회사 건물을 특수관계인에게 싸게 넘겼는데 배임인가요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
회사가 보유한 사옥이나 공장 건물을 대표이사의 가족, 지인이 운영하는 다른 회사, 혹은 계열사에 시세보다 낮은 가격으로 넘겼다가 어느 날 갑자기 고소장을 받는 경우가 있습니다. 당시에는 자금 사정이 급했거나, 오래 거래해 온 관계를 고려했거나, 감정평가까지 받아 두었기 때문에 문제가 없다고 생각했던 분들이 대부분입니다. 그런데 소액주주, 다른 주주, 채권자, 혹은 경영권을 인수한 새 경영진이 "회사에 손해를 끼쳤다"며 업무상배임으로 문제를 삼으면서 수사가 시작됩니다.
이런 사건에서 가장 먼저 나오는 질문은 "싸게 팔았다는 사실만으로 배임이 되는가"입니다. 결론부터 말씀드리면, 가격이 시세보다 낮다는 사실만으로 곧바로 배임이 성립하는 것은 아닙니다. 배임죄는 결과가 나쁜 거래를 모두 처벌하는 규정이 아니라, 타인의 사무를 처리하는 사람이 그 임무에 위배되는 행위를 하고, 그로 인해 본인에게 손해가 발생했다는 점이 모두 인정되어야 성립합니다. 다만 상대방이 특수관계인이라는 점은 수사기관이 임무위배와 배임의 고의를 추정하는 강한 정황으로 보기 때문에, 방어 준비가 처음부터 달라져야 합니다.
처벌 수위도 가볍지 않습니다. 업무상배임은 형법 제356조, 제355조 제2항에 따라 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이며, 회사 재산 규모가 큰 건물 거래에서는 차액이 곧 이득액이 되므로 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률(이하 특경법) 제3조가 적용될 수 있는지가 핵심 변수가 됩니다.
핵심 쟁점
건물 저가 양도 사건에서 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 행위자가 "타인의 사무를 처리하는 자"에 해당하는지, 즉 대표이사·이사로서 회사 재산 처분 권한과 임무를 가지고 있었는지입니다. 둘째, 그 거래가 임무에 위배되는지입니다. 이사회 승인 같은 상법상 절차를 거쳤는지, 합리적 경영 판단의 범위 안에 있는지가 여기서 갈립니다. 셋째, 회사에 손해가 있었는지, 그 손해를 얼마로 볼 것인지입니다. 시가 산정 방법에 따라 같은 거래가 이득 없는 거래가 되기도 하고 수십억원대 손해가 되기도 합니다. 넷째, 행위자가 임무에 위배된다는 사실과 회사에 손해가 날 수 있다는 점을 인식했는지, 그리고 본인 또는 제3자에게 이익을 줄 의도가 있었는지입니다. 다섯째, 이득액이 5억원을 넘는 경우 적용되는 특경법상 가중처벌과, 이미 대금 정산이나 원상회복이 이루어진 경우 양형에 미치는 영향입니다.
이 다섯 지점을 순서대로 짚지 않으면 "싸게 팔았으니 배임"이라는 단순한 도식에 갇히거나, 반대로 "감정평가를 받았으니 무조건 안전하다"는 잘못된 안도감에 빠지기 쉽습니다. 실제로는 어느 쟁점에서 다툴 수 있는 사건인지를 먼저 정해야 방어 전략이 정해집니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 시가와 손해액을 감정과 거래 자료로 다시 산정하기
배임죄의 손해는 회사의 전체 재산 상태를 거래 전후로 비교해서 판단합니다. 형법 제355조 제2항은 임무에 위배하는 행위로 재산상 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 경우를 처벌하는데, 법원은 이때 손해에 실제 재산 감소뿐 아니라 재산상 실해 발생의 위험을 초래한 경우까지 포함하는 것으로 보고 있습니다. 그래서 "대금을 이미 다 받았다"는 사정만으로는 손해가 없다고 말할 수 없고, 받은 대금이 객관적 가치에 비해 적정했는지가 핵심 문제가 됩니다. 김강희 변호사는 다음 순서로 손해액 산정부터 점검합니다.
1) 거래 시점 기준의 시가를 다시 산정합니다.
수사기관은 고소인 측이 제출한 사후 감정서의 금액을 그대로 시가로 삼는 경우가 많습니다. 그러나 건물 가격은 평가 기준일, 평가 방법(거래사례비교법·수익환원법·원가법), 건물에 설정된 근저당·임대차 부담, 노후도, 용도 제한에 따라 크게 달라집니다. 거래 당시를 기준으로 한 감정평가서, 같은 지역의 인근 거래 사례, 당시 임차인 현황과 수익 자료를 모아 시가를 다시 계산하고, 고소인 측 산정액과의 차이가 어디서 생기는지 항목별로 보여 줍니다. 평가 기준일이 거래일과 어긋나 있거나 부담을 반영하지 않은 감정은 그 자체로 신빙성을 다툴 수 있습니다.
