상가 새 주인이 전 주인 때 연체로 갱신을 거절해요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가건물이 매매되면서 새 건물주가 등장한 뒤, 계약 만료를 앞둔 세입자가 갱신을 요구했다가 “전 주인 때 월세를 밀린 적이 있으니 갱신은 안 됩니다”라는 답을 받는 분쟁이 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “밀린 월세는 이미 다 냈고, 전 주인도 아무 말 없었다”, “새 주인은 그때 일을 알지도 못할 것이다”라고 생각하고 계셨습니다. 그런데 새 건물주가 매매 과정에서 받은 임차인 현황 자료나 계좌 내역을 근거로 과거 연체를 문제 삼으면, 이미 해소된 일이라는 항변이 통하지 않는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 임대차기간 중 차임이 3기분에 이르도록 연체된 사실이 한 번이라도 있으면 갱신을 거절할 수 있고, 건물을 양수한 새 임대인이 연체차임채권을 넘겨받지 않았더라도 마찬가지라는 취지로 판단하고 있습니다. 반대로 임대인 쪽에서는 거절 사유가 되는 연체의 범위를 정확히 따져야 불필요한 소송을 피할 수 있습니다.

아래에서는 건물 양수인이 전 임대인 시절의 연체를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 경우와 그렇지 않은 경우를 상가건물 임대차보호법과 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 건물을 산 새 주인은 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다

새 주인은 임대차를 처음부터 다시 맺는 것이 아니라, 기존 임대차를 통째로 승계합니다.

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다. 이 대항력을 갖춘 상태에서 건물 소유권이 넘어가면, 같은 조 제2항에 따라 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항).

그 결과 임대차기간, 보증금, 차임, 그리고 임차인이 가진 갱신요구권과 권리금 회수 기회 보호 같은 권리가 그대로 새 주인에게 이어집니다. 새 주인이 “나는 그 계약의 당사자가 아니다”라고 주장할 수 없는 이유입니다.

바로 이 승계 구조 때문에 질문이 생깁니다. 임대인의 지위만 넘어왔을 뿐 “전 주인 때 생긴 사정”까지 새 주인이 문제 삼을 수 있느냐는 점입니다. 갱신거절 사유와 연체차임 채권은 서로 다른 문제이므로 나누어 보아야 합니다.

건물 양수인은 대항력 있는 임대차의 임대인 지위를 그대로 승계하고, 갱신요구권도 새 주인을 상대로 행사하게 됩니다.

2. 갱신거절 사유는 ‘3기 차임액에 이른 연체 사실’이 한 번이라도 있으면 성립합니다

갱신거절은 연체가 지금도 남아 있는지가 아니라, 3기분에 이른 적이 있는지를 봅니다.

임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 제10조 제1항 단서 각 호의 사유가 있으면 거절할 수 있는데, 그 첫 번째가 차임 연체입니다.

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호).

조문이 ‘연체한 사실이 있는 경우’라고 되어 있다는 점이 핵심입니다. 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결은 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 이르도록 연체된 사실이 있다면, 임차인이 갱신을 요구할 당시에는 연체분을 모두 갚았더라도 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있다는 취지로 판단했습니다. “이미 다 냈다”는 항변이 갱신 단계에서는 힘을 쓰지 못하는 이유입니다.

여기서 ‘3기’는 월 단위 차임이라면 3개월분입니다. 예컨대 월세 300만원이라면 연체액이 동시에 900만원에 이른 적이 있어야 하고, 서로 다른 시기에 한두 달씩 늦게 낸 사정이 각각 해소됐다면 이를 단순히 합산하는 것은 아닙니다. 또한 코로나19 시기 특례(제10조의9)에 따라 2020. 9. 29.부터 2021. 3. 29.까지의 연체차임액은 이 연체액에 포함되지 않습니다.

갱신거절 사유가 되는 연체는 현재 연체 중인지가 아니라, 임대차기간 중 연체액이 3기분에 이른 적이 있는지로 판단합니다.

3. 연체차임채권을 넘겨받지 않았어도 새 주인은 전 주인 때의 연체를 이유로 거절할 수 있습니다

돈을 받을 권리와 갱신을 거절할 권리는 별개여서, 채권 양도 여부와 무관하게 거절 사유가 인정됩니다.

