분양권 불법전매를 알선한 중개사도 처벌되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 청약 당첨 직후 분양권에 웃돈(프리미엄)을 얹어 파는 거래가 다시 늘면서, 이를 이어주는 부동산 중개사무소가 수사기관의 조사 대상에 오르는 사례도 함께 늘고 있습니다.

중개사분들 상담에서 자주 듣는 말은 “나는 매도인과 매수인을 소개만 했을 뿐 분양권을 판 사람이 아니다”, “다른 사무소도 다 하는 일이고 중개보수만 정상적으로 받았다”는 것입니다. 그런데 막상 매수인이 사업주체로부터 공급계약 취소 통보를 받거나 국토교통부의 단속 대상이 되면, 거래 경위를 따라 올라가는 과정에서 알선한 중개사까지 피의자로 입건되는 경우가 적지 않습니다.

주택법은 전매가 제한된 주택의 ‘전매 자체’뿐 아니라 ‘전매의 알선’까지 처벌하고 있고, 공인중개사법도 별도로 중개사를 처벌·징계하는 규정을 두고 있습니다. 한 번의 알선이 형사처벌과 행정처분이라는 두 갈래 책임으로 이어질 수 있다는 뜻입니다.

아래에서는 분양권 불법전매를 알선한 중개사에게 어떤 법조가 적용되는지, 어디까지가 처벌 대상이고 어떤 변명이 통하지 않는지, 수사가 시작되면 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 전매제한 주택의 전매를 알선하면 직접 팔지 않았어도 처벌 대상이 됩니다

주택법은 전매를 한 사람과 전매를 알선한 사람을 같은 조항으로 처벌합니다.

주택법 제64조 제1항은 투기과열지구·조정대상지역에서 공급되는 주택, 분양가상한제 적용주택, 공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택 등에 대해 대통령령으로 정한 전매제한기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다고 규정합니다. 여기서 ‘주택’에는 건물이 완공된 아파트뿐 아니라 입주자로 선정된 지위, 즉 우리가 흔히 말하는 분양권이 포함됩니다.

또 ‘전매’는 매매에 한정되지 않고 증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함합니다. 그래서 명의변경을 전제로 한 매매뿐 아니라 증여 형식을 빌린 이전, 분양대금 승계 약정을 붙인 권리 이전도 모두 전매 개념에 들어옵니다.

그리고 이를 위반해 전매하거나 전매를 알선한 자는 주택법 제101조 제2호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만원을 넘으면 벌금 상한이 그 이익의 3배까지 올라갑니다. 중개사가 받은 중개보수와 웃돈 관련 이익이 이 계산에 들어갈 수 있다는 점을 주의해야 합니다.

전매제한 기간 중인 분양권의 거래를 소개하고 성사시킨 행위는 ‘알선’으로 평가되어 주택법 제101조 제2호의 처벌 대상이 됩니다.

2. 청약 지위를 사고판 거래를 알선하면 공급질서 교란으로도 처벌됩니다

전매제한과 별개로, 공급받을 지위를 양도·양수하거나 알선하는 행위 자체가 금지됩니다.

전매제한기간이 지났는지와 상관없이 문제 되는 영역이 하나 더 있습니다. 주택법 제65조 제1항은 누구든지 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위해 주택을 공급받을 수 있는 지위나 입주자저축 증서 등을 양도·양수하거나 이를 알선하거나, 그런 목적의 광고를 하는 것을 금지합니다.

조문은 알선뿐 아니라 광고까지 막고 있다는 점이 중요합니다.

누구든지 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 … 주택을 공급받을 수 있는 지위 … 를 양도ㆍ양수 … 또는 이를 알선하거나 양도ㆍ양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물ㆍ인쇄물ㆍ전화ㆍ인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며(주택법 제65조 제1항).

이 조항을 위반한 자도 주택법 제101조 제3호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 중개사무소 블로그나 온라인 카페에 “청약 당첨 지위 양도 가능”, “입주자 선정 지위 매물”이라는 글을 올린 것만으로도 광고 처벌 가능성이 생기고, 실제 알선까지 이어졌다면 알선 행위로 따로 평가됩니다.

더구나 같은 조 제2항에 따라 사업주체는 위반한 거래의 양도인·양수인에 대해 공급계약을 취소하거나 지위를 무효로 해야 하고, 국토교통부장관은 제5항에 따라 위반자의 입주자 자격을 10년 범위에서 제한할 수 있습니다. 중개사가 소개한 의뢰인이 계약을 잃는 순간 의뢰인과의 민사 분쟁이 시작된다는 점도 함께 고려해야 합니다.

