건물주 여러 명 중 한 명만 해지 통보하면 계약이 끝나나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상속이나 공동 투자로 건물을 여러 명이 나누어 소유한 상태에서, 공유자 사이의 의견이 갈리면서 세입자에게 각자 다른 내용의 통보를 하는 일이 늘고 있습니다.

실무에서 자주 듣는 말은 “내가 건물주 중 한 명인데 내 이름으로 해지 통보를 보냈으니 계약은 끝난 것 아니냐”, “형제들은 반대하지만 내 지분이 있으니 나가라고 할 수 있다”는 것입니다. 반대로 세입자 쪽에서도 “건물주 한 분이 나가라고 했으니 짐을 빼야 하나”, “한 분에게만 해지한다고 말하면 끝난 것 아니냐”며 불안해하십니다. 그런데 막상 명도소송까지 가면, 한 명의 통보는 효력이 없다는 이유로 청구가 기각되는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 공유자가 임대차계약을 해지하는 행위를 공유물의 관리행위로 보아 지분의 과반수로 결정해야 한다는 입장을 분명히 하고 있습니다. 건물주가 여러 명이라는 사실만으로 한 명이 계약의 운명을 정할 수는 없고, 지분 비율이 결론을 좌우합니다.

아래에서는 건물주가 여러 명일 때 한 명의 해지 통보가 어떤 경우에 효력이 있고 어떤 경우에 없는지, 그리고 임대인과 세입자가 각각 무엇을 확인해야 하는지 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 건물주가 여러 명이면 해지는 ‘한 명의 권리’가 아니라 ‘지분의 문제’입니다

공유 건물의 임대차 해지는 공유자 각자가 아니라 지분의 과반수로 결정합니다.

건물을 여러 명이 함께 소유하면 법적으로는 공유 관계가 됩니다. 공유자는 자기 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분 비율에 따라 사용·수익할 수 있지만(민법 제263조), 이는 건물 전체를 단독으로 지배한다는 뜻이 아닙니다.

민법은 공유물을 어떻게 이용할지에 관한 사항, 즉 관리에 관한 사항을 다음과 같이 정하고 있습니다.

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다(민법 제265조).

세입자에게 건물을 빌려주는 일도, 그 계약을 끝내는 일도 이 ‘관리에 관한 사항’에 들어갑니다. 따라서 공유자가 5명이라도 한 명이 단독으로 해지할 수 있는 것은 아니고, 해지하려는 사람들의 지분을 합쳐 과반수가 되어야 합니다. 여기서 기준은 사람 수가 아니라 지분 비율입니다. 지분 60%를 가진 한 명이 해지하면 나머지 네 명이 반대해도 과반수가 되지만, 지분 20%인 네 명이 모두 해지에 동의한 경우에는 합이 80%이므로 역시 과반수입니다.

흔히 단독 행사가 가능하다고 오해하는 것은 ‘보존행위’ 때문입니다. 보존행위는 건물의 멸실·훼손을 막는 것처럼 공유물의 현상을 유지하는 행위여서 각자 할 수 있지만, 임대차를 끝내 점유를 되찾는 것은 현상 유지가 아니라 이용 방법의 변경에 해당합니다.

건물주가 여러 명이라면 해지의 효력은 ‘누가 통보했는가’가 아니라 ‘통보한 사람들의 지분 합계가 과반수인가’로 결정됩니다.

2. 정확히 절반인 지분으로 한 해지·갱신거절은 효력이 없습니다

과반수는 ‘절반 이상’이 아니라 ‘절반 초과’여서, 50% 지분만으로는 해지할 수 없습니다.

이 쟁점을 정면으로 다룬 대법원 판결이 있습니다. 상가 건물의 공유자 두 명이 각각 1/2씩 지분을 가진 사안에서, 그중 한 명이 세입자들에게 임대차 갱신을 거절한다는 의사를 표시하고 명도를 청구하였습니다. 대법원은 다음과 같이 판단했습니다.

공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로, 공유물의 관리행위에 해당하고, 따라서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결).

이 사건에서 갱신거절을 한 사람은 건물의 1/2 지분권자였고, 나머지 1/2 지분권자가 동의했다는 증거는 없었습니다. 법원은 1/2 지분권자의 갱신거절은 유효하지 않다고 보아 명도 청구를 받아들이지 않았고, 대법원도 이를 정당하다고 확인했습니다. 형제 둘이 절반씩 상속받은 건물, 부부가 절반씩 공동명의로 한 건물에서 이런 일이 가장 흔하게 일어납니다.