임대인 지위가 승계되더라도 승계 전에 이미 발생한 연체차임 채권은 별도의 채권양도 절차를 거치지 않는 한 양수인에게 이전되지 않는다는 것이 판례의 입장입니다. 따라서 새 주인이 전 주인 때 밀린 월세를 임차인에게 직접 청구하려면 그 채권을 따로 양수받아야 합니다.

그렇다면 채권을 양수받지 않은 새 주인은 전 주인 때의 연체를 이유로 갱신을 거절하지 못할까요. 이 부분은 대법원 2025다210307 판결에서 다뤄졌습니다. 이 사건에서 대법원은 임차인이 임대차기간 중 3기 이상의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 이상, 건물을 양수하면서 연체차임채권은 넘겨받지 않고 임대인 지위만 승계한 사람도 제10조 제1항 제1호에 따라 갱신을 거절할 수 있다고 보았습니다. 갱신거절 사유는 ‘임대차’ 자체에 붙은 사정이어서, 임대인이 누구인지가 바뀌어도 그 사정이 사라지지 않기 때문입니다.

같은 맥락에서 이런 경우 새 주인은 제10조의4 제1항 단서에 따라 권리금 회수 기회를 보호할 의무도 부담하지 않는다고 판단했습니다. 임차인 입장에서는 갱신이 거절되는 것에 더해 신규 임차인을 주선해 권리금을 회수하는 길까지 막힐 수 있다는 뜻이어서 부담이 훨씬 큽니다.

연체차임을 청구할 권리를 넘겨받았는지와 무관하게, 임대차기간 중 3기 연체 사실이 있으면 새 주인도 갱신을 거절할 수 있습니다.

4. 갱신거절과 계약해지는 요건이 다르므로 구분해서 대응해야 합니다

해지는 지금 쌓인 연체를 보지만, 갱신거절은 과거에 있었던 연체까지 봅니다.

제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 갱신거절과 달리, 해지는 임대차가 존속 중인 상태에서 연체가 3기분에 달해 있어야 의미가 있습니다. 새 주인이 전 주인 때 연체차임채권을 양수하지 않았다면, 새 주인이 해지하기 위해서는 자신이 임대인이 된 이후의 연체가 쌓여 3기분에 달해야 한다는 것이 실무적인 정리입니다.

그래서 새 주인이 전 주인 때의 연체를 이유로 지금 당장 건물을 비우라고 요구하는 것은 대부분 근거가 부족합니다. 하지만 임대차 만료 시점에 갱신을 요구하면 거절 사유가 될 수 있고, 갱신거절이 적법하다면 기간이 끝나는 날 인도 청구의 근거가 됩니다. 반대로 임차인이 3기 연체 후 이를 모두 정산하고 안정적으로 지내 왔더라도, 갱신 단계에서는 이 사실이 다시 문제될 수 있다는 점을 인식해야 합니다.

또 하나 짚어둘 점은 통지 시기입니다. 임대인이 갱신 요구가 가능한 기간(만료 6개월 전부터 1개월 전까지) 안에 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 제10조 제4항에 따라 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우 존속기간은 1년입니다. 새 주인이 연체 사실을 늦게 알아 이 기간을 놓쳤다면 거절하기 어려워지는 반면, 임차인은 기간 안에 통지가 오는지를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

해지는 임대인이 된 이후의 3기 연체가 필요하고, 갱신거절은 임대차기간 중 3기 연체 사실이 있었다면 가능하며, 통지 기한을 놓치면 같은 조건으로 1년 갱신된 것으로 봅니다.

5. 갱신을 거절당했다면 이렇게 대응합니다

갱신 요구 시점부터 증빙과 통지 기록을 갖춰 두어야 다툴 수 있습니다.

상가 갱신 분쟁은 통상 ①갱신 요구 및 거절 통지(내용증명 등) → ②건물 인도 청구에 대한 조정 또는 소 제기(관할은 목적물 소재지로, 수원 지역 상가라면 수원지방법원 본원 또는 관할 지원) → ③변론기일에서 연체 사실과 연체액 산정을 둘러싼 공방 → ④판결 후 집행의 순서로 진행됩니다. 필요하면 임차인은 임대차 종료 전에 권리금 회수 관련 자료를 정리하고, 임대인은 거절 사유 증명자료를 준비해야 합니다.

