PF 사업약정 이익금 정산 조항, 신의칙을 내세워 효력을 깎을 수 있을까 

PF(프로젝트 파이낸싱) 사업이 끝나고 이익이 나자 한쪽 당사자가 "약정한 정산 비율이 지나치게 크다, 신의칙상 줄여야 한다"고 나오는 분쟁이 적지 않습니다. 반대로 사업이 기대에 못 미쳤는데 약정 이익금을 그대로 내놓으라는 요구를 받아 당황하는 쪽도 있습니다. 문제는 법원이 당사자가 스스로 정한 정산 조항을 신의칙이라는 일반 원칙만으로 쉽게 깎아주지 않는다는 점입니다. 이 글에서는 사업약정의 이익금 정산 조항이 어떤 법리로 효력을 인정받는지, 신의칙이나 사정변경을 내세워 다툴 수 있는 경우는 어디까지인지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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사업약정 이익금 정산 조항 — 계약자유의 원칙이 먼저 적용된다

PF 사업약정은 시행사, 시공사, 투자자, 토지주 등이 사업 구조와 위험 분담, 수익 배분을 미리 정해 두는 계약입니다. 이익금 정산 조항은 그 핵심으로, 분양수익에서 사업비와 금융비용을 공제한 뒤 남은 금액을 어떤 비율과 순서로 나눌지를 정합니다. 사적 자치와 계약자유의 원칙상 당사자가 합의한 내용은 그대로 구속력을 갖는 것이 출발점이고, 법원은 계약서에 쓰인 문언을 먼저 보고 그 문언의 통상적 의미에 따라 해석합니다.

당사자 사이에 처분문서가 명확하게 작성되어 있다면 그 문언의 객관적 의미를 합리적 이유 없이 부정하기 어렵습니다. 이익금의 범위를 어떻게 정의했는지, 공제 항목이 무엇인지, 정산 시점이 언제인지가 문서에 구체적으로 적혀 있을수록 해석의 여지는 줄어듭니다. 그래서 정산 분쟁의 상당수는 "신의칙 위반"이 아니라 "조항의 문언을 어떻게 읽느냐"에서 갈립니다.

이 때문에 약정서에 서명하기 전 단계가 가장 중요합니다. 일단 도장을 찍은 뒤에는 "예상보다 이익이 컸다"거나 "내가 불리한 줄 몰랐다"는 사정이 효력을 다투는 근거가 되기 어렵기 때문입니다.

정산 조항의 효력 다툼은 신의칙을 꺼내기 전에, 조항의 문언과 정의 규정이 어떻게 되어 있는지부터 갈린다.

신의칙(민법 제2조)이 계약 내용을 고칠 수 있는 범위 — 극히 예외적이다

민법 제2조 제1항은 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다고 정하고, 제2항은 권리남용을 금지합니다. 그러나 신의칙은 계약의 내용 자체를 법원이 재조정해 주는 만능 도구가 아닙니다. 판례의 일반적 태도는 신의칙을 계약의 해석과 권리행사의 한계를 정하는 데 쓰되, 당사자가 명시적으로 합의한 대가나 분배 비율을 이후에 불공평해졌다는 이유만으로 바꾸는 데에는 매우 신중하다는 것입니다.

신의칙이 문제 되는 전형적 장면은 두 가지입니다. 하나는 정산 조항을 행사하는 방식이 현저히 불공정한 경우, 곧 권리남용으로 평가되는 경우입니다. 다른 하나는 상대방의 귀책으로 조건이 성취되지 못했는데 그 불이행을 이용해 이익을 취하는 경우처럼, 조항 자체가 아니라 그 행사 태양이 문제 되는 경우입니다. 두 경우 모두 조항의 효력을 통째로 부정하는 것이 아니라 구체적 행사를 제한하는 데 그칩니다.

따라서 "정산 비율이 너무 높다"는 주장은 그 비율 자체로는 신의칙 위반의 근거가 되기 어렵습니다. 높은 비율이 위험 부담과 자금 투입의 대가로 합의된 것이라면, 사후에 이익 규모가 달라졌다는 사정은 계약자유의 영역에 속하는 위험으로 취급됩니다.