분양권 거래 알선은 전매제한 위반과 공급질서 교란, 두 갈래 모두에서 문제가 될 수 있습니다.

3. 중개사에게는 공인중개사법의 형사처벌과 행정처분이 따로 적용됩니다

같은 알선 행위가 주택법과 공인중개사법에서 각각 평가되며, 자격과 등록까지 걸립니다.

공인중개사법 제33조 제1항은 개업공인중개사등의 금지행위를 열거합니다. 제5호는 관계 법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위를, 제7호는 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를 금지합니다.

이 두 호를 위반하면 공인중개사법 제48조 제3호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 즉 같은 분양권 알선 행위에 대해 주택법과 공인중개사법의 구성요건이 각각 문제 될 수 있고, 수사기관은 두 법조를 함께 적용해 송치하는 경우가 많습니다.

형사처벌과 별도로 행정처분도 따릅니다. 제33조 제1항의 금지행위를 한 개업공인중개사는 제38조 제2항 제9호에 따라 중개사무소 개설등록이 취소될 수 있고, 소속공인중개사는 제36조 제1항 제7호에 따라 6개월 범위에서 자격정지 대상이 됩니다. 벌금형이 확정되면 공인중개사법상 결격사유와 연결될 수 있다는 점까지 고려하면, 사건의 실제 무게는 형량 숫자보다 크게 느껴집니다.

중개사에게 이 사건은 형사처벌에 그치지 않고, 등록과 자격이라는 생업의 기반이 걸린 문제입니다.

4. “소개만 했다”, “보수만 받았다”는 항변은 쉽게 받아들여지지 않습니다

핵심 쟁점은 전매제한 사실을 알았는지, 그리고 알선이라고 볼 만한 관여가 있었는지입니다.

수사에서 가장 먼저 다투어지는 것은 고의입니다. 범죄는 행위자가 그 사실을 알고 한 경우에 성립하므로, 중개사가 해당 단지가 투기과열지구·조정대상지역이거나 분양가상한제 적용주택이어서 전매가 제한된다는 점, 그리고 제한기간이 아직 지나지 않았다는 점을 알았는지가 문제 됩니다.

그런데 중개 업무를 하는 사람은 지역 지정 현황과 단지별 전매제한 여부를 확인하는 것이 업무의 기본이므로, “몰랐다”는 주장은 매물 광고 문구, 매도인·매수인과의 문자·카카오톡 대화, 매매계약서에 쓴 특약 내용으로 쉽게 반박됩니다. 예컨대 “전매 풀리기 전이라 계약서는 나중에 쓰자”, “명의는 당첨자 이름 그대로 두고 대금만 주고받자” 같은 문구가 있으면 전매제한을 알면서 우회했다는 정황증거로 쓰입니다.

알선 여부는 소개 한 번으로 정해지지 않습니다. 매도인·매수인을 만나게 하고 웃돈 금액을 조율하고 계약 시점을 맞추고 대금 수수에 관여했다면 알선으로 보기 쉽습니다. 반대로 단순히 단지 정보를 안내하거나, 거래가 이미 당사자 사이에서 합의된 뒤 우연히 사무실 공간만 제공한 정도라면 다툴 여지가 있습니다. 결국 어느 단계에서 어떤 역할을 했는지를 구체적으로 정리하는 것이 방어의 출발점입니다.

또한 정상적인 중개보수를 받았다는 사정은 범죄 성립을 막지 못합니다. 보수를 한도 내로 받았는지는 공인중개사법 제32조의 문제일 뿐이고, 금지된 거래 자체를 중개했는지와는 별개이기 때문입니다. 다만 보수 수준, 반복성, 거래 규모는 양형에서 참작될 수 있는 사정입니다.

알선이 문제 되는 사건에서는 몰랐다는 주장보다, 실제 관여 범위를 증거로 좁혀내는 방어가 현실적입니다.

5. 수사가 시작되면 이런 순서로 진행되고, 초기 자료 정리가 결과를 가릅니다

참고인 조사 통보가 피의자 입건으로 바뀌기 전에 관여 범위를 정리해야 합니다.

