원상복구 몇십만 원 이유로 보증금 전액 거절, 동시이행항변이 신의칙상 막히는 기준 

계약이 끝나 가게를 비웠는데, 건물주가 "원상복구가 안 됐다"며 보증금 전액의 반환을 미루는 일이 적지 않습니다. 정작 문제 삼는 부분은 벽 일부의 도장이나 전기 배선처럼 수십만 원이면 해결될 항목인 경우가 많습니다. 임대인은 민법상 동시이행항변권을 내세우고, 임차인은 그 항변이 보증금 전부를 묶어둘 만큼 정당한지 판단하기 어렵습니다. 이 글에서는 보증금 반환과 원상복구가 어떤 관계인지, 법원이 동시이행항변을 어디까지 인정하고 어디서부터 막는지, 임차인이 어떤 순서로 대응해야 하는지 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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동시이행항변권 — 보증금 반환과 건물 인도는 맞물려 있다

민법 제536조는 쌍무계약의 당사자 한쪽이 상대방의 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 임대차에서는 대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결 이래 임차인의 건물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행 관계라는 것이 확립된 법리입니다. 임대인은 건물을 돌려받기 전까지 보증금 반환을 거절할 수 있고, 임차인은 보증금을 받기 전까지 건물 인도를 거절할 수 있습니다.

여기에 민법 제615조가 더해집니다. 임차인은 임대차가 끝나면 빌린 물건을 원상에 회복해서 돌려줄 의무를 지고, 임대인은 원상복구가 덜 됐다는 점을 건물 반환이 완전하지 않다는 근거로 삼습니다. 그래서 건물주는 "원상복구를 마치기 전에는 보증금을 줄 수 없다"고 말하는 것입니다. 이 주장은 출발점에서는 법적 근거가 있습니다. 문제는 그 항변이 얼마나 넓게 인정되느냐입니다.

동시이행항변권 자체는 건물주에게 있지만, 그 항변이 보증금 전액에 미치는지는 별개의 문제다.

원상복구 몇십만 원으로 보증금 전액을 거절할 수 없는 이유 — 99다34697

이 쟁점의 기준이 되는 판결이 대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결입니다. 임차인이 약 32만 6천 원이 드는 전기시설 원상회복을 하지 않은 채 건물 명도를 제공했는데, 임대인이 이를 이유로 잔존 보증금 약 1억 2,500만 원 전액의 반환을 거절한 사건이었습니다. 대법원은 원상회복 미비가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액도 근소한 금액이라면, 그 이유로 잔존 보증금 전액의 반환을 거절하는 동시이행의 항변은 공평의 관념과 신의칙에 반해 허용되지 않는다고 보았습니다.

이 판결의 논리는 균형입니다. 동시이행항변권은 서로 맞바꿀 만한 채무끼리 묶어 두는 제도인데, 한쪽 채무가 1억 원이 넘고 다른 쪽 미이행분이 30만 원대라면 둘을 같은 무게로 묶는 것이 오히려 불공평하다는 것입니다. 건물주가 이 정도 미비를 이유로 보증금 전액을 쥐고 있으면 사실상 임차인에게 담보 없이 큰 금액을 맡겨 두라고 요구하는 결과가 됩니다.

다만 이 판결이 "원상복구는 하지 않아도 된다"는 뜻은 아닙니다. 미비한 원상복구 비용은 손해배상으로 따로 정산하면 되고, 법원은 그 금액을 보증금에서 공제하는 방식으로 처리합니다. 보증금 전액을 거절할 수 없다는 것이지, 정당한 공제까지 막는다는 것이 아닙니다.

원상회복 미비가 사소하고 손해액이 근소하면, 그 이유로 잔존 보증금 전액의 반환을 거절하는 동시이행항변은 신의칙에 반한다.

항변이 인정되는 경우와 막히는 경우 — 법원이 보는 기준

법원은 "얼마부터 경미한가"라는 고정 기준을 정해두지 않습니다. 사안마다 미비의 성격, 복구에 드는 비용, 보증금 대비 비율, 임대인이 입은 실제 손해를 종합합니다. 위 판결처럼 30만 원 대 1억 2천만 원이라면 비율이 극단적이어서 항변이 막히지만, 복구비가 보증금의 상당 부분을 차지한다면 사정이 다릅니다.

• 항변이 막히는 쪽 — 미비 부분이 사소하고, 복구비 견적이 보증금에 비해 근소한 경우.

• 항변이 인정되는 쪽 — 구조 변경·대규모 시설 철거 등 복구비가 보증금의 상당 비율에 이르는 경우.

