매매계약서를 다 쓰고 대금까지 오간 뒤에야 계약서에 적힌 지번이 두 사람이 현장에서 함께 둘러본 땅의 지번이 아니라는 사실이 드러나는 일이 있습니다. 한 필지 건너 옆 땅의 번지를 적었거나, 분할·합필 전 지번을 그대로 옮겨 적었거나, 등기부와 토지대장을 번갈아 보다 숫자를 잘못 옮긴 경우입니다. 이때 계약은 서류에 적힌 땅을 기준으로 성립하는지, 두 사람이 실제로 생각한 땅을 기준으로 성립하는지에 따라 소유권이전등기를 받을 땅이 완전히 달라집니다. 이 글에서는 계약서의 지번 오기를 법원이 어떤 원리로 다루는지, 그 원리를 인정받으려면 무엇을 입증해야 하는지, 이미 등기까지 엉뚱한 땅으로 넘어갔다면 어떻게 바로잡는지를 짚어보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
오표시 무해의 원칙 — 계약서 문구보다 당사자의 일치된 의사가 앞선다
법원은 계약을 해석할 때 서류에 쓰인 문언 그 자체보다 당사자가 그 문언으로 무엇을 의욕했는지를 먼저 봅니다. 매매는 민법 제563조에 따라 당사자 한쪽이 재산권을 이전할 것을 약정하고 상대방이 대금을 지급할 것을 약정하면 성립하는 낙성계약이므로, 계약서는 합의를 증명하는 수단일 뿐 합의 그 자체가 아닙니다. 그래서 매도인과 매수인이 모두 같은 특정 토지를 매매 목적물로 삼았는데 계약서에는 착오로 다른 지번이 적혔다면, 그 계약은 두 사람이 실제로 합의한 토지에 대해 성립한다는 것이 판례의 확립된 입장입니다. 이를 흔히 '오표시 무해(誤表示無害)의 원칙'이라고 부릅니다. 이름이 잘못 붙었어도 가리키는 대상이 일치하면 그 대상을 기준으로 삼는다는 뜻입니다.
이 원칙이 작동하는 이유는 계약의 목적물이 '특정'되어 있기만 하면 된다는 점에 있습니다. 매매 목적물은 지번이라는 숫자가 아니라 그 숫자가 가리키는 현실의 땅으로 특정되고, 두 당사자가 같은 땅을 가리키고 있었다면 특정은 이미 끝난 것입니다. 예컨대 두 사람이 현장에서 밭 한 필지를 함께 보고 가격을 흥정한 뒤 계약서에는 바로 옆 필지의 지번을 적었다면, 계약서의 지번을 근거로 옆 필지에 대한 매매가 성립했다고 볼 이유가 없습니다. 반대로 지번이 틀렸다는 이유로 계약 자체가 무효라고 보면, 양쪽이 같은 마음이었는데도 단순한 오기 하나로 거래가 사라지는 부당한 결과가 됩니다.
계약서에 적힌 지번이 틀렸더라도, 매도인과 매수인이 같은 땅을 매매 목적물로 삼았다면 그 땅이 계약의 목적물이다 — 문언이 아니라 일치된 합의가 기준이다.
이 원칙이 통하는 조건 — 양쪽이 같은 땅을 생각했어야 한다
오표시 무해의 원칙은 지번이 틀리기만 하면 언제나 내 편이 되는 만능 규칙이 아닙니다. 핵심 전제는 쌍방의 인식이 일치했다는 점이고, 이것을 입증할 책임은 계약서와 다른 땅이 목적물이었다고 주장하는 쪽에 있습니다. 계약서라는 처분문서가 있으면 법원은 그 문언대로 합의가 이루어졌다고 보는 것이 출발점이기 때문에, 문언과 다른 합의를 주장하는 사람은 그만큼 분명한 증거로 문언을 뒤집어야 합니다. 일치된 의사가 입증되지 않아 매도인은 A 필지, 매수인은 B 필지를 생각했던 것으로 드러난다면 이야기가 달라집니다. 이 경우는 오표시의 문제가 아니라 양쪽의 의사가 합치하지 않은 것이어서, 합의 자체가 없었다는 쪽으로 판단이 흘러갈 수 있습니다.
그래서 분쟁이 생기면 가장 먼저 '계약 당시 두 사람이 어느 땅을 보고 있었는가'를 재구성하게 됩니다. 이때 법원이 살펴보는 사정은 대체로 다음과 같습니다.
현장 답사 — 계약 전 두 당사자가 함께 현장을 방문해 경계·위치를 확인했는지, 누가 동행했는지.