• 권리남용 — 정산 조항의 행사가 오로지 상대방에게 고통을 주려는 목적이거나 현저히 부당한 경우에 한해 제한.

• 신의칙에 의한 해석 — 문언이 불명확할 때 계약의 목적과 거래 관행을 참작해 보충.

• 조건 성취 방해 — 상대방이 의도적으로 조건 성취를 막으면 성취된 것으로 주장 가능.

• 비율 자체의 사후 조정 — 원칙적으로 불가.

사정변경 원칙 — 요건이 엄격해 인정되기 어렵다

사업이 진행되는 동안 부동산 경기가 급변하거나 금리가 폭등해 이익 구조가 달라지면 "사정이 바뀌었으니 정산 조항을 조정하자"는 주장이 나옵니다. 이것이 사정변경의 원칙입니다. 대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결은 사정변경으로 인한 계약해제를 계약준수 원칙의 예외로 보면서, 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되었고 그 변경을 당사자가 예견할 수 없었으며 그 결과 계약 내용대로 구속력을 인정하는 것이 신의칙에 현저히 반하는 경우에 한해 인정될 수 있다는 법리를 제시했습니다.

이때 말하는 사정은 계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이어야 하고, 일방 당사자가 개인적으로 의욕하거나 예상한 주관적 사정은 포함되지 않습니다. 해당 판결은 매수인이 건축을 계획하고 토지를 샀으나 이후 토지가 공공공지로 편입되어 건축이 불가능해진 사안에서도 계약해제를 인정하지 않았습니다. 특정 목적의 달성 가능성은 원칙적으로 그 위험을 안은 쪽이 부담한다는 취지입니다.

계속적 계약에서도 마찬가지입니다. 대법원 2016다249557 판결은 계속적 계약에서 경제 상황의 변화만으로는 해지권을 인정하기 어렵다는 취지로 같은 법리를 이어갔습니다. PF 사업약정은 시장 변동과 금융 비용 상승이라는 위험을 처음부터 전제로 하는 계약이므로, 금리나 분양 경기의 변화는 대부분 예견 가능한 범위로 평가될 가능성이 큽니다.

사정변경은 '불리해졌다'가 아니라 계약의 기초가 된 객관적 사정이 예견할 수 없게 바뀌어 구속력 유지가 신의칙에 현저히 반할 때에만 문이 열린다.

공서양속·불공정 법률행위(민법 제103조·제104조) — 정산 조항 자체를 무효로 다투는 길

신의칙보다 한 단계 강한 주장은 조항 자체의 무효입니다. 민법 제103조는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위를, 제104조는 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 현저하게 공정을 잃은 법률행위를 무효로 합니다. 이 두 조문은 정산 비율이 높다는 사실 하나로 적용되지 않습니다.

제104조의 불공정 법률행위가 인정되려면 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있다는 객관적 요건과 함께, 피해 당사자의 궁박·경솔·무경험 상태와 상대방이 이를 알고 이용했다는 주관적 요건이 모두 갖춰져야 합니다. 사업 경험이 풍부한 시행사나 법인이 변호사 검토를 거쳐 체결한 PF 약정에서는 이 주관적 요건을 입증하기가 쉽지 않습니다.

실무에서 다툼의 여지가 있는 것은 오히려 이익금 정산과 결합된 다른 장치입니다. 예를 들어 사업 실패 시의 손해를 한쪽에만 전가하는 조항, 불법적 수단으로 수익을 보장하는 조항, 법령상 금지된 이익 제공이 섞인 조항은 제103조 위반이 문제 될 수 있습니다. 이 경우에도 무효가 되는 범위는 위법한 부분에 한정될 수 있어, 정산 조항 전체가 아닌 일부 무효의 법리가 함께 검토됩니다.

• 제103조 — 반사회적 내용이거나 법령 위반과 결합된 조항이 대상.

• 제104조 — 현저한 불균형에 더해 궁박·경솔·무경험과 상대방의 악용 인식이 필요.

• 입증 부담 — 무효를 주장하는 쪽이 요건 사실을 증명해야 함.

• 일부 무효 — 무효 부분을 제외하고 나머지 약정의 효력이 유지될 수 있음.