• 임대인이 입증할 것 — 원상복구가 필요한 범위와 그 비용, 실제 발생한 손해.

• 임차인이 입증할 것 — 명도 이행을 제공했다는 사실(열쇠 반환, 퇴거 통지 등)과 인수 당시 상태.

가령 보증금 5,000만 원인 상가에서 복구비 견적이 40만 원이라면 항변은 막힐 가능성이 크고, 간판 철거와 바닥 전체 재시공으로 견적이 2,000만 원이 나온다면 임대인이 상당 부분을 묶어 두는 것이 정당화될 수 있습니다. 이때도 법원은 보증금 전체가 아니라 정당한 복구비 범위에서 판단하는 쪽으로 움직입니다.

원상복구의 범위 — 통상손모는 임차인이 부담하지 않는다

임대인이 요구하는 원상복구가 전부 임차인 책임인 것은 아닙니다. 판례는 임대차에서 임차인이 통상적인 사용·수익을 하다 생긴 자연적 마모와 노후는 임차인이 복구할 대상이 아니라고 봅니다. 시간이 지나 벽지가 바래거나 바닥이 닳은 것은 임대료에 이미 반영된 사용의 대가이기 때문입니다.

반대로 임차인이 설치한 시설을 철거하고 원래 상태로 되돌리는 비용은 특약이 있으면 임차인 부담이 됩니다. 계약서에 "임차인은 계약 종료 시 시설물을 철거하고 원상복구한다"는 조항이 있다면 철거비는 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다. 다만 그 특약이 있더라도 "인수 당시의 상태"가 기준이므로, 건물주가 인수 당시보다 더 좋은 상태로 만들어 달라고 요구하는 것은 범위를 넘습니다.

• 임차인 부담 — 임차인이 설치한 간판·칸막이·덧붙인 시설의 철거, 사용 중 과실로 생긴 파손.

• 임대인 부담 — 자연 마모, 노후, 통상적인 사용에서 생긴 변색·긁힘.

• 인수 당시 상태 — 입주 시 사진·영상이 있으면 복구 범위를 다툴 때 가장 강한 자료.

보증금 공제의 구조 — 필요한 만큼만 빼고 나머지는 돌려준다

보증금은 임대차가 끝나 건물을 돌려줄 때까지 그 임대차에서 생긴 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결도 이 취지로, 연체차임 등 공제할 금액을 뺀 나머지 부분에 대해서만 임대인의 반환의무가 이행기에 이른다고 보았습니다. 그러므로 건물주가 공제할 수 있는 것은 실제로 발생한 채무, 즉 연체차임·공과금·정당한 복구비에 한정됩니다.

이 구조를 거꾸로 보면, 공제 항목이 확정되지 않은 채 보증금 전부를 보류하는 것은 구조에 맞지 않습니다. 임차인은 공제를 인정할 항목과 다툴 항목을 나눠 대응할 수 있습니다. 예컨대 견적 40만 원이 타당하다고 보면 그만큼 공제는 받아들이되, 나머지 보증금의 즉시 반환을 요구하는 식입니다. 이렇게 쟁점을 좁혀 두면 소송으로 가더라도 다툼의 범위가 복구비 자체로 줄어듭니다.

임차인이 먼저 챙길 것 — 명도 이행제공과 증거 확보

동시이행 다툼에서 임차인이 가장 먼저 갖춰야 할 것은 명도 이행의 제공입니다. 건물을 비우고 열쇠·출입카드·비밀번호를 건물주가 받을 수 있는 상태로 두었다는 사실이 있어야 "나는 내 몫을 다했다"고 말할 수 있습니다. 구두로만 "비웠다"고 하면 나중에 인도 시점과 상태를 두고 다툼이 생깁니다.

그래서 퇴거 당일에는 내부 전체를 사진과 영상으로 남기고, 열쇠를 건넬 때는 문자나 내용증명으로 인도 사실을 기록해 두는 것이 안전합니다. 건물주가 복구가 필요하다고 주장하는 부분은 구체적인 항목과 견적서를 서면으로 요구하십시오. 항목이 특정되지 않은 막연한 주장은 법원에서 공제 사유로 인정받기 어렵습니다.

• 퇴거 당일 내부 전경 사진·영상, 계량기 검침값, 관리비 정산 내역.

• 열쇠 반환 사실을 보여주는 문자·카톡·내용증명.

• 입주 당시 사진, 계약서의 원상복구 조항, 시설 설치 내역.

