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법무법인 심 대표변호사 심준섭입니다.

전세계약 기간이 끝나기 전에 직장 이동이나 가족 사정으로 먼저 이사해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

그런데 임대인에게 중도퇴거 의사를 전달했더니 새로운 세입자를 직접 구하고 부동산 중개수수료까지 부담해야 한다는 요구를 받는 경우가 있습니다.

이때 기존 임차인은 계약기간을 채우지 못했다는 이유만으로 새로운 임대차계약의 복비를 반드시 부담해야 하는지 궁금할 수 있습니다.

결론부터 말씀드리면 기존 임차인이라는 사정만으로 새로운 임대차계약의 중개보수를 법률상 당연히 부담하는 것은 아닙니다.

다만 최초 계약기간 중 개인 사정으로 조기 퇴거하려는 경우에는 집주인의 동의가 필요할 수 있고, 중도해지에 합의하는 과정에서 중개보수 부담에 관한 별도 약정이 이루어질 수 있습니다.

반면 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사로 갱신된 임대차에서는 임차인의 법정 해지권이 인정되므로 최초 계약기간 중 임의로 계약을 종료하려는 상황과 구별해야 합니다.

따라서 전세계약 중도해지 복비 분쟁에서는 계약의 종료 사유와 합의 내용, 중개를 실제로 의뢰한 사람, 보증금 반환 시점을 함께 확인해야 합니다.

전세계약 기간 중 임차인이 먼저 나가겠다고 하면 바로 해지할 수 있나요?

일반적으로 기간이 정해진 전세계약은 약정한 기간 동안 임대차관계가 유지됩니다.

따라서 최초 계약기간이 남아 있는 상황에서 임차인이 이직이나 개인 사정으로 이사해야 한다는 이유만으로 언제든지 계약을 종료할 수 있는 것은 아닙니다.

다만 계약서에 중도해지권이 정해져 있거나 법률상 별도의 해지사유가 인정되는 경우에는 판단이 달라질 수 있습니다.

민법은 기간이 정해진 임대차에서도 당사자가 해지권을 유보한 경우 해지통고 관련 규정을 적용할 수 있도록 하고 있습니다.

계약서에 이러한 특약이 없다면 임대인과 협의해 중도해지에 합의하는 방식을 검토할 수 있습니다.

실무에서는 임차인이 새로운 임차인을 구하는 데 협조하고, 집주인은 새 계약이 체결되면 기존 임대차를 종료해주는 방식으로 합의하기도 합니다.

이때 집주인이 이사에 동의했다는 사실과 기존 계약이 실제로 종료됐다는 사실은 반드시 같은 의미가 아닙니다.

새로운 세입자를 구하지 못한 경우에는 어떻게 할지, 기존 임차인이 언제까지 주택을 사용하고 관리비를 부담할지, 보증금 반환일은 언제로 정할지 등을 함께 확인해야 합니다.

특히 최초 계약기간 중의 중도해지와 묵시적 갱신 이후의 해지를 구분해야 합니다.

주택임대차보호법은 묵시적으로 갱신된 임대차의 경우 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있도록 정하고 있습니다.

그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

계약갱신요구권 행사로 갱신된 임대차에도 같은 규정이 준용됩니다.

따라서 갱신된 계약에서 법정 해지권을 행사한 상황이라면 집주인이 새로운 세입자를 구해주는 데 동의해야만 해지가 가능한 것은 아닙니다.

계약의 형태와 갱신 경위를 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

새 세입자가 계약을 체결하면 기존 전세계약은 언제 끝나나요?

임대인이 새로운 임차인을 구하는 조건으로 중도해지에 동의했다면 기존 임대차의 종료 시점을 명확히 정하는 것이 중요합니다.

새 임차인이 계약금을 지급한 날인지, 새로운 임대차계약서에 서명한 날인지, 잔금을 지급하고 실제 입주하는 날인지에 따라 당사자 사이에 서로 다른 주장이 나올 수 있습니다.

예를 들어 기존 임차인은 새로운 세입자가 계약을 체결했으므로 바로 이사할 수 있다고 생각했지만 집주인은 새로운 임차인의 잔금일에 기존 계약이 종료된다고 주장할 수 있습니다.