이 판결은 해지뿐 아니라 갱신거절의 통지도 같은 기준으로 봅니다. 즉 계약 기간이 끝나갈 무렵 한 공유자가 “갱신하지 않겠다”고 통보하는 것도 과반수가 뒷받침되지 않으면 효력이 없습니다.

정확히 50%의 지분을 가진 공유자의 단독 해지·갱신거절은 지분 과반수에 이르지 못해 효력이 인정되지 않습니다.

3. 과반수 요건을 못 채운 통보를 믿고 방치하면 계약이 오히려 갱신될 수 있습니다

무효인 통보는 없던 것이 되어, 법정 갱신의 기회를 놓치는 결과로 이어집니다.

임대인 쪽에서 더 위험한 것은 무효인 통보를 한 뒤 안심하고 기간을 흘려보내는 경우입니다. 주택 임대차에서는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고(주택임대차보호법 제6조 제1항), 이 경우 존속기간은 2년으로 봅니다. 상가 임대차 역시 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 안에 갱신 거절의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 이때 존속기간은 1년입니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항).

과반수 요건을 채우지 못한 공유자의 통보는 효력이 없으므로, 그 통보만 보내고 기간이 지나버리면 법이 정한 통지 기간 안에 유효한 갱신거절이 없었던 것이 됩니다. 이후 과반수가 뒤늦게 의견을 모아 다시 통보해도 이미 갱신의 효과가 발생한 뒤일 수 있습니다.

또한 세입자가 갱신을 요구하는 경우에는 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 주택은 임차인이 1회에 한하여 행사할 수 있고(제6조의3), 상가는 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다(제10조 제2항). 임대인 측이 거절 사유로 내세울 수 있는 것은 2기(주택) 또는 3기(상가)의 차임 연체, 무단 전대, 건물의 고의·중과실 파손, 철거·재건축 사유 등 법에 열거된 사유이고, 단순히 건물주 사이의 내부 갈등이나 건물주 변경은 여기에 해당하지 않습니다.

무효인 통보를 믿고 통지 기간을 놓치면 해지는 되지 않고 계약만 갱신된 상태가 될 수 있습니다.

4. 해지가 유효해도 효력은 즉시 생기지 않고, 계약 형태에 따라 시점이 달라집니다

과반수 요건을 갖춘 뒤에도 해지 통고 기간과 보증금 반환이 남아 있습니다.

과반수 지분이 모여 정식으로 해지하더라도 곧바로 세입자를 내보낼 수 있는 것은 아닙니다. 기간의 약정이 없는 임대차는 임대인이 해지를 통고하면 건물의 경우 상대방이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나야 효력이 생기고, 임차인이 통고하면 1개월이 지나야 효력이 생깁니다(민법 제635조). 다만 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법은 기간을 정하지 않은 계약을 각각 2년, 1년으로 보므로(주택 제4조 제1항, 상가 제9조 제1항) 이 법이 적용되는 계약은 존속기간 만료 시점을 기준으로 갱신거절 여부를 따지게 됩니다.

계약이 끝난 뒤에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보기 때문에(주택 제4조 제2항, 상가 제9조 제2항) 임대인은 보증금을 돌려주지 않고 명도를 요구할 수 없습니다. 보증금은 공유자 전원이 지분 비율에 따라 부담하는 것이 일반적이므로, 해지에 반대했던 공유자도 반환 의무에서 자유롭지 않을 수 있다는 점을 미리 계산해야 합니다.

한편 세입자가 차임을 연체하거나 임대인의 동의 없이 전대한 경우처럼 임대인이 계약을 해지할 수 있는 사유(민법 제629조 제2항 등)가 있더라도, 그 해지권의 행사 역시 공유자의 관리행위이므로 과반수 결정이라는 요건은 그대로 적용됩니다.

5. 분쟁이 생기면 통보부터 명도소송까지 이렇게 진행됩니다

해지 통보 전에 등기부등본으로 지분 구성을 확인하는 것이 모든 절차의 출발점입니다.

