건물주가 바뀌었는데 새 건물주가 권리금 회수를 막아요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가 건물이 매매나 경매로 넘어가면서 새 건물주가 임차인의 권리금 회수를 가로막아 분쟁으로 번지는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “새 건물주는 예전 계약과 상관없는 사람 아니냐”, “원래 건물주와 한 얘기는 이제 효력이 없겠지”라며 권리금 회수를 포기하려 하셨습니다. 반대로 건물을 인수한 쪽에서는 “내가 직접 장사하겠다는데 막을 수 없을 것”이라고 생각해 신규 임차인을 거절했다가 뒤늦게 손해배상 청구를 받는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 보호의무를 넓게 인정하면서도 임대인이 스스로 영업하겠다는 이유만으로는 신규 임차인을 거절할 정당한 사유가 되지 않는다고 판단하고 있습니다. 건물주가 바뀌었다고 해서 이 보호가 사라지는 것이 아니라, 새 건물주가 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다.

아래에서는 건물주가 바뀐 상황에서 새 건물주가 권리금 회수를 막을 때 어떤 법리가 적용되는지, 그리고 임차인이 무엇부터 준비해야 하는지 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 건물주가 바뀌어도 새 건물주가 임대인의 지위를 그대로 승계합니다

대항력 있는 임차인에게 새 건물주는 ‘새로운 사람’이 아니라 기존 임대인의 자리를 이어받은 사람입니다.

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 이른바 대항력입니다. 그리고 같은 조 제2항은 임차건물의 양수인, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정합니다.

즉 임차인이 건물 인도와 사업자등록을 갖춘 상태에서 건물이 매매, 증여, 경매 등으로 넘어갔다면, 새 건물주는 기존 계약의 보증금 반환의무뿐 아니라 계약갱신 요구에 응할 의무, 그리고 뒤에서 보는 권리금 회수기회 보호의무까지 법률상 함께 이어받습니다. “나는 그 계약을 몰랐다”, “전 건물주와 해결하라”는 말은 법적으로 통하지 않습니다.

다만 주의할 점이 있습니다. 임차인이 사업자등록을 중간에 폐업하거나 건물을 비웠다면 대항력은 그 시점부터 끊깁니다. 또 경매로 넘어간 경우에는 근저당권 설정 시점보다 대항력 취득이 늦은 임차인은 낙찰자에게 임대차를 주장하지 못할 수 있으므로, 등기부상 권리관계의 선후를 반드시 확인해야 합니다.

대항력을 갖춘 임차인이라면, 건물주가 바뀌어도 권리금 회수기회 보호의무는 새 건물주에게 그대로 이어집니다.

2. 새 건물주가 신규 임차인을 거절하거나 방해하면 권리금 회수 방해가 됩니다

임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 막아서는 안 됩니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 행위를 해서 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 첫째, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 받는 행위입니다. 둘째, 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 셋째, 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다.

새 건물주가 실무에서 가장 많이 하는 방해는 세 가지입니다. 첫째, 신규 임차인이 나타나도 “건물을 헐고 새로 지을 것이다”, “직접 쓸 것이다”라며 만나주지 않는 것입니다. 둘째, 기존 월세의 몇 배에 달하는 보증금과 차임을 제시해 신규 임차인이 스스로 포기하게 만드는 것입니다. 셋째, 신규 임차인에게 자기에게 별도의 권리금을 달라고 요구하는 것입니다. 모두 위 조항에 정면으로 해당합니다.

보호의무는 건물주가 바뀐 뒤에도 그대로 적용됩니다. 임대차 종료 6개월 전 시점에는 전 건물주였더라도, 새 건물주가 임대인의 지위를 승계한 이상 그 이후의 방해 행위는 새 건물주 본인의 의무 위반이 됩니다. 이 기간은 새 건물주가 취임한 날부터 새로 세는 것이 아니라 임대차 종료일을 기준으로 거꾸로 계산하므로, 건물주가 바뀌었다는 사정만으로 임차인의 보호 기간이 짧아지지 않습니다.

새 건물주의 신규 임차인 거절·고액 요구·권리금 요구는 모두 법이 금지하는 권리금 회수 방해입니다.

3. “내가 직접 장사하겠다”는 이유만으로는 정당한 거절 사유가 되지 않습니다

정당한 사유는 법에 열거된 경우로 좁게 인정되고, 건물주의 직접 영업 계획은 포함되지 않습니다.

제10조의4 제2항은 임대인이 신규 임차인을 거절할 수 있는 정당한 사유를 구체적으로 열거합니다. 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우, 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우가 그것입니다.

새 건물주가 가장 자주 내세우는 “내가 직접 영업할 계획”이라는 사유는 이 열거 항목에 없습니다. 대법원도 이 점을 분명히 했습니다.

임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441 판결).

또한 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는다는 사유를 들어 거절하려면, 임대차 종료 시 그런 사정을 제시하고 실제로도 그 기간 동안 건물을 영리 목적으로 쓰지 않아야 합니다. 말로만 “비워 둘 것”이라고 하고 곧바로 자기 영업이나 다른 임대에 쓴다면 정당한 사유로 인정받기 어렵습니다.

한편 임대인이 건물의 철거·재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 있는 경우(제10조 제1항 제7호)처럼 법이 정한 갱신거절 사유가 있으면 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않는다는 예외가 있습니다(제10조의4 제1항 단서). 그러나 이 예외는 철거·재건축의 계획이 구체적이고 실제 필요가 있을 때의 이야기이지, 막연한 개축 의사만으로 보호의무를 벗어날 수 있다는 뜻은 아닙니다.