2) 담보 부담과 인수 채무를 반영해 실질 손해를 계산합니다.
회사 건물에 은행 근저당이 설정되어 있었고 매수인이 그 채무를 인수하거나 대금에서 상환 처리했다면, 형식상 매매대금이 낮아 보여도 실제로 회사가 얻은 경제적 이익은 달라집니다. 등기부등본, 대출 약정서, 상환 내역, 정산서를 맞춰 보아 "표면 매매가"가 아니라 "회사가 실제로 받은 가치"를 계산합니다. 이 작업이 끝나면 고소인 주장 손해액이 줄어드는 경우가 많고, 특경법상 5억원 기준선 아래로 내려가는 경우도 있습니다.
3) 대금 지급과 사후 정산 내역으로 손해 발생 위험을 따져 봅니다.
대금이 실제로 입금되었는지, 분할 지급이었다면 이행이 담보되었는지, 이후 회사가 해당 건물을 다시 임차하면서 임대료를 지급했는지 등 거래 이후의 흐름도 손해 판단 자료가 됩니다. 입금 내역과 계약서를 대조해 거래가 실질을 갖춘 것임을 보여 주고, 반대로 대금이 일부 미지급 상태라면 지금이라도 정산·회수 계획을 정리해 위험을 줄여 두는 것이 이후 양형에서 의미를 가집니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 상법 절차 준수와 경영판단의 합리성으로 임무위배와 고의를 다투기
손해 문제와 별개로, 행위자가 임무에 위배했는지와 배임의 고의가 있었는지는 독립된 쟁점입니다. 이사는 상법 제382조의3에 따라 회사를 위해 충실하게 직무를 수행할 의무를 지고, 특히 이사나 주요주주 또는 그 특수관계인과 회사 사이의 거래는 상법 제398조에 따라 이사회에서 이사 3분의 2 이상의 찬성으로 승인을 받도록 되어 있습니다. 이 절차를 지켰는지에 따라 임무위배 여부 판단의 출발점이 달라집니다.
1) 이사회 승인과 공시 절차의 이행 여부를 입증합니다.
이사회 의사록, 소집 통지 기록, 안건 자료, 참석자 명단, 의결 정족수를 확인합니다. 특수관계인 거래가 정식 이사회 승인을 거쳤고 거래의 중요 사실이 이사들에게 공개된 상태에서 의결되었다면, 개인적으로 회사를 속여 헐값에 넘긴 것이 아니라는 강한 정황이 됩니다. 반대로 의사록이 사후에 작성되었거나 승인 없이 처리되었다면 그 사실부터 정리해 두고, 다른 방어 사유를 중심으로 전략을 짜야 합니다. 다만 승인 절차를 거쳤다는 사실만으로 배임이 자동으로 부정되는 것은 아니므로 거래 내용의 합리성까지 함께 뒷받침해야 합니다.
2) 거래의 경영상 필요와 합리성을 자료로 설명합니다.
법원은 경영상 판단에 속하는 사항에 대해 결과가 나빴다는 이유만으로 배임의 책임을 묻지 않고, 본인의 이익을 위한 것인지 회사의 이익을 위한 것인지를 가려 판단합니다. 그래서 당시 회사의 자금난, 금융기관 상환 압박, 매각 공고나 다른 매수 희망자와의 협상 이력, 매각 대금의 사용처(채무 상환, 운영자금 등)를 시간 순서대로 정리합니다. 매각 대금이 실제로 회사 채무 변제나 운영에 쓰였다면 회사의 이익을 위한 결정이었다는 취지를 뒷받침하고, 행위자 본인이 사적으로 이득을 취했다는 의심도 줄일 수 있습니다.
3) 고의와 이득 의사를 부정하는 객관 자료를 정리합니다.
배임죄는 임무에 위배된다는 인식과 본인에게 손해를 가할 인식, 그리고 자기나 제3자의 이익을 도모하려는 의사가 있어야 성립합니다. 수사 단계 진술에서 "싸게 줬다"는 표현을 그대로 인정하는 경우가 많은데, 실제로는 감정평가를 근거로 적정가라고 믿었거나 이사회 판단을 따른 것이라면 그 취지를 처음 조사부터 정확히 진술해야 합니다. 당시 주고받은 메신저, 이메일, 내부 보고서에서 가격 결정 근거가 어떻게 논의되었는지를 확보해 두면 고의 부정의 핵심 자료가 됩니다.
4) 이득액 5억원 기준선과 특경법 적용 여부를 점검합니다.