• 건물주가 제시한 복구 항목과 견적서(서면으로 받아둘 것).

그래도 돌려주지 않을 때 — 내용증명에서 지급명령·소송까지

서면 요구에도 응하지 않으면 보증금 반환 청구소송 또는 지급명령으로 나아갑니다. 임대인의 동시이행항변이 받아들여지는 경우 법원은 "임대인은 임차인으로부터 건물을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라"는 상환이행판결을 내립니다. 이행제공이 끝난 상태에서 사소한 미비만 남았다면 항변은 배척되고 공제 후 잔액 지급을 명하는 판결이 나옵니다.

또 한 가지 짚을 점이 있습니다. 동시이행항변권이 인정되는 동안에는 임대인에게 이행지체의 책임이 생기지 않습니다. 반대로 항변이 신의칙에 반해 배척되면 임대인은 반환기일 이후의 지연손해금까지 부담할 수 있습니다. 상가라면 임차인이 이사를 먼저 해야 하는 사정이 있을 때 상가건물 임대차보호법 제6조의 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지한 채 퇴거할 수 있습니다. 임대인의 손해배상청구권은 건물을 반환받은 날부터 6개월 안에 행사해야 한다는 민법 제654조, 제617조의 단기 제한도 임차인 쪽의 방어 수단이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 원상복구를 하지 않고 나가면 보증금을 한 푼도 못 받나요?

A. 그렇지 않습니다. 원상복구가 필요한 범위와 그 비용만큼 공제될 뿐이고, 나머지 보증금은 반환받을 수 있습니다. 미비가 사소하고 손해가 근소하면 보증금 전액을 거절하는 항변은 신의칙상 허용되지 않는다는 것이 99다34697 판결의 취지입니다.

Q. 복구비 견적이 얼마 이하면 경미하다고 보나요?

A. 법원은 고정 금액 기준을 두지 않고, 복구비와 보증금의 비율, 미비의 성격, 실제 손해를 종합해 판단합니다. 99다34697 사건은 복구비 약 32만 6천 원 대 보증금 약 1억 2,500만 원이었고, 이처럼 비율이 극단적이면 항변이 배척됩니다.

Q. 계약서에 원상복구 특약이 있으면 건물주 요구를 다 따라야 하나요?

A. 특약이 있어도 범위는 인수 당시 상태를 기준으로 합니다. 통상적인 사용에서 생긴 마모나 노후까지 복구하라는 요구, 인수 때보다 좋은 상태를 만들라는 요구는 특약만으로 정당화되기 어렵습니다. 입주 시 사진이 있으면 범위를 다툴 때 큰 힘이 됩니다.

Q. 건물주가 열쇠를 안 받겠다고 하면 어떻게 하나요?

A. 열쇠를 건넬 의사를 문자·내용증명으로 남기고, 비운 상태의 사진과 영상을 확보해 두십시오. 이행의 제공은 상대방이 받을 수 있는 상태로 두었다는 사실로 입증하며, 상대가 수령을 거부해도 제공 사실 자체는 증거로 남습니다.

Q. 건물주가 복구비를 임의로 정해 보증금에서 빼면요?

A. 공제는 실제 발생한 채무에 한정되므로, 임대인이 복구 항목과 비용을 입증해야 합니다. 항목이 특정되지 않은 막연한 공제는 다툴 수 있고, 서면 견적과 실제 시공 영수증을 요구하는 것이 첫걸음입니다.

Q. 소송까지 가면 시간이 오래 걸리지 않나요?

A. 다툼이 없는 부분은 지급명령이나 일부 청구로 먼저 정리할 수 있습니다. 복구비만 쟁점이라면 쟁점이 좁아 심리가 길어지지 않는 편이고, 임대인 쪽에서도 지연손해금 부담 때문에 합의로 정리하는 경우가 많습니다.

맺음말

동시이행항변권은 건물주에게 정당하게 주어진 권리이지만, 그 범위는 신의칙이 정합니다. 수십만 원대 원상복구 미비를 이유로 수천만 원, 수억 원의 보증금을 통째로 묶어 두는 것은 판례가 막고 있습니다. 임차인이 챙길 것은 명도 이행의 제공, 인수 당시와 퇴거 당시의 증거, 공제 항목의 서면 특정입니다.

정당한 복구비는 받아들이고 나머지는 단호히 청구하는 방식이 가장 효율적입니다. 퇴거 전에 계약서의 원상복구 조항과 입주 시 사진부터 정리해 두시고, 이미 건물주와 분쟁이 시작되었다면 증거 정리와 청구 순서부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.