허무인 명의로 넘어간 땅 등기 말소, 실제 등기한 사람을 피고로 세워야 하는 이유 

등기부등본을 뗐더니 내 땅의 소유자가 처음 들어보는 사람으로 바뀌어 있는데, 주민등록번호로 조회해도 그런 사람이 존재하지 않는 경우가 있습니다. 위조한 서류로 가공의 인물에게 소유권을 넘겨놓고 그 명의로 돌려 쓰는 방식인데, 막상 소송을 하려 해도 이름뿐인 사람을 피고로 세울 수 없어 막막해집니다. 이런 사안에서 말소를 누구에게 청구해야 하는지, 그 사람을 어떻게 찾아내는지가 승패를 가릅니다. 이 글에서는 허무인 명의 등기의 효력, 실제 등기를 한 사람을 피고로 삼는 법리, 증거 확보와 보전 절차까지 차례로 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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허무인 명의 등기 — 실존하지 않는 사람 앞으로 넘어간 소유권

허무인이란 이름과 인적사항이 존재할 뿐 현실에는 없는 사람, 즉 가공의 인물을 말합니다. 이미 사망한 사람과는 다릅니다. 사망자는 한때 실존했고 상속인이 있지만, 허무인은 처음부터 권리의 주체가 될 수 없습니다. 그래서 허무인을 등기권리자로 한 이전등기는 실체가 없는 유효하지 않은 등기이고, 등기부에 기재되어 있다는 사실만으로 소유권이 옮겨가지 않습니다.

이런 등기는 대개 위조한 위임장·인감증명서·매매계약서를 갖춰 등기소에 제출하는 방식으로 마쳐집니다. 등기관은 신청서류의 형식만 심사하기 때문에 서류가 형식상 맞으면 등기가 실행되고, 등기소가 가공의 인물임을 걸러내기는 쉽지 않습니다. 진짜 소유자는 모르는 사이에 등기부상으로는 소유권을 잃은 모습이 되고, 이를 근거로 담보 대출이 일어나거나 제3자에게 전매되기도 합니다.

• 허무인 — 처음부터 실존한 적이 없는 가공의 인물로, 권리능력이 없음.

• 사망자 — 실존했으나 등기 시점에 이미 사망한 사람으로, 상속인이 별도로 존재.

• 명의 도용 — 실존하는 타인의 인적사항을 서류 위조로 무단 사용한 경우.

• 세 유형 모두 소유자의 의사 없이 마쳐진 등기라는 점은 같지만, 피고 선정과 증거 방향이 달라짐.

허무인 명의 등기는 등기부에 올라 있어도 권리가 이전된 것이 아니므로, 진짜 소유자의 소유권은 그대로 남아 있다.

청구의 근거 — 소유권에 기한 방해배제로서의 말소등기청구

진짜 소유자가 가진 무기는 민법 제214조의 소유권에 기한 방해제거청구권입니다. 소유자는 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있고, 실체와 맞지 않는 등기가 남아 있는 것이 대표적인 방해 상태입니다. 그래서 소송의 청구취지는 '피고는 원고에게 이 등기의 말소등기절차를 이행하라'는 형태가 됩니다.

이 청구는 계약상 채권이 아니라 물권적 청구권이라서 소멸시효에 걸리지 않습니다. 소유권 자체가 시효로 소멸하지 않기 때문에 등기가 오래전에 마쳐졌더라도 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 시간이 흐르는 동안 점유자가 따로 있다면 취득시효 문제가 새로 생길 수 있어 실무에서는 서두르는 쪽이 유리합니다. 원고가 입증할 핵심은 두 가지입니다. 하나는 원고가 그 부동산의 진짜 소유자라는 점이고, 다른 하나는 허무인 명의 등기가 원고의 의사와 무관하게 마쳐졌다는 점입니다.

누구를 피고로 세우나 — 허무인이 아니라 실제로 등기를 한 사람

가장 많이 막히는 부분이 피고입니다. 등기부상 소유자는 허무인이므로 소송의 당사자가 될 수 없습니다. 이 문제에 대해 대법원 2019. 5. 30. 선고 2015다47105 판결은, 불실등기의 명의인이 허무인이거나 실체 없는 단체라면 소유자는 실제로 그 등기를 한 사람을 상대로 소유권에 기한 방해배제로서 말소를 구할 수 있다고 밝혔습니다. 같은 취지의 선례로 대법원 1990. 5. 8. 선고 90다684 판결 등이 인용되어 있습니다.

