집주인 파산·회생 시 전세보증금, 돌려받는 순서와 방법 

집주인이 파산하거나 개인회생을 신청했다고 해서 전세보증금을 무조건 잃는 것은 아닙니다. 전입신고와 입주(대항요건), 확정일자를 갖춘 임차인은 집이 팔린 대금에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있고, 소액임차인은 일정액을 근저당권자보다도 먼저 받습니다. 핵심은 대항력을 끝까지 유지하고, 법원 절차 안에서 기한 내에 권리를 신고하는 것입니다.

1. 집주인이 파산하면 임대차와 소송은 어떻게 되나

대항력 있는 임대차는 그대로 유지됩니다

파산관재인은 원래 아직 이행이 끝나지 않은 계약을 해지할 수 있지만(채무자회생법 제335조), 임차인이 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 경우에는 이 규정이 적용되지 않습니다(같은 법 제340조 제4항). 계약기간 중이라면 관재인이 일방적으로 내보낼 수 없다는 뜻입니다. 대항요건은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).

보증금반환소송은 중단되고, 채권신고로 넘어갑니다

집주인이 파산선고를 받으면 파산재단에 관한 소송절차는 중단됩니다(민사소송법 제239조). 보증금반환채권은 파산절차에 의하지 않고는 행사할 수 없으므로(채무자회생법 제424조), 법원이 정한 신고기간 안에 채권액과 원인, 증거서류를 내야 합니다. 소송이 진행 중이었다면 그 법원·사건번호도 함께 신고합니다(같은 법 제447조).

2. 보증금을 돌려받는 순서

확정일자 임차인의 우선변제

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 권리가 있습니다(채무자회생법 제415조 제1항). 경매에서의 우선변제(주택임대차보호법 제3조의2 제2항)와 같은 구조이므로, 결국 내 확정일자·전입일과 근저당권 등기일 중 무엇이 앞서는지가 순위를 정합니다.

소액임차인의 최우선변제

보증금이 시행령이 정한 소액 기준 이하라면 그중 일정액을 다른 담보물권자보다도 먼저 받습니다. 다만 파산신청일까지 대항요건을 갖추고 있어야 합니다(채무자회생법 제415조 제2항). 기준 금액은 지역과 선순위 담보권 설정 시점에 따라 다르므로 등기부를 보고 따져야 합니다.

전세권등기를 했다면 별제권

전세권을 등기한 임차인은 별제권자가 되어(제411조) 파산절차와 별개로 경매 등으로 권리를 행사할 수 있습니다(제412조). 이 경우 전세권으로 받지 못할 부족액을 따로 신고해야 합니다(제447조 제2항).

남은 금액은 일반 채권으로 배당

우선순위로 다 받지 못한 나머지는 일반 파산채권으로 배당 비율에 따라 일부만 받는 것이 보통입니다. 집주인이 면책결정을 받으면 배당 외 나머지 책임은 원칙적으로 면제됩니다(제566조). 다만 처음부터 돌려줄 생각 없이 보증금을 받은 전세사기라면 고의 불법행위 손해배상으로 비면책 여부를 다툴 여지가 있습니다(같은 조 제3호).

3. 집주인이 개인회생을 신청한 경우

개인회생에도 위 별제권·우선변제 규정이 준용됩니다(제586조). 다만 개시결정이 나면 변제계획 인가나 폐지 확정 때까지 담보권 실행 경매가 중지·금지될 수 있고(제600조 제2항), 채권자목록에 오른 채권에 기한 강제집행도 중지됩니다(같은 조 제1항). 경매 진행 중이라면 일정이 늦어질 수 있으니 채권자목록 기재 내용과 변제계획안을 꼭 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 계약이 끝났는데 이사 가도 되나요?

그냥 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 먼저 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 이사해야 기존 권리가 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).

Q2. 채권신고 기간을 놓치면 어떻게 되나요?

배당에서 빠질 위험이 있습니다. 파산선고 공고와 법원 통지를 확인하고, 늦었더라도 바로 법원에 사정을 확인해야 합니다.

Q3. 전세보증보험에 가입했다면요?

보증기관에 보증이행을 청구할 수 있고, 보증기관이 보증금을 지급하고 반환채권을 넘겨받으면 그 범위에서 우선변제권을 승계합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제7항).

이런 경우 바로 상담이 필요합니다

• 집주인에게서 파산·회생 관련 법원 서류를 받았거나 소송 중 소송이 중단된 경우

• 선순위 근저당이 있어 배당 순위가 불분명한 경우

• 계약 만료 후 이사를 앞두고 있는 경우

• 채권신고 기한이 임박했거나 이미 지난 경우

• 처음부터 보증금을 돌려줄 능력이 없었던 것으로 의심되는 경우