를 허락했다면 건물주도 보증금을 책임지나요?

A. 아닙니다. 허락은 전대를 건물주에 대한 관계에서 적법하게 만드는 효과일 뿐, 전대인의 보증금 반환 채무를 건물주가 보증하는 것이 아닙니다. 다만 건물주가 보증금을 직접 받았거나 기망에 가담했다면 별도로 책임이 문제됩니다.

Q. 전대인이 월세를 건물주에게 안 냈는데 저는 쫓겨나나요?

A. 그럴 수 있습니다. 민법 제630조 제1항에 따라 전차인은 전대인에게 낸 월세로 건물주에게 맞서지 못하고, 차임 연체액이 2기분에 이르면 건물주가 임대차를 해지할 수 있기 때문입니다.

Q. 건물주에게 낸 돈이 있다면 돌려받을 수 있나요?

A. 그 돈이 전차인의 보증금 명목으로 건물주에게 직접 건너가 법률상 원인 없이 보유되고 있다면 부당이득 반환을 청구할 여지가 있습니다. 입금 내역과 그 성격을 보여주는 자료가 중요합니다.

Q. 전대인이 건물주에게 맡긴 보증금에서 제 돈을 받을 수 있나요?

A. 가능성이 있습니다. 전대인에 대한 반환 채권을 근거로 전대인이 건물주에게 가진 보증금 반환 채권을 가압류하고 집행권원을 받은 뒤 추심하는 방식입니다. 다만 건물주는 연체 차임과 손해액을 먼저 공제할 수 있습니다.

Q. 전대인을 사기죄로 고소할 수 있나요?

A. 처음부터 돌려줄 의사나 능력이 없었거나, 건물주 동의가 없는데 있다고 속였거나, 중복 전대를 했다면 가능합니다. 단순히 사정이 어려워 못 돌려준 경우는 민사 문제로 보일 수 있으니 기망의 증거가 중요합니다.

Q. 가압류는 소송 전에 해야 하나요?

A. 소송 전에 신청할 수 있고, 실무에서는 그렇게 하는 편이 유리합니다. 소송이 끝나기 전에 전대인의 재산이 빠져나가면 판결을 받아도 집행할 대상이 없을 수 있기 때문입니다.