반대로 같은 판결은, 등기부 형식상 등기로 권리를 잃거나 불이익을 받는 등기의무자가 아닌 사람을 상대로 말소를 구하는 소는 당사자적격이 없어 부적법하다고 보았습니다. 허무인 사안에서는 등기부상 명의인이 허무인이어서 등기의무자 자리가 비어 있으므로, 그 등기를 실제로 신청하고 경료시킨 사람이 피고가 됩니다. 단순히 그 부동산을 지금 점유하거나 관리하는 사람이라는 이유만으로는 안 되고, 허무인 이름으로 등기를 일으킨 행위자임이 입증되어야 합니다.

피고를 잘못 지정하면 소가 각하되어 시간과 인지대·송달료 등 비용을 잃을 수 있습니다. 그래서 소장을 내기 전에 등기를 한 사람이 누구인지를 먼저 좁혀야 합니다.

허무인 명의 등기의 말소 피고는 등기부상 허무인이 아니라, 그 등기를 실제로 일으킨 행위자다.

실제 등기를 한 사람을 찾는 법 — 등기기록과 부속서류 열람

출발점은 등기사항전부증명서입니다. 등기원인과 그 연월일, 접수일자·접수번호, 설정된 근저당권의 채권자 등을 보면 이 등기가 어떤 경로로 만들어졌는지 윤곽이 잡힙니다. 부동산등기법 제19조 제1항은 등기기록의 부속서류에 대해 이해관계 있는 부분에 한해 열람을 청구할 수 있게 하므로, 소유자는 해당 등기소에서 등기신청서와 첨부서류의 열람을 청구할 수 있습니다.

부속서류에서는 신청서의 신청인 란, 위임장에 적힌 대리인, 인감증명서의 발급 흔적, 제출된 매매계약서의 작성자와 중개인 정보, 등기를 대리한 법무사·변호사 사무소 등이 단서가 됩니다. 허무인의 대리인으로 신청한 사람이 실제 등기를 한 사람의 핵심 연결고리인 경우가 많습니다. 서류에 적힌 연락처·계좌·인감증명서의 용도란을 따라가면 실제 행위자가 드러나기도 합니다.

이렇게 확보한 단서만으로 특정이 어렵다면 소송 중에 법원을 통한 방법을 쓰게 됩니다. 민사소송법에 따른 사실조회와 문서제출명령으로 등기소·금융기관·세무서에 자료를 요구하는 방식이고, 형사 고소로 수사기관의 계좌·통신 추적 결과를 증거로 연결하는 방법도 병행됩니다.

• 등기사항전부증명서 — 접수일, 등기원인, 후속 근저당·가압류 채권자 확인.

• 등기신청서·첨부서류 열람 — 신청인, 대리인, 위임장, 인감증명서 발급 이력 확인.

• 법원 사실조회·문서제출명령 — 대금 흐름과 대리인 신원 확인.

• 고소 병행 — 수사기관 조사로 행위자를 특정하고 그 기록을 민사에 활용.

허무인 이후 등기가 이어졌다면 — 전득자와 후속 등기의 처리

허무인에서 제3자로 다시 소유권이전등기가 되었거나 근저당이 설정된 경우가 문제입니다. 우리 법은 등기에 공신력을 인정하지 않기 때문에, 출발점인 허무인 명의 등기가 무효이면 그 위에 쌓인 후속 등기도 원칙적으로 무효입니다. 선의의 매수인이라도 등기만 믿고 소유권을 취득하지는 못합니다.

이때 피고는 후속 등기의 명의인으로 넓어집니다. 허무인으로부터 넘겨받은 현재 소유자에게는 그 사람 명의 이전등기의 말소를, 근저당권자에게는 근저당권설정등기의 말소를 각각 청구하게 됩니다. 이들은 등기부상 권리를 잃게 되는 등기명의인이므로 피고적격이 인정되는 사람들입니다. 따라서 하나의 소송에서 실제 등기를 일으킨 사람, 현재 명의인, 근저당권자를 함께 피고로 세우는 구성이 필요한 경우가 많습니다.

다만 후속 취득자가 부동산을 장기간 점유해 왔다면 민법 제245조의 취득시효 항변이 나올 수 있습니다. 점유취득시효는 20년, 등기부취득시효는 선의·무과실 점유 10년이 요건이므로, 후속 취득자의 점유 개시 시점과 기간이 방어의 쟁점이 됩니다.

소송 중 처분을 막는 법 — 처분금지가처분

소송이 진행되는 동안 명의인이 부동산을 제3자에게 팔아넘기면 판결을 받고도 집행이 어려워집니다. 이를 막는 수단이 민사집행법 제300조에 따른 다툼의 대상에 관한 가처분, 즉 처분금지가처분입니다. 말소등기청구권을 피보전권리로 삼아 신청하고, 결정이 나오면 등기기록에 처분금지가처분 등기가 기입되어 이후 처분은 가처분권자에게 대항하지 못합니다.

