[부동산] 아파트 매수했는데 하자가 있다면 매도인의 하자담보책임 

1. 매도인의 하자담보책임이란

부동산이나 물건을 산 뒤, 계약할 때는 몰랐던 문제가 나중에 드러나는 경우가 있습니다. 예를 들어, 아파트 입주 후 천장에서 물이 새거나, 건물을 지으려고 땅을 팠더니 폐기물이 묻혀 있거나, 매수한 주택의 일부가 허가 없이 증축된 사실을 알게 되는 경우입니다. 우리 민법은 이처럼 매매 목적물에 흠이 있을 때 매도인이 매수인에게 일정한 책임을 지도록 정하고 있는데, 이를 매도인의 하자담보책임이라고 합니다(민법 제580조 제1항).

여기서 하자란 일상적으로 말하는 결함과 비슷하지만 법적인 의미는 매매 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질이나 성능을 갖추지 못한 경우, 또는 당사자가 예정하거나 보증한 성질을 갖추지 못한 경우를 하자로 봅니다. 예를 들어 아파트를 매수하였는데 물이 새거나 불법건축물인 경우, 토지 지하에 폐합성수지와 폐콘크리트 등의 폐기물이 매립되어 있는 경우 등 통상 갖출 것으로 기대되는 품질이나 상태를 갖추지 못한 하자라고 보고 있습니다.

하자가 인정되면 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 하자 때문에 계약의 목적 자체를 달성할 수 없을 정도라면 계약을 해제할 수도 있습니다(민법 제580조 제1항, 제575조 제1항). 이 책임은 매도인에게 잘못이 없더라도 인정되는 무과실책임이라는 특징이 있는데, 이 의미는 매도인이 "나도 몰랐다"고 하더라도 그것만으로 책임을 면하지는 못한다는 의미이기 때문에 매수인에게 매우 강력한 무기라고 생각하시면 됩니다.

2. 매도인의 하자담보책임 성립의 요건

하자담보책임을 묻기 위한 요건은 크게 네 가지입니다. ① 매매 목적물에 하자가 있을 것, ② 매수인이 그 하자를 몰랐고 모른 데에 과실도 없을 것, ③ 하자를 안 날로부터 6개월 안에 권리를 행사할 것, ④ 담보책임을 면제하는 특약이 없을 것입니다.

첫 번째 요건은 앞서 설명한 하자의 존재인데, 누수, 균열, 지하 매립 폐기물, 무단 증축 등이 대표적인 예입니다. 법원은 건축물대장과 달리 무허가로 증축된 부분이 있는 주택을 하자 있는 목적물로 인정한 바 있습니다. 두 번째 요건은 매수인의 선의·무과실입니다. 매수인이 하자를 이미 알았거나, 과실로 알지 못한 경우에는 매도인에게 책임을 물을 수 없습니다(민법 제580조 제1항 단서). 대법원은 과실로 알지 못한 경우를 일반 보통사람의 주의를 기울였다면 하자를 알 수 있었는데도 부주의하여 알지 못한 경우로 보고 있습니다.

세번째 요건은 하자담보책임에 따른 권리는 매수인이 하자 사실을 안 날로부터 6개월 안에 행사해야 하고, 이 기간은 지나면 권리가 소멸하는 제척기간이므로 이 기간이 지나면 이러한 권리를 행사하기 어렵다는 점을 주의하셔야 합니다. 마지막으로 매도인과 매수인은 하자담보책임을 면제하는 특약을 할 수 있으므서 계약서의 특약사항에 어떤 문구가 들어 있는지도 반드시 확인해야 합니다.

3. 실무상 주의사항

가장 주의할 점은 6개월이라는 짧은 기간입니다. 하자를 발견한 뒤 매도인과 말로만 협의하다가 기간을 넘기는 경우가 적지 않습니다. 다행히 이 기간은 소송을 제기해야 하는 기간이 아니라 재판 밖에서도 권리를 행사할 수 있는 기간이므로 매도인에게 하자가 있다는 사실을 알리고 손해배상 등을 구하는 뜻을 표시하면 충분하므로 가급적 내용증명으로 하자의 내용을 정확하게 알리는 것이 중요합니다.

매도인과 매수인의 과실비율에 따라서 손해액이 그대로 인정되지 않을 수도 있습니다. 법원은 하자 발생이나 확대에 매수인의 잘못이 있으면 이를 참작하여 배상 범위를 정하고, 매수인의 과실 여부, 건물의 신축 시기 등을 고려해 하자보수비를 산정하고 있으므로 하자를 발견하면 사진·동영상, 수리비 견적서, 매도인과 주고받은 문자 등을 바로 확보해 두는 것이 좋습니다.

4. 변호사 선임을 고려중인 분들을 위한 조언

하자 분쟁은 시간이 가장 중요한 사건 중 하나이므로 하자를 발견했다면 협의를 시작하기 전에 기간 계산과 권리행사 방법부터 점검하는 것이 바람직하며, 초기에 하자 통지와 손해배상 청구의 뜻을 분명히 담은 서면을 보내고 도달을 확인해 두면, 이후 협상이나 소송에서 기간 도과를 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.

하자 분쟁에서는 여러 쟁점이 함께 문제 되는데, 하자에 해당하는지, 매수인에게 과실이 있었는지, 면책 특약이 유효한지, 하자담보책임과 채무불이행책임 중 어떤 근거로 청구할지 등을 사안별로 검토해야 하며, 손해액을 어떤 방식으로 입증할지도 미리 고민해놓으셔야 합니다.

상담을 준비하실 때에는 매매계약서와 특약사항, 등기사항증명서와 건축물대장, 중개대상물 확인·설명서, 하자 사진·영상, 보수 견적서나 영수증, 매도인·중개사와 나눈 대화 기록을 가능한 범위에서 검토 받으시면 좋습니다. 건물을 매수하고 하자가 발견되었거나 건물을 매도하고 매수인이 하자 문제를 제기하는 경우 혼자 판단해 시기를 놓치기보다 자료를 갖추어 상담을 받아 보시고, 상황에 맞는 대응 방향을 검토해 보시기 바랍니다.