중개인의 설명 — 공인중개사가 보여준 땅과 중개대상물 확인·설명서에 적힌 소재지·면적·현황.
대금의 산정 — 매매대금이 어느 땅의 면적·시세에 맞춰 정해졌는지(평당 단가 × 면적 계산 메모 등).
계약서의 다른 기재 — 지번은 틀렸어도 면적·지목·현황(건물 유무, 도로 접합 등)이 어느 땅과 맞는지.
계약 이후의 행동 — 매수인이 점유를 시작한 땅, 공사·경작·울타리 설치, 세금 납부 내역.
지번·면적·현황이 서로 다를 때 — 무엇이 우선하는가
실무에서 문제가 되는 것은 계약서의 기재 요소들이 서로 엇갈리는 경우입니다. 지번은 100번지인데 면적은 101번지 땅의 면적과 같고, 특약에는 '현재 경작 중인 밭'이라고 적힌 식입니다. 이럴 때 어느 하나의 기재를 기계적으로 우선시하는 정해진 순서는 없습니다. 법원은 당사자가 목적물을 특정하는 데 실제로 의지한 요소가 무엇이었는지를 종합해 판단합니다. 현장을 보고 정한 거래라면 눈으로 확인한 현황이, 도면이나 서류만 보고 정한 거래라면 서류상 정보가 더 무겁게 평가될 수 있습니다.
특히 주의할 것은 면적의 일치입니다. 면적은 대금 산정과 직접 연결되는 숫자라서, 계약서의 면적과 대금이 어느 필지의 면적·시세와 맞아떨어지는지가 합의의 대상을 짐작하게 하는 강한 단서가 됩니다. 예를 들어 평당 단가에 맞춰 3,300㎡ 기준으로 대금을 정했는데, 계약서 지번의 땅은 1,650㎡에 불과하고 옆 필지가 정확히 3,300㎡라면 어느 땅이 목적물이었는지 비교적 선명해집니다. 반대로 면적이 양쪽 필지와 모두 다르고 대금도 불명확하다면, 쌍방 인식의 일치를 입증하기가 어려워져 분쟁이 길어집니다.
입증 방법 — 일치된 의사를 어떤 자료로 증명하는가
'우리는 분명 이 땅을 샀다'는 말만으로는 법원을 설득하기 어렵습니다. 입증은 합의 당시의 객관적 흔적을 모으는 작업이고, 시간이 지날수록 자료가 흩어지므로 분쟁 조짐이 보이는 즉시 확보해야 합니다. 자료는 크게 세 갈래로 나뉩니다. 첫째는 계약 전후의 서면 자료로, 매물 광고, 중개인이 보낸 지적도·위치 사진, 문자·메신저 대화, 대금 계산 메모가 있습니다. 대화에서 "그 앞쪽 도로 접한 밭"처럼 위치를 가리킨 표현이 남아 있다면 지번보다 강한 단서가 됩니다. 둘째는 인적 증거로, 계약 현장에 있던 중개인과 동행자의 진술입니다.
셋째는 현황 및 측량 자료입니다. 법원에 사실조회와 함께 측량감정을 신청하면 감정인이 지적공부와 현장 경계를 대조해, 매수인이 점유·사용해 온 땅이 어느 지번에 해당하는지, 계약서 지번의 땅과 어떻게 다른지를 도면으로 특정해 줍니다. 이 감정 결과가 있으면 '매수인이 실제로 인도받아 사용하던 땅'과 '계약서에 적힌 땅'의 불일치가 객관적으로 드러납니다. 점유 개시 이후 오랫동안 아무도 이의를 제기하지 않았다는 사실도, 양쪽이 현재의 점유 상태를 계약 내용으로 받아들였다는 정황으로 작용합니다.
소송으로 가면 — 청구의 방향을 어떻게 세우는가
양쪽의 일치된 의사가 입증되는 상황에서 매수인이 취할 길은 계약서의 지번이 아니라 실제 합의된 토지에 대한 소유권이전등기청구입니다. 이때 소장에는 청구 취지의 목적물을 계약서 지번이 아닌 실제 합의 필지의 지번으로 특정해야 하고, 청구 원인에서 "계약서에는 착오로 ○○번지로 기재되었으나 쌍방은 ○○번지를 목적물로 합의하였다"는 취지를 분명히 주장해야 합니다. 이 부분이 흐릿하면 판결 주문의 목적물이 계약서의 오기 지번으로 특정되거나, 청구가 기각될 위험이 있습니다.
