다가구주택 보증금 반환 및 손해배상 승소 사례-공인중개사 및 공제사업자의 책임인정 

[사실관계]

의뢰인(원고)은 다가구주택의 한 호실을 보증금 1억 원에 임차했습니다. 계약을 중개한 공인중개사는 중개대상물 확인·설명서에 선순위 임차보증금을 2억 7,000만 원이라고 적었지만, 계약 당시 이 건물 7개 호실의 실제 보증금은 합계 5억 5만 원이었습니다.

의뢰인은 계약이 끝나기 전에 갱신 거절 의사를 밝혔고, 임대인은 보증금 중 2,000만 원만 돌려주었습니다. 이후 건물이 경매에 넘어갔는데, 근저당권자와 선순위 임차인들에게만 배당이 이루어져 의뢰인은 배당을 한 푼도 받지 못했습니다. 그래서 임대인, 공인중개사, 중개사의 공제사업자(D협회)를 상대로 남은 보증금 8,000만 원의 반환과 손해배상을 청구했습니다.

[변호인의 조력]

저는 법무법인 한설의 이민재 변호사와 함께 의뢰인을 대리했습니다. 임대인이 돈을 갚을 능력이 없을 가능성이 컸기 때문에, 임대인뿐 아니라 중개사와 공제사업자까지 피고로 삼아 실제 회수 가능성을 높이는 것이 중요했습니다.

1. 임대인에 대한 청구: 임대인은 이 소송에서 이에 대해 다투지 않았고, 법원은 자백간주로 보증금 8,000만 원 청구를 받아들였습니다.
   

2. 중개사의 확인·설명의무 위반: 확인·설명서의 선순위 보증금 기재가 실제와 크게 달랐고, 선순위 임대차의 시작일과 종료일은 아예 적혀 있지 않았다는 점을 지적했습니다. 임대인이 자료 제공을 거절했다면 보증금 회수 위험을 충분히 설명하고, 확정일자 부여 현황이나 전입세대 열람으로 직접 확인하도록 조언했어야 했다는 의견을 피력하였습니다.
   

3. 특약 문구로는 면책되지 않는다는 점: 중개사 측은 계약서 특약에 "선순위 권리로 보증금을 못 받을 수도 있다"는 문구를 넣었다고 주장했지만, 본 변호인은 막연한 가능성을 언급한 전형적인 문구일 뿐 설명의무를 대신할 수 없고, 제대로 된 설명을 들었다면 의뢰인은 계약을 하지 않거나 보증금을 줄여 손해를 피하거나 줄일 수 있었다고 주장하였습니다.

[사건결과]

법원은 의뢰인의 청구를 대부분 받아들였습니다.

중개사와 협회의 책임은 의뢰인의 손해액(8,000만 원)의 30%로 정해졌습니다. 의뢰인이 다액의 보증금을 내면서 중개사에게만 의존하고 권리 관계를 직접 확인하지 않은 점이 손해 발생과 확대의 원인이 되었다고 보았기 때문입니다. 법원은 손해의 근본 원인이 임대인의 과도한 담보대출과 임대차계약에 있다고도 보았습니다.

[본 사건의 의의]

이 판결은 다가구주택을 중개하는 공인중개사에게 일반 주택보다 높은 주의의무가 있고, 확인·설명서에 선순위 보증금을 실제보다 적게 쓰거나 시기와 종기를 쓰지 않으면 손해배상 책임을 진다는 점을 확인했습니다. 임대인이 자료를 주지 않는 경우에도 중개사는 위험을 설명하고 직접 확인하는 방법을 조언해야 합니다.

또한 공제사업자(D협회)가 공동 피고가 되어 책임을 지는 구조여서, 임대인이 변제할 수 없는 경우에도 중개사 측에서 일부를 회수할 현실적인 길이 열렸습니다. 이 사건 공제계약은 보상한도가 1억 원이었습니다.

다만 임차인에게도 과실이 인정되어 중개사 측 책임이 30%로 제한되었다는 점은, 다가구주택 계약 때 임차인 스스로 확정일자 부여 현황 등을 확인해야 한다는 점을 보여줍니다.