분양권 불법전매 사건은 보통 ①단속 또는 사업주체의 이상 거래 통보, 혹은 매수인·매도인 일방의 신고·고소 → ②관할 경찰서(수원 지역 사무소라면 수원남부·수원중부경찰서 등)의 참고인 또는 피의자 조사, 압수수색을 통한 휴대전화·계약서 확보 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 처음에는 참고인으로 불렀다가 진술 내용에 따라 피의자로 전환되는 일이 흔합니다.

조사 통보를 받았다면 아래 순서로 자료를 정리하는 것이 좋습니다.

1. 해당 단지의 지역 지정 여부와 전매제한기간, 그리고 거래 시점이 그 기간 안이었는지를 먼저 확인합니다.

2. 매도인·매수인과 주고받은 문자·카카오톡 대화, 매물 광고 게시글, 계약서·특약 문구를 모두 보존하고 시간순으로 정리합니다.

3. 받은 중개보수와 웃돈 수수 내역, 대금 계좌 이체 경로를 통장 거래내역으로 대조해 내 관여 범위를 객관화합니다.

이렇게 정리한 자료를 바탕으로 첫 진술에서 알선에 해당하지 않는 부분과 해당하는 부분을 구분해 진술해야 합니다. 초기 진술이 한 번 굳어지면 나중에 바꾸기 어렵기 때문입니다.

마치며

분양권 거래 중개는 업계에서 오랫동안 관행처럼 이어져 온 영역이라, “다들 하는 일”이라는 생각 때문에 조사 통보를 받고도 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

알선 혐의를 받는 중개사 입장에서는 처벌 여부뿐 아니라 등록취소·자격정지라는 생업 문제까지 함께 보셔야 합니다. 형사 단계에서 무엇을 인정하고 무엇을 다툴지가 이후 행정처분의 결과에도 영향을 주기 때문입니다.

반대로 중개사의 말을 믿고 거래했다가 계약이 취소될 처지에 놓인 매수인·매도인 입장에서도, 중개사가 어떤 설명을 했고 어떤 역할을 했는지가 형사 사건과 민사 책임 판단의 핵심 자료가 됩니다.

저는 부동산 거래를 둘러싼 형사 사건에서 알선했다는 의심을 받은 쪽과 피해를 주장하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 관여 범위를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

조사 통보를 받았거나 단속 소식을 들었다면, 진술하기 전이 가장 중요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 첫 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 매도인과 매수인을 소개만 해주고 계약은 둘이 직접 했는데도 처벌되나요?

A. 가능성이 있습니다. 주택법상 ‘알선’은 거래가 성사되도록 중간에서 주선하는 행위를 넓게 포함하므로, 소개 이후 조건 조율이나 계약 시점 조정에 관여했다면 알선으로 볼 여지가 큽니다.

Q. 전매제한기간이 끝난 뒤 계약서를 쓰기로 하고 미리 소개해 준 경우는요?

A. 위험합니다. 기간 안에 사실상 거래가 합의되고 대금이 오갔다면 전매가 이뤄진 것으로 평가될 수 있고, 계약서 작성 시점만 늦췄다는 사정은 오히려 우회 정황으로 쓰일 수 있습니다.

Q. 단지가 전매제한 대상인지 몰랐다면 어떻게 되나요?

A. 고의가 없으면 처벌되지 않지만, 중개업 종사자는 지정 여부 확인이 기본 업무라 몰랐다는 주장만으로는 받아들여지기 어렵습니다. 대화 기록과 광고 문구 등 객관적 자료로 입증해야 합니다.

Q. 블로그에 분양권 매물 광고만 올렸는데도 문제가 되나요?

A. 될 수 있습니다. 주택법 제65조 제1항은 주택을 공급받을 수 있는 지위의 양도·양수나 알선을 목적으로 한 광고까지 금지하고 있고, 위반 시 제101조에 따라 처벌됩니다.

Q. 형사처벌 외에 중개사무소 등록은 어떻게 되나요?

A. 공인중개사법 제33조 제1항 금지행위를 한 경우 등록관청은 개설등록을 취소할 수 있고, 소속공인중개사는 자격정지 대상이 됩니다. 형사 사건의 결과와 행정처분은 따로 진행됩니다.

Q. 경찰에서 참고인으로 나오라는데 그냥 가도 되나요?

A. 참고인 진술도 이후 피의자 전환의 근거가 될 수 있으므로, 가기 전에 관여 범위를 정리하고 변호사와 상의하는 것이 좋습니다.