반대로 매도인 입장에서는 계약서 지번의 땅이 목적물이라고 다투거나, 쌍방 의사의 불일치를 이유로 계약의 불성립을 주장하게 됩니다. 이때 매수인으로서는 예비적 청구를 세워두는 것이 안전합니다. 주위적으로는 합의된 필지에 대한 이전등기를, 예비적으로는 계약이 목적물 불특정이나 착오 등으로 효력을 잃는 경우를 대비한 대금 반환(부당이득 반환) 청구를 함께 하는 방식입니다. 오기 한 번이 계약을 둘러싼 이중의 다툼으로 번지는 만큼, 어떤 순서로 청구를 쌓을지는 증거의 강도에 따라 달라집니다.
청구의 목적물은 계약서의 지번이 아니라 쌍방이 합의한 실제 필지로 특정해야 하고, 그 합의를 뒷받침하는 객관적 자료가 소송의 성패를 가른다.
이미 등기가 넘어갔다면 — 엉뚱한 땅의 등기를 바로잡는 길
더 복잡한 것은 계약서의 오기 지번 그대로 소유권이전등기까지 마친 경우입니다. 우리 법제에서 부동산 물권변동은 민법 제186조에 따라 등기를 해야 효력이 생기는데, 매수인 앞으로 등기된 땅은 계약서에 적힌 지번의 땅, 곧 두 사람이 합의하지 않은 땅입니다. 이 경우 그 등기는 합의된 물권변동의 원인이 없는 등기이므로 원칙적으로 원인 없는 등기로서 말소 대상이 되고, 실제 합의한 땅은 아직 매도인 명의로 남아 있게 됩니다. 매수인은 오기 지번의 땅 등기를 말소하고, 합의한 땅에 대해 소유권이전등기를 새로 받아야 하는 구조입니다.
여기서 단순한 표시 변경인지 아닌지가 중요합니다. 같은 땅인데 분할·합병이나 지번 변경으로 등기부상 표시만 달라진 경우에는 부동산등기법 제32조의 경정등기 등으로 표시를 바로잡을 수 있지만, 서로 다른 별개의 필지라면 경정등기로 해결되지 않고 말소와 신규 이전등기의 절차를 밟아야 합니다. 또 계약서의 오기 지번 땅이 제3자에게 다시 처분되었다면, 매수인이 합의 필지를 되찾는 길과 별개로 오기 지번 땅의 처리까지 연쇄적인 문제가 생기므로 가능한 한 빨리 처분금지가처분으로 현상을 묶어두는 것을 검토해야 합니다.
착오 취소와의 관계 — 오표시 무해와 민법 제109조는 다른 문제다
종종 혼동되는 것이 민법 제109조의 착오에 의한 취소입니다. 두 제도는 출발점이 전혀 다릅니다. 오표시 무해의 원칙은 양쪽이 같은 것을 의욕했는데 표시만 틀린 경우에 합의된 대로 계약이 성립한다고 보는 해석의 문제입니다. 반면 착오 취소는 한쪽 또는 양쪽의 의사가 표시와 어긋나 있고 그 착오가 법률행위 내용의 중요 부분에 있을 때 의사표시를 취소할 수 있게 하는 제도로, 표의자에게 중대한 과실이 있으면 취소할 수 없습니다(제109조 제1항 단서). 지번을 확인하지 않고 도장을 찍은 부주의가 큰 과실로 평가될 수 있다는 점에서 취소는 쉬운 길이 아닙니다.
그래서 순서가 중요합니다. 양쪽의 일치된 의사가 입증되면 취소를 거칠 필요 없이 합의한 땅을 기준으로 계약이 유지되고, 일치가 입증되지 않아 어느 한쪽만 다른 땅을 생각했던 사실이 인정되는 경우에야 비로소 착오 취소나 불성립의 문제로 넘어갑니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 하며(민법 제146조), 이 기간 안이라도 오기를 알고도 계속 이행하면 추인으로 볼 수 있어 취소가 막힐 수 있습니다. 오기를 발견한 시점에 어떤 행동을 했는지가 이후 선택지를 좌우합니다.
예방과 사후 대응 — 계약서를 쓸 때와 발견했을 때
가장 좋은 대응은 오기가 생기지 않게 하는 것입니다. 계약서의 목적물 표시는 등기부등본과 토지대장·지적도를 나란히 놓고 소재지, 지번, 지목, 면적을 하나씩 대조해서 옮기고, 가능하다면 현장에서 경계를 함께 확인한 뒤 현황을 특약에 적어두는 것이 안전합니다. 일부만 사는 거래라면 분할 후 지번이 정해지기 전이라도 도면을 계약서에 첨부해 위치를 특정해야 합니다. 다음은 오기를 발견한 뒤 곧바로 해둘 일입니다.