위약벌과 손해배상액의 예정 — 감액 가능 여부를 가르는 기준

정산 조항이 이익 배분이 아니라 불이행 시 지급해야 하는 금액의 성격을 띠면 판단이 달라집니다. 민법 제398조 제2항은 손해배상액의 예정이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 따라서 사업약정에서 "계약을 위반하면 약정 이익금 전부를 상대방에게 지급한다"는 식의 조항이 있다면, 그것이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지, 아니면 단순한 이익 배분인지를 먼저 가려야 합니다.

손해배상액의 예정으로 인정되면 제398조 제2항에 따라 감액 여지가 생깁니다. 반면 이익 배분 자체를 정한 조항은 감액 대상이 아닙니다. 위약벌은 채무불이행에 대한 제재로서 약정된 것인데, 제398조가 직접 적용되지 않으며 선량한 풍속에 반하는 과도한 경우에 한해 제103조에 따라 무효가 될 수 있습니다. 이 구분은 조항 문언, 기재 위치, 약정의 목적, 당사자가 실제로 의도한 기능을 종합해 판단합니다.

그러므로 정산 조항이 어느 범주에 속하는지가 분쟁의 승패를 좌우하는 경우가 많습니다. 이익금 정산 조항을 감액하겠다는 주장은 "이 조항은 사실 불이행에 대한 금액 지급 약정이다"라는 성격 규명이 선행되어야 합니다.

법원이 보는 판단 기준 — 정산 조항의 효력을 다툴 때 쟁점이 되는 사실

소송에서는 문언 외에 계약 체결 경위, 교섭 과정, 약정 이행 과정에서의 당사자 행동이 중요한 사실로 쓰입니다. 정산 조항의 의미가 다투어질 때 법원은 계약 체결의 경위, 약정의 목적, 당사자가 이익 배분을 어떻게 이해하고 이행해 왔는지를 함께 살펴 문언을 해석합니다.

실제 사건에서 증거로 자주 다뤄지는 자료는 다음과 같습니다. 사업약정서와 부속 합의서, 사업수지 분석표, 자금 집행 내역, 분양 실적 보고서, 정산 방식에 관한 이메일·메신저 대화, 중간 정산 이력 등입니다. 같은 정산 방식을 오랫동안 문제 삼지 않고 이행해 왔다면, 뒤늦은 이의 제기는 신의칙상 설득력이 떨어질 수 있습니다.

가정 사례를 보겠습니다. 시행사 A가 투자자 B와 "분양 이익의 40%를 B에게 정산한다"고 약정했고, 사업 종료 후 이익이 예상의 두 배로 커졌습니다. A가 "40%는 현저히 불공평하다"고 주장해도, 이익 규모의 확대는 사업 위험을 함께 부담한 B의 투자에 대한 대가의 연장선으로 평가되기 쉽습니다. 반대로 B가 정산 기준일을 임의로 앞당겨 A의 비용 공제를 막았다면 이는 정산 조항 자체가 아닌 행사 방식의 문제로 다투어질 수 있습니다.

분쟁이 생겼을 때 실무 대응 — 순서와 증거 준비

정산 분쟁이 시작되면 먼저 약정서의 정산 조항, 이익의 정의, 공제 항목, 정산 시기, 감사·열람 조항을 정리해야 합니다. 다음으로 실제 사업수지와 약정 정산액을 대조해 어느 항목에서 다툼이 생기는지 좁힙니다. 공제 항목의 범위, 이자 비용의 귀속, 분양률 산정 방식 등 구체적 항목별 다툼으로 쪼개면 신의칙이라는 막연한 주장보다 훨씬 설득력이 높아집니다.

상대방이 정산 정보를 공개하지 않는다면 약정상 열람권이나 회계자료 제공 의무 조항을 근거로 자료 제출을 요구할 수 있고, 소송이 제기된 뒤에는 문서제출명령과 금융거래정보 사실조회를 활용합니다. 정산금 청구는 금전 지급 청구이므로 필요하면 상대방 재산에 대한 가압류를 병행해 집행 가능성을 확보하는 것도 검토 대상입니다.