배임으로 취득한 이득액이 5억원 이상이면 특경법 제3조에 따라 가중되어, 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 처벌됩니다. 건물 거래에서는 이득액이 곧 시가와 대금의 차액으로 계산되므로, 해결방법 [1]에서 다툰 시가와 실질 손해 산정이 이 가중 구간을 피할 수 있는지를 결정합니다. 이득액이 5억원 아래로 확정되는지가 구형과 선고 형량에 직접 영향을 미치므로, 수사 초기부터 이 수치를 기준으로 방어 목표를 세웁니다.
결론
회사 건물을 특수관계인에게 시세보다 낮게 넘겼다고 해서 자동으로 배임죄가 성립하는 것은 아닙니다. 행위자의 지위, 임무위배, 거래 전후를 비교한 실질 손해, 배임의 고의와 이득 의사가 모두 인정되어야 하고, 각각에 대해 다툴 자료가 있는지에 따라 결과가 크게 달라집니다.
다만 상대방이 특수관계인이라는 점은 수사기관이 처음부터 의심의 눈으로 보는 요소이므로, 조사를 받기 전에 시가 자료, 이사회 기록, 대금 사용처 자료를 먼저 정리하는 것이 중요합니다. 지금 비슷한 고소를 받았거나 받을 가능성이 있다면, 거래 경위를 처음부터 다시 짚어 어느 쟁점에서 방어할 수 있는 사건인지 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 감정평가서를 받아서 그 금액대로 팔았다면 배임이 아닌가요?
감정평가를 받았다는 사실은 적정가라고 믿을 만한 근거가 있었다는 점에서 매우 유리한 자료입니다.
다만 배임 성립 여부는 감정서 하나로 정해지지 않고, 감정 기준일이 거래 시점과 맞는지, 평가 방법이 합리적인지, 의뢰 과정에서 특정 금액이 나오도록 유도하지 않았는지가 함께 문제됩니다.
또한 감정액이 있더라도 이사회 승인 같은 상법상 절차를 지키지 않았다면 임무위배가 다른 경로로 인정될 수 있으므로, 평가 자료와 절차 자료를 같이 정리해야 합니다.
Q2. 1인 회사나 가족 회사인데도 배임이 되나요?
법인과 대표자는 법적으로 별개의 인격이므로, 100% 지분을 가진 1인 회사라고 해서 곧바로 배임이 부정되는 것은 아닙니다.
다만 주주가 한 사람이거나 주주 전원이 동의한 거래라면 실질적으로 손해를 입을 이해관계인이 없다는 점이 손해와 고의 판단에서 중요한 사정이 될 수 있습니다.
반대로 회사에 채권자가 많거나 다른 주주가 있었다면 그 이해관계인에게 피해가 갈 수 있는 거래였는지가 쟁점이 됩니다.
Q3. 이미 매매대금을 정산했는데도 처벌될 수 있나요?
배임죄의 손해에는 실제 재산 감소뿐 아니라 재산상 실해 발생의 위험이 생긴 경우도 포함되므로, 대금을 받았다는 사실만으로 처벌 가능성이 사라지지는 않습니다.
그러나 받은 대금이 거래 당시의 객관적 가치와 비교해 적정했다면 손해 자체가 부정될 수 있고, 차액이 있더라도 사후에 추가 대금을 받아 정산했다면 양형에서 유리하게 고려될 수 있습니다.
따라서 이미 거래가 끝났더라도 지금 시점에서 차액을 어떻게 정리할 수 있는지를 검토하는 것이 필요합니다.
Q4. 이득액이 5억원을 넘으면 어떻게 달라지나요?
이득액이 5억원 이상이면 특경법 제3조가 적용되어 처벌 하한이 징역 3년으로 올라가고, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 가능해집니다.
그래서 이득액이 얼마로 인정되느냐가 단순한 금액 다툼을 넘어 집행유예 가능성과 형량의 구간 자체를 바꾸는 문제가 됩니다.
건물 사건에서는 시가 산정과 담보 부담 반영이 이 수치를 좌우하므로, 수사 초기에 산정 근거를 점검하는 것이 중요합니다.
Q5. 고소장을 받았거나 경찰 조사 통보를 받았습니다. 무엇부터 준비해야 하나요?
먼저 거래 경위를 시간순으로 정리해야 합니다. 매각을 결정하게 된 회사 사정, 가격을 정한 방법, 이사회나 주주총회 절차, 대금이 지급되고 사용된 내역을 순서대로 맞춰 두는 것입니다.
이와 함께 계약서, 등기부등본, 감정평가서, 이사회 의사록, 대금 입금 내역과 사용처 자료를 확보해 두어야 합니다.
조사에서는 "싸게 줬다"는 식으로 결론만 인정하는 진술을 하면 임무위배와 고의를 다투기 어려워질 수 있으므로, 진술 전에 쟁점별로 자료와 입장을 함께 점검하는 것이 중요합니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.