오기를 발견한 즉시 상대방에게 내용증명 등 서면으로 "실제 목적물은 ○○번지였다"는 점을 남길 것.
계약 당시의 광고, 문자·메신저 대화, 대금 계산 자료, 중개인 연락처를 한곳에 모아둘 것.
이전등기 전이라면 양쪽이 합의해 계약서 목적물을 정정하는 변경계약서(또는 정오 합의서)를 작성할 것.
이미 오기 지번으로 등기가 되었다면 제3자 처분을 막기 위해 처분금지가처분을 우선 검토할 것.
입증이 필요하면 측량감정을 염두에 두고 현재 점유·사용 상태를 사진·영상으로 보존할 것.
자주 묻는 질문
Q. 계약서에 지번이 틀렸으면 계약이 무효가 되나요?
A. 매도인과 매수인이 같은 땅을 목적물로 삼았다면 지번이 틀려도 무효가 되지 않고, 쌍방이 합의한 그 땅에 대해 계약이 성립하는 것으로 봅니다. 다만 쌍방의 일치된 인식은 계약서와 다른 땅을 주장하는 쪽이 입증해야 합니다.
Q. 매도인이 계약서에 적힌 지번의 땅만 팔았다고 주장하면 어떻게 되나요?
A. 계약서는 처분문서라 문언대로 합의가 이루어졌다는 쪽이 출발점이므로, 매수인이 현장 답사, 중개인 진술, 대금 산정 자료로 다른 합의를 입증해야 합니다. 입증에 실패하면 계약서 지번이 기준이 되거나, 양쪽 의사가 어긋난 것으로 보아 합의 자체가 다투어질 수 있습니다.
Q. 이미 오기 지번으로 소유권이전등기를 마쳤다면 어떻게 하나요?
A. 합의하지 않은 땅에 대한 등기는 원인 없는 등기라 말소 대상이 되고, 실제 합의한 땅은 매도인 명의로 남아 있습니다. 같은 땅의 표시 변경이 아니라 별개 필지라면 경정등기가 아니라 말소와 신규 이전등기 절차를 밟아야 합니다.
Q. 지번 오기를 알고도 한동안 그대로 두었다면 불리한가요?
A. 착오 취소를 주장하려는 경우에는 오기를 알고도 이행을 계속하면 추인으로 평가될 수 있어 불리합니다. 합의된 땅을 기준으로 계약을 유지하려는 경우라면, 점유 상태가 합의 내용을 뒷받침하는 정황이 될 수 있으나 가급적 빨리 서면으로 정리해 두는 것이 안전합니다.
Q. 지번은 맞는데 면적이 다르게 적혔다면 같은 원리가 적용되나요?
A. 목적물이 지번으로 특정된 경우 면적이 실제와 조금 다른 것은 수량 표시의 문제로 따로 다루며, 지번 자체가 틀린 오표시와는 쟁점이 다릅니다. 면적이 대금 산정의 기준이었는지, 단가 곱하기 면적으로 대금을 정했는지에 따라 대금 감액 문제로 흘러갈 수 있습니다.
Q. 소송 전에 양쪽이 합의하면 어떻게 정리하나요?
A. 양쪽이 합의 필지를 인정한다면 계약서 목적물을 정정하는 변경계약서를 작성한 뒤 그 지번 기준으로 이전등기를 진행하면 됩니다. 등기 전이라면 별도 소송 없이 정리되는 경우가 많고, 이미 오기 지번으로 등기됐다면 말소와 신규 등기를 위한 합의서가 필요합니다.
맺음말
계약서의 지번이 틀렸다고 해서 계약이 곧바로 사라지거나 엉뚱한 땅으로 확정되는 것은 아닙니다. 법원은 서류의 숫자보다 두 사람이 실제로 같은 땅을 생각했는지를 먼저 보고, 그 일치가 입증되면 합의된 땅을 기준으로 계약의 효력을 인정합니다. 다만 그 입증 책임은 계약서와 다른 사실을 주장하는 쪽에 있고, 현장 답사·대금 산정·측량감정 같은 객관적 자료가 결과를 가릅니다.
이미 등기까지 엉뚱한 땅으로 넘어갔다면 경정등기로 끝나는지, 말소와 신규 이전등기가 필요한지부터 구분해야 하고, 오기를 발견한 순간의 대응이 이후 선택지를 좌우합니다. 양평·처인처럼 필지 분할과 합필이 잦은 토지 거래에서는 지번 오기가 특히 쉽게 생기므로, 분쟁 조짐이 보인다면 자료가 흩어지기 전에 자신의 입증 상황부터 점검해 보시길 권합니다.
조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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