반대로 기존 임차인이 먼저 이사한 뒤 새 임차인의 계약이 취소되면 보증금 반환 시점과 기존 임대차의 존속 여부가 다시 문제될 수 있습니다.

따라서 중도해지에 합의할 때는 기존 계약을 언제 종료하기로 했는지를 구체적으로 남겨두는 것이 좋습니다.

예를 들어 새 임차인의 잔금 지급일에 기존 임대차를 종료하고 보증금을 반환한다는 내용을 명시할 수 있습니다.

새로운 임차인이 계약을 취소하거나 잔금을 지급하지 않는 경우 어떻게 처리할지도 협의할 필요가 있습니다.

또 기존 임차인이 직접 새 세입자를 소개했다는 이유만으로 집주인이 반드시 그 사람과 계약해야 하는 것은 아닙니다.

새 임차인의 보증금이나 입주조건이 기존 계약과 크게 다른 경우에는 집주인이 계약 체결을 거절할 만한 사정이 있을 수 있기 때문입니다.

다만 집주인이 새로운 임차인을 구하는 조건으로 중도해지에 동의한 이후 정당한 이유 없이 계속 계약을 거부한다면 당초 합의 내용과 실제 거절 사유를 검토할 필요가 있습니다.

따라서 중개업소에 매물을 의뢰한 시점과 새 세입자를 소개한 경위, 집주인과 주고받은 메시지, 신규 계약 체결일과 잔금 예정일 등을 보존하는 것이 좋습니다.

전세계약 중도해지 시 새 임차인의 중개수수료는 누가 내야 하나요?

전세계약 중도해지 복비 분쟁에서 가장 많이 발생하는 질문은 새로운 임차인의 중개보수를 기존 임차인이 부담해야 하는지입니다.

공인중개사법 제32조는 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 중개보수를 받도록 정하고 있습니다.

대법원 역시 부동산 거래를 중개한 공인중개사가 해당 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자에게 별도의 지급 약정 등 특별한 사정 없이 중개보수를 청구할 수는 없다고 판단했습니다.

따라서 새로운 전세계약의 당사자가 집주인과 새 임차인이고 기존 임차인이 중개를 의뢰하거나 보수 지급을 약정하지 않았다면 기존 임차인이 그 중개보수를 법률상 자동으로 부담하는 것은 아닙니다.

다만 공인중개사에게 중개보수를 직접 지급할 의무가 있는지와 임대인에게 중도해지 조건으로 비용을 부담하기로 했는지는 구별해야 합니다.

예를 들어 임대차기간이 상당히 남아 있는 상황에서 기존 임차인이 먼저 계약을 종료해달라고 요청했고, 집주인이 새 임차인을 구하는 데 필요한 중개보수를 기존 임차인이 부담하는 조건으로 이에 동의했다고 가정해보겠습니다.

이 경우 당사자 사이의 중도해지 합의에 따라 기존 임차인이 일정 비용을 부담해야 하는지가 문제될 수 있습니다.

계약서 특약에 중도퇴거 시 신규 임차인의 중개보수를 기존 임차인이 부담한다는 내용이 있다면 그 약정의 문구와 체결 경위를 살펴봐야 합니다.

문자나 메신저로 별도 비용 부담에 합의했다면 해당 대화 내용도 중요할 수 있습니다.

반대로 아무런 약정이 없는데 집주인이 먼저 나가는 사람이 복비를 내는 것이 관행이라며 요구한다면 구체적인 청구 근거를 확인할 필요가 있습니다.

특히 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사 후 임차인이 법률에 따라 해지를 통지한 경우에는 단순히 임차인이 먼저 나간다는 사정만으로 새로운 계약의 중개수수료를 부담한다고 볼 수 없습니다.

결국 새 세입자의 복비를 누가 부담하는지는 기존 임차인의 중도퇴거 여부만으로 결정되지 않습니다.

실제 중개의뢰 관계와 별도의 비용 부담 합의가 있었는지, 계약이 어떤 근거로 종료되는지를 구체적으로 검토해야 합니다.

중도해지 복비와 보증금 반환 분쟁을 예방하려면 어떤 자료가 필요할까요?

중도해지 복비 문제를 확인하려면 먼저 기존 전세계약서와 특약사항을 살펴봐야 합니다.