임차인과 임대인 모두 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서, 갱신 요구와 거절 통지가 오간 내용증명·문자·이메일의 발송 시점이 기간(만료 6개월~1개월 전) 안인지부터 확인합니다.

2. 임대차 개시 이후 차임 입금 내역 전체를 정리해 연체액이 3기분에 동시에 이른 시점이 실제로 있는지, 특례 기간(2020. 9. 29.~2021. 3. 29.)이 포함됐는지를 계산합니다.

3. 건물 매매계약서와 임대차 승계 관련 자료를 통해 새 주인이 연체차임채권을 양수했는지, 임대인 지위를 언제 승계했는지를 확인합니다.

이렇게 정리된 자료가 있어야 갱신거절 사유가 인정되는지, 권리금 회수 기회 보호 의무가 남아 있는지를 정확히 다툴 수 있습니다.

마치며

건물주가 바뀌는 상황에서는 “그동안 별 문제 없었으니 계속 장사할 수 있겠지”라는 생각에 갱신 시기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 연체 사실이 오래전 일이라는 이유로 방치하다가 갱신 요구 기간을 놓치거나, 반대로 거절 통지 시기를 놓치는 일도 드물지 않습니다.

갱신을 거절당한 임차인 입장에서는 연체액이 정말 3기분에 동시에 이른 적이 있는지, 특례 기간이 포함되는지, 거절 통지가 기한 안에 이뤄졌는지를 먼저 따져 보아야 합니다. 이 중 하나만 무너져도 결론이 달라질 수 있습니다.

반대로 새 건물주 입장에서도 “전 주인 때 일이니 따질 수 없다”거나 “연체가 있었으니 무조건 나가라”는 식으로 접근하면 곤란합니다. 거절 사유와 해지 사유의 요건을 구분하고 통지 시기를 지켜야 합니다.

저는 상가 임대차 분쟁에서 임대인 쪽과 임차인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 연체액 산정과 통지 시기 같은 사소해 보이는 차이가 결론을 가르는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

갱신 시기가 다가오는데 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 전 주인 때 월세를 석 달 밀렸다가 모두 갚았습니다. 새 주인이 갱신을 거절할 수 있나요?

A. 거절할 수 있습니다. 대법원은 임대차기간 중 연체액이 3기분에 이른 사실이 있으면 갱신 요구 당시 이미 갚았더라도 갱신을 거절할 수 있다는 취지로 판단했습니다.

Q. 새 주인이 전 주인의 연체차임 채권을 양수하지 않았다면 갱신거절도 못 하나요?

A. 아닙니다. 연체차임 채권을 받을 권리와 갱신거절 사유는 별개이고, 대법원 2025다210307 판결은 채권을 양수하지 않은 양수인도 제10조 제1항 제1호로 거절할 수 있다고 보았습니다.

Q. 한 달씩 두 번, 석 달에 걸쳐 따로 밀린 것도 3기 연체인가요?

A. 연체액이 동시에 3기분에 이르렀는지가 기준이어서, 각각 해소된 단기 지연을 단순 합산하지는 않습니다. 다만 연체 내역을 정확히 계산해 봐야 합니다.

Q. 코로나 때 밀린 월세도 3기 연체에 들어가나요?

A. 2020. 9. 29.부터 2021. 3. 29.까지의 연체차임액은 제10조의9에 따라 갱신거절·해지 사유가 되는 연체액에 포함되지 않습니다.

Q. 거절을 당하면 권리금도 받을 수 없나요?

A. 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있으면 임대인은 권리금 회수 기회 보호 의무를 지지 않으므로(제10조의4 제1항 단서), 권리금 회수가 어려워질 수 있습니다.

Q. 새 주인이 갱신 거절 통지를 늦게 보냈습니다. 어떻게 되나요?

A. 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 안에 거절·조건 변경 통지를 하지 않으면 제10조 제4항에 따라 전 임대차와 같은 조건으로 1년 갱신된 것으로 봅니다.

Q. 새 주인이 월세를 올려 달라고 합니다. 따라야 하나요?

A. 갱신되는 임대차는 동일한 조건이 원칙이고 차임·보증금 증액은 제11조 범위에서만 가능합니다. 상한을 넘는 요구에는 응할 필요가 없습니다.