직접 영업하겠다는 계획만으로는 임차인이 주선한 신규 임차인을 거절할 수 없습니다.

4. 임대차가 10년을 넘어 갱신요구권이 없어도 권리금 회수기회는 보호됩니다

갱신을 요구할 수 없는 상태라도 권리금 회수 방해로 인한 손해배상은 별개로 청구할 수 있습니다.

새 건물주가 “이미 갱신요구권이 다 지났으니 나가라”고 주장하는 경우가 있습니다. 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 못합니다. 그러나 권리금 회수기회 보호는 갱신요구권과 별개로 작동합니다.

전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 취지).

당시 판결은 구법상 5년 기준이었지만, 그 법리는 현행법 10년 기준에도 그대로 적용되는 것으로 봅니다. 손해배상액은 제10조의4 제3항에 따라 임대인이 방해한 결과로 입은 손해에 대한 것이며, 그 한도는 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 따라서 신규 임차인과의 권리금 계약서가 실제 손해액을 입증하는 핵심 자료가 됩니다.

청구권 행사 기간도 짧습니다. 제10조의4 제4항에 따라 이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 건물주가 바뀌는 혼란 속에서 시간이 흘렀다면 이 기간을 놓치지 않는 것이 무엇보다 중요합니다.

갱신요구권이 소진됐어도 권리금 회수 방해에 대한 손해배상청구권은 사라지지 않으며, 종료일부터 3년 안에 행사해야 합니다.

5. 증거 확보부터 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

신규 임차인을 실제로 데려와 거절당한 기록을 남기는 것이 사건의 출발점입니다.

권리금 회수 방해 사건은 통상 ①신규 임차인 주선과 권리금 계약 체결 준비 → ②새 건물주에게 신규 임차인과의 계약 체결을 서면(내용증명)으로 요청 → ③거절 또는 방해 시 임대차 종료 후 손해배상 청구 → ④수원 지역 상가라면 수원지방법원에 민사소송 제기의 순서로 진행됩니다. 사전에 가압류를 통해 건물주의 재산을 확보하는 방법도 함께 검토할 수 있습니다.

새 건물주가 바뀐 상황에서는 다음 순서로 자료를 확인하는 것이 좋습니다.

1. 사업자등록증, 임대차계약서, 건물 등기부등본으로 대항력 취득 시점과 소유권 변동 시점을 비교합니다.

2. 신규 임차인이 되려는 사람의 인적사항, 권리금 액수가 담긴 권리금 계약서(또는 합의서)와 임대인 통보 내용을 서면·문자로 남깁니다.

3. 새 건물주의 거절·고액 요구·직접 영업 주장이 담긴 통화 녹취, 문자, 내용증명 회신을 확보합니다.

이러한 자료가 갖춰지면 거절 사유가 법이 정한 정당한 사유에 해당하는지, 손해액을 얼마로 입증할 수 있는지가 분명해지고, 권리금 감정평가까지 활용해 손해배상 청구의 설득력을 높일 수 있습니다.

마치며

건물주가 바뀌면 “새로운 사람과는 처음부터 다시 협상해야 한다”는 생각에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 하지만 임대차 종료 6개월 전부터 시작되는 보호 기간 안에 증거를 남기지 못하면 나중에 입증이 어려워집니다.

권리금을 지키려는 임차인 입장에서는 감정적인 항의보다, 신규 임차인을 실제로 데려와 계약 의사를 서면으로 남기고 건물주의 거절을 기록하는 일이 먼저입니다. 그 기록이 손해배상 청구의 거의 전부입니다.

반대로 건물을 인수한 새 건물주 입장에서도 “내 건물이니 내 마음대로”라는 생각은 위험합니다. 거절에 정당한 사유가 있는지, 고액의 차임 제시가 방해로 평가되지는 않는지에 따라 거액의 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

저는 상가 임대차 분쟁에서 권리금을 회수하려는 임차인과 건물을 인수한 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 남겼느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 건물주가 바뀌었는데 사업자등록을 다시 해야 하나요?

A. 임대인만 바뀐 경우 임차인이 영업을 계속하고 있다면 기존 사업자등록의 대항력이 유지됩니다. 다만 임차인이 폐업하거나 주소를 옮기면 대항력이 끊기므로 이를 주의해야 합니다.

Q. 새 건물주에게 권리금을 직접 달라고 할 수 있나요?

A. 권리금은 원칙적으로 신규 임차인에게서 받는 돈이고, 임대인에게 청구할 권리는 아닙니다. 다만 임대인이 회수를 방해했다면 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

Q. 새 건물주가 월세를 크게 올리자고 하는데 거부해도 되나요?

A. 갱신 중 증액은 약정 차임의 5% 한도로 제한됩니다. 신규 임차인에게 현저히 고액을 요구해 계약이 무산되면 권리금 회수 방해로 평가될 수 있습니다.

Q. 건물을 헐고 재건축할 계획이라고 하면 권리금을 못 받나요?

A. 법이 정한 철거·재건축 갱신거절 사유가 실제로 있다면 보호 규정이 적용되지 않을 수 있습니다. 다만 구체적인 계획과 필요가 없는 막연한 주장은 인정되기 어렵습니다.

Q. 권리금 소송은 언제까지 제기해야 하나요?

A. 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 손해배상청구권을 행사해야 합니다. 그 기간이 지나면 청구가 어려워집니다.

Q. 환산보증금이 큰 상가도 권리금 보호를 받을 수 있나요?

A. 받을 수 있습니다. 권리금 회수기회 보호 규정은 환산보증금 한도를 넘는 상가에도 적용됩니다.