중도해지 가능 여부나 새 임차인 알선의무, 중개보수 부담에 관한 약정이 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

그다음 계약이 최초 약정기간 중인지, 묵시적으로 갱신된 상태인지, 계약갱신요구권 행사로 갱신된 상태인지 구분해야 합니다.

묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사 후의 해지라면 집주인에게 해지통지가 도달한 날짜도 중요합니다.

주택임대차보호법상 해지 효력이 발생하는 3개월의 기간을 계산하는 출발점이 될 수 있기 때문입니다.

계약기간 중 별도의 합의해지를 진행했다면 집주인에게 중도퇴거 의사를 전달한 메시지와 이에 대한 답변을 보존해야 합니다.

특히 새로운 임차인을 구하면 계약을 종료하기로 한 경우에는 새 임차인 계약 체결일과 기존 임대차 종료일, 보증금 반환일을 어떻게 정했는지가 드러나야 합니다.

중개업소에 누가 중개를 의뢰했는지 확인할 수 있는 자료와 중개보수 산출내역, 영수증도 함께 정리하는 것이 좋습니다.

집주인이 중개보수를 기존 보증금에서 공제하겠다고 주장한다면 공제하려는 금액과 법적 근거를 구체적으로 확인해야 합니다.

특히 임차인이 공제에 동의한 적이 없거나 약정된 금액과 실제 청구액이 다르다면 중도해지 합의 내용을 다시 확인할 필요가 있습니다.

이미 새로운 임차인과 계약이 체결됐다면 신규 계약일과 잔금일, 기존 임차인의 퇴거일, 보증금 반환일을 날짜순으로 정리하는 것이 좋습니다.

중도해지 협의가 길어질수록 구두로 주고받은 내용을 서로 다르게 기억할 수 있으므로 중요한 조건은 문자나 서면으로 명확히 남겨두는 것이 도움이 됩니다.

결국 중도해지 복비 분쟁은 단순히 누가 먼저 계약을 끝내자고 말했는지가 아니라 어떤 조건으로 해지에 합의했고 실제 비용 부담을 어떻게 정했는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

마치며

전세계약 기간이 남아 있다고 해서 임차인이 언제든지 일방적으로 계약을 종료할 수 있는 것은 아니지만, 새 세입자의 복비를 기존 임차인이 법률상 당연히 부담하는 것도 아닙니다.

특히 최초 계약기간 중의 합의해지와 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권 행사 후의 법정 해지는 구별해서 판단해야 합니다.

복비 부담을 둘러싼 분쟁이 발생했다면 실제 중개의뢰 관계와 중도해지 합의 내용,

보증금 반환조건을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 전세계약 기간이 남았는데 먼저 이사하면 복비를 무조건 내야 하나요?

그렇지 않습니다. 최초 계약기간 중에는 중도해지에 대한 집주인과의 합의가 필요할 수 있지만, 기존 임차인이라는 이유만으로 새 임대차계약의 중개보수를 반드시 부담하는 것은 아닙니다. 별도의 비용 부담 약정이 있었는지를 확인해야 합니다.

Q2. 묵시적 갱신된 전세계약을 해지해도 새 세입자 복비를 부담하나요?

묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 이러한 법정 해지권을 행사했다는 이유만으로 새 임대차계약의 중개보수 부담의무가 자동으로 생기는 것은 아닙니다.

Q3. 집주인이 복비를 보증금에서 공제하겠다고 하면 어떻게 해야 하나요?

먼저 계약서 특약이나 중도해지 합의에서 복비 부담을 약정했는지 확인해야 합니다. 공제 금액과 산출 근거를 서면으로 요청하고, 합의가 없거나 청구액에 다툼이 있다면 보증금 반환의무와 비용 부담 문제를 구분해 검토할 필요가 있습니다.

Q4. 새 세입자가 계약서를 작성했는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 하나요?

새 임차인이 계약했다는 사실만으로 기존 임대차의 종료 시점이 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 기존 계약을 언제 종료하기로 했는지와 보증금 반환일에 관한 합의를 확인해야 합니다.

새 임차인의 잔금일을 기준으로 합의했다면 그 내용이 드러나는 자료를 확보하는 것이 중요합니다.