청구하는 쪽은 약정 정산금과 지연손해금을 청구하고, 방어하는 쪽은 공제 항목의 정당성, 조건 미성취, 일부 변제 사실, 상계 항변 등을 구체적으로 주장하는 구조가 일반적입니다. 신의칙 주장은 이런 구체적 항변을 보완하는 보충적 논거로 쓰일 때 가장 효과적입니다.

• 약정서·부속합의서 전체와 정산 조항의 정의 규정을 확보.

• 사업수지표·자금 집행 내역·분양 실적 자료로 실제 이익을 재구성.

• 정산 관련 대화와 중간 정산 이력으로 당사자의 이행 태도를 정리.

• 필요 시 가압류 등 보전 조치를 소송과 병행.

자주 묻는 질문

Q. 정산 비율이 너무 높으면 신의칙으로 낮출 수 있나요?

A. 비율이 높다는 사정만으로는 어렵습니다. 법원은 당사자가 합의한 대가와 분배 비율을 존중하고, 위험 부담의 대가로 높은 비율이 합의된 것이라면 사후에 이익이 커졌다는 이유로 조정하지 않습니다. 권리남용이나 불공정 법률행위처럼 별도의 요건을 갖춘 경우에만 예외가 가능합니다.

Q. 금리가 폭등해서 사업성이 무너졌는데 사정변경을 주장할 수 있나요?

A. 사정변경은 계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 예견할 수 없게 변했고 구속력을 유지하는 것이 신의칙에 현저히 반할 때에만 인정되며, 대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결도 이를 예외로 봅니다. PF 사업은 금리와 분양 경기 변동을 전제로 하는 만큼 인정되기 어렵습니다.

Q. 정산 조항이 위약벌이면 감액이 되나요?

A. 위약벌에는 민법 제398조 제2항이 직접 적용되지 않습니다. 다만 위약벌이 과도하게 무거워 공서양속에 반하는 경우에는 제103조에 따라 일부 또는 전부가 무효가 될 수 있습니다. 반면 손해배상액의 예정으로 인정되면 제398조 제2항에 따라 감액 여지가 있습니다.

Q. 불공정 법률행위로 무효를 주장하려면 무엇이 필요한가요?

A. 민법 제104조는 급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형과 함께 피해 당사자의 궁박·경솔·무경험, 그리고 상대방이 이를 알고 이용했다는 사정을 요구합니다. 사업 경험이 있는 법인이 체결한 약정에서는 이 요건의 입증이 쉽지 않습니다.

Q. 정산 내역을 상대방이 공개하지 않으면 어떻게 하나요?

A. 약정서에 열람권이나 회계자료 제공 조항이 있는지 먼저 확인하고, 이를 근거로 서면 요구를 남겨 둡니다. 소송 단계에서는 문서제출명령과 금융거래정보 사실조회로 자료를 확보할 수 있습니다.

Q. 오랫동안 문제 삼지 않다가 뒤늦게 다투면 불리한가요?

A. 같은 정산 방식을 이의 없이 이행해 왔다면 그 이행 태도가 약정의 의미를 보여주는 자료로 쓰이고, 뒤늦은 이의 제기는 신의칙상 설득력이 약해질 수 있습니다. 다만 이의 제기 시점이 늦었다는 사정이 곧바로 권리 상실을 뜻하는 것은 아니며, 소멸시효 등 별도의 기간 제한도 함께 봐야 합니다.

맺음말

사업약정의 이익금 정산 조항은 계약자유의 원칙에 따라 문언대로 효력을 갖는 것이 출발점이고, 신의칙이나 사정변경으로 이를 깎는 길은 요건이 엄격해 매우 좁습니다. 대법원은 사정변경을 계약준수 원칙의 예외로만 인정하며, 계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 예견할 수 없게 변한 경우로 한정합니다.

그래서 분쟁에서는 신의칙이라는 큰 원칙보다 조항의 문언, 정의 규정, 공제 항목, 정산 방식의 이행 이력을 구체적으로 정리하는 쪽이 결과를 좌우합니다. 정산 조항의 성격이 위약벌인지 예정액인지 이익 배분인지를 먼저 규명하는 것도 중요합니다. 약정서를 쓰는 단계라면 정산 기준을 명확히 해 두고, 분쟁 단계라면 증거 확보와 보전 조치를 서두르시길 권합니다.

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