공유 건물의 임대차 분쟁은 통상 ①등기부등본으로 공유자와 지분 확인 → ②과반수 공유자의 동의를 받아 내용증명 등으로 해지·갱신거절 통지 → ③세입자가 응하지 않으면 법원(수원 소재 건물이라면 수원지방법원 관할)에 건물인도(명도)소송 제기 → ④판결 후 강제집행의 순서로 진행됩니다. 소송에서는 해지권자의 지분이 과반수였는지, 나머지 공유자의 동의가 있었는지가 가장 먼저 다투어지므로, 이 부분의 증거가 부족하면 본안 판단에 들어가기도 전에 청구가 막힐 수 있습니다.

세입자 입장에서는 한 명의 건물주에게서 해지 통보를 받았을 때 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서의 임대인 란에 공유자 전원이 기재되어 있는지, 통보한 사람이 대표로 계약한 것인지 확인합니다.

2. 건물 등기부등본을 발급받아 통보한 사람의 지분이 과반수를 넘는지, 다른 공유자가 동의했는지 확인합니다.

3. 통보서의 내용과 도달 날짜를 보관하고, 과반수 요건이 충족되지 않았다면 효력을 인정하지 않는다는 취지를 서면으로 회신합니다.

세입자가 직접 계약을 끝내려고 해지를 통고하는 경우에는 반대로, 임대인이 여러 명이므로 계약의 해지는 그 전원에 대하여 하여야 한다는 민법 제547조 제1항의 문제가 생깁니다. 공유자 중 한 사람에게만 통지해서 끝났다고 판단하지 말고 전원에게 도달하도록 내용증명을 보내는 것이 안전합니다.

마치며

공유 건물의 임대차 문제는 “같은 가족인데”, “내 건물인데”라는 생각 때문에 지분 구성부터 확인하는 일이 뒤로 밀리는 경우가 많습니다.

건물주 중 한 명으로서 세입자를 내보내려는 입장이라면, 감정이 앞선 통보보다 먼저 지분 과반수를 확보하고 그 증거를 남기는 것이 중요합니다. 동의서와 내용증명, 통지 기간의 관리가 결과를 가릅니다.

반대로 해지 통보를 받은 세입자 입장에서도 “건물주가 나가라고 했으니 어쩔 수 없다”고 단정하지 말고, 통보한 사람의 지분과 다른 공유자의 동의 여부부터 따져 보아야 합니다. 이 확인만으로 퇴거 여부가 달라지기도 합니다.

저는 임대인과 임차인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 통보라도 지분 구성과 통지 시기에 따라 결론이 정반대로 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

해지 통보를 보내기 전이나 받은 직후가 결론을 바꿀 수 있는 가장 좋은 시점입니다. 지금 상황이 애매하다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 건물주가 3명인데 저와 다른 한 명이 해지에 찬성합니다. 나머지 한 명이 반대해도 되나요?

A. 찬성한 두 사람의 지분 합계가 과반수를 넘으면 가능합니다. 판단 기준은 사람 수가 아니라 지분 비율이므로 등기부등본으로 먼저 확인해야 합니다.

Q. 제 지분이 정확히 50%인데 해지할 수 있나요?

A. 50%만으로는 과반수가 아니어서 단독 해지나 갱신거절은 효력이 없습니다. 대법원도 1/2 지분권자의 갱신거절이 유효하지 않다고 판단했습니다.

Q. 공유자 한 명이 보낸 해지 통보를 무시하고 계속 살아도 되나요?

A. 그 사람의 지분이 과반수에 못 미치고 다른 공유자의 동의도 없다면 해지 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 다만 지분 구성과 동의 여부는 소송에서 다투어지는 사실이므로, 통보서와 등기부를 보관하고 서면으로 이의를 남기는 것이 좋습니다.

Q. 세입자인 제가 계약을 끝내려는데 건물주 한 분에게만 통보해도 되나요?

A. 안전하지 않습니다. 민법 제547조 제1항은 상대방이 여러 명이면 해지를 그 전원에 대하여 하도록 정하고 있으므로, 공유자 전원에게 도달하도록 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.

Q. 해지가 유효하면 바로 나가야 하나요?

A. 아닙니다. 통고 기간이 지나야 효력이 생기고, 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.

Q. 한 명의 건물주가 과반수 동의를 받아 해지했다면 반대한 건물주도 보증금을 돌려줘야 하나요?

A. 일반적으로 공유자들이 임대인으로서 함께 책임을 지므로 반대했더라도 반환 의무를 부담할 수 있습니다. 지분별 분담은 공유자들 사이의 정산 문제로 따로 정해집니다.