신청 시에는 소유자임을 소명할 등기사항증명서, 허무인 명의 등기가 위조서류로 마쳐졌음을 보여주는 자료, 보전의 필요성을 함께 냅니다. 법원은 담보 제공을 명하는 것이 보통이므로 보증보험증권 등으로 담보를 마련해야 합니다. 가처분 이후에 소유권을 취득한 제3자가 있더라도, 본안에서 이기면 그 등기의 말소를 가처분을 근거로 단독으로 신청할 수 있어 소송 결과가 지켜집니다.

승소 후 등기 정리와 형사 절차 병행

말소등기절차를 이행하라는 판결이 확정되면, 부동산등기법 제23조 제4항에 따라 승소한 등기권리자가 단독으로 말소등기를 신청할 수 있습니다. 허무인이 상대방이 되는 등기에서는 협력할 상대를 찾을 수 없으므로, 판결이 사실상 유일한 해법입니다. 말소가 되면 등기부는 허무인 명의 이전 이전의 상태로 돌아가고, 원고 명의가 그대로 살아 있어야 맞습니다.

형사 측면에서는 위조서류를 만든 행위는 사문서위조·행사, 허위 신고로 등기부에 불실한 사실을 기재하게 한 행위는 형법 제228조의 공정증서원본불실기재(5년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금)에 해당할 수 있습니다. 고소는 가해자를 특정하는 수사 수단이 되고, 확정된 수사 결과는 민사에서 행위자를 입증하는 자료가 됩니다. 다만 형사 결과와 민사 결과는 별개이며, 형사가 불기소로 끝나도 민사에서 등기 행위자를 증거로 입증하면 말소를 받을 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기부상 소유자가 허무인이면 허무인을 피고로 소송할 수 있나요?

A. 허무인은 권리능력이 없어 당사자가 될 수 없습니다. 판례는 실제로 그 등기를 한 사람을 상대로 소유권에 기한 방해배제로서 말소를 구하도록 합니다. 피고를 잘못 지정하면 당사자적격이 없다는 이유로 소가 각하될 수 있습니다.

Q. 실제 등기를 한 사람이 누구인지 도저히 모르겠다면 어떻게 하나요?

A. 등기소에서 등기신청서와 첨부서류 열람을 청구해 신청인·대리인·위임장을 확인합니다. 그래도 어려우면 소송 중 사실조회, 문서제출명령, 형사 고소를 통한 수사로 행위자를 특정하는 방법을 병행합니다.

Q. 허무인 명의 등기를 믿고 산 제3자도 소유권을 인정받나요?

A. 우리 법은 등기에 공신력을 인정하지 않아 선의의 제3자라도 무효 등기에 터 잡은 소유권을 취득하지 못하는 것이 원칙입니다. 다만 그 제3자가 오랜 기간 점유했다면 취득시효 주장이 나올 수 있으므로 점유 기간을 따져야 합니다.

Q. 오래전에 마쳐진 등기도 지금 말소를 청구할 수 있나요?

A. 소유권에 기한 방해배제청구는 소멸시효에 걸리지 않으므로 등기 시점이 오래되었다는 이유만으로 막히지 않습니다. 다만 그 사이 점유 상황이 바뀌었다면 취득시효 등 다른 쟁점이 생길 수 있어 빨리 대응하는 것이 안전합니다.

Q. 소송하는 동안 상대가 땅을 팔아버리면 어떻게 되나요?

A. 처분금지가처분을 미리 신청해 두면 등기기록에 가처분등기가 기입되어 이후 처분이 소송 결과에 영향을 주지 못합니다. 법원이 담보 제공을 명하는 경우가 많으므로 비용도 함께 준비해야 합니다.

Q. 민사와 형사를 같이 진행해야 하나요?

A. 반드시 같이 해야 하는 것은 아니지만, 행위자를 모르는 사건에서는 형사 고소로 수사기관이 확보한 계좌·통신 자료가 민사 입증에 도움이 되는 경우가 많습니다. 두 절차는 별개이므로 한쪽 결과에 다른 쪽이 자동으로 따라가지는 않습니다.

맺음말

허무인 명의로 넘어간 등기는 등기부에 올라 있어도 소유권을 옮기지 못하며, 진짜 소유자는 민법 제214조에 따라 말소를 청구할 수 있습니다. 핵심은 피고를 허무인이 아니라 그 등기를 실제로 일으킨 사람으로 정확히 세우는 것이고, 후속 등기가 있다면 현재 명의인과 근저당권자까지 함께 대상으로 삼아야 합니다.

등기신청서류 열람으로 단서를 모으고, 소송 전에 처분금지가처분으로 현 상태를 묶어두며, 필요하면 형사 고소를 병행하는 순서가 일반적입니다. 취득시효 같은 변수가 생기기 전에 등기부부터 확인해 보시길 권합니다.

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