임대차계약 체결시 꼭 알아야 할 사항(임대차계약 꿀팁!) 

안녕하세요 법무법인 안심 대표 강문혁 변호사입니다.

누구나 사회생활하면서 임대차계약은 한번씩 체결한 경험이 있을겁니다. 저 역시 돌이켜보면 대학교 1학년 때 하숙집 주인 아주머니와 생애 첫 임대차계약을 체결했는데요, 그 때는 계약서 검토도 제대로 하지 않고 그냥 체결했던거 같아요.

암튼 변호사가 된 이후 임대차계약 관련 소송을 꽤 많이 다루게 되었습니다. 이런 경험을 바탕으로 오늘은 임대차계약 체결시 몇 가지 주의할 점+팁을 알려드리고자 합니다. 주택임대차계약이나 상가임대차계약 모두에 적용될 수 있는 공통사항을 정리해 보았습니다.  

1. 임대인이나 임대인의 대리인 인적사항을 꼼꼼히 확인할 것

계약 당사자 인적사항 확인을 의외로 소홀히 하는 경우가 있습니다. 임대차계약 뿐만 아니라 어떤 계약이든 계약 당사자를 정확히 특정하는 것은 계약의 가장 기본이자 필수사항입니다. 따라서 반드시 임대인+임대인의 대리인 인적사항이 정확한지 신분증을 통해 확인하시고 계약서에도 정확히 기재되었는지 확인하셔야 합니다.

2. 임대인의 대리인과 계약을 체결할 경우 대리권 증명서류를 확인할 것

종종 임대인과 직접 계약을 체결하지 않고 부동산 중개인이나 다른 자가 임대인의 대리인 자격으로 임대차계약을 체결하는 경우가 있습니다. 물론 대리인과 계약을 체결해도 본인인 임대인과 계약을 체결한 효과가 발생합니다.

주의할 점은 대리인에게 대리권이 있는지를 꼼꼼히 확인해야 한다는 것입니다. 이 점은 법률전문가가 아닌 경우 놓치기 쉬운 사항입니다.

대리권이 있는다는 것을 가장 확실히 증명하려면 임대차계약 체결권한을 수여 받았다는 내용이 기재되고 임대인의 인감도장인 날인된 위임장+임대인이 발급받은 인감증명서가 필요합니다.

만약 대리인이 위와 같은 위임장과 임대인의 인감증명서를 제시하지 못한다면 일단 의심을 해야 합니다. 사기꾼은 얼마든지 위임장을 위조해서 임대인의 대리인 행사를 할 수 있습니다.

이를 방지할 수 있는 것이 인감증명서이고요, 위임장에 찍힌 임대인의 도장 모양과 임대인의 인감증명서에 찍힌 도장 모양이 일치한다면 임대인이 진정하게 대리권을 수여했다고 믿어도 됩니다.

3. 임차목적물의 등기사항전부증명서(구.부동산등기부)를 꼼꼼히 확인할 것. 권리관계가 복잡한 경우 법률전문가의 자문을 반드시 받을 것

임차인한테 임대차보증금은 아주 중요한 재산이고, 때론 거의 전재산이나 다름 없는 경우도 있습니다.

이렇게 소중한 임대차보증금을 확실히 돌려받기 위해서는 임대차계약 체결시 임차목적물인 건물이나 토지의 부동산등기부(현재 등기사항전부증명서이나 편의상 부동산등기부라 하겠습니다)를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

부동산의 권리관계는 부동산등기부를 기준으로 확정하는 것이 기본이고, 이를 통해서 공시되는 권리관계는 해당 부동산이 경매로 넘어갈 경우 배당순위를 정하는데 절대적으로 영향을 미칩니다.

임차인 입장에서는 혹시 임대인이 보증금을 변제하지 못할 경우 최후의 수단으로 임차목적물 경매절차에서 배당을 받는 방법으로 보증금을 회수하는 것을 염두해야 합니다.

이 경우 보증금 회수를 담보하기 위해서는 최소한 해당 부동산에 근저당권이 설정되어 있는지 확인하고, 근저당권이 있다면 근저당권 채권최고액(등기부에 기재되어 있음)과 임차인의 보증금액을 합산한 다음 그 합산액이 부동산 시가의 몇 % 정도 되는지 계산해보시기 바랍니다. 만약 근저당권 채권최고액과 보증금 합산액이 부동산시가의 80%를 초과한다면, 임대인이 보증금을 반환할 자력이 없을 경우 경매절차에서 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 꽤 높습니다(일부는 회수가능).

물론 경매절차에서 매각대금이 얼마가 될지는 아무도 모르지만, 보통 부동산시가보다 낮은 금액으로 매각되는 경우가 대부분이고(시가대로 팔릴 부동산이면 경매절차로 넘어가지도 않겠죠), 유찰이 되면 될 수록 법원감정가의 80%, 때로 60%까지 매각대금이 낮아지므로 최대한 보수적으로 보증금 회수 가능성을 따져봐야 합니다.

4. 임대차보호법상 우선변제권 확보 조치를 신속하게 취할 것

주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상 임차인을 보호하는 장치가 여러가지 존재합니다. 그 중 보증금회수 확보를 위한 가장 중요한 장치는 '우선변제권' 확보입니다.

주택임대차의 경우 건물 인도+전입신고+계약서 확정일자(주민센터, 법원, 등기소, 온라인 가능) 3가지 요건을 갖추는 것이고, 상가건물임대차의 경우 건물 인도+사업자등록+계약서 확정일자(세무서 가능) 3가지 요건을 갖추는 것입니다.

위와 같은 3가지 요건을 모두 갖추면 그 이후 설정된 근저당권자보다 우선하여 경매절차에서 배당을 받을 수 있는 권리(우선변제권)가 인정됩니다.

부동산 권리관계는 법적으로 따져봐야 하는 사항이 생각보다 많으므로 권리관계가 복잡해 보일 경우 반드시 변호사에게 자문을 받을 것을 권해 드립니다. 권리관계를 제대로 확인하지 못할 경우 잘못하면 보증금을 회수하지 못해서 치명적인 손해를 입을 수도 있기 때문입니다. 

임대차 법률관계는 정말로 쟁점이 다양하므로 앞으로 임대차계약을 체결하실 분들은 오늘 알려드린 주의사항 만이라도 꼭 기억해두시면 도움이 될 것입니다. 지금까지 강문혁 변호사의 알쓸신법 법률상식이었습니다.