실거주 목적의 전세계약 갱신거절, 가능할까? 

전세계약 만료를 앞두고 임대인이 직접 주택에 거주하려는 경우, 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있을까요?

주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 보장하면서도, 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에는 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다.

1. 실거주 목적의 계약갱신 거절

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따르면 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

다만 임대인이 단순히 실거주할 예정이라고 통보하였다는 사정만으로 언제나 갱신거절의 정당성이 인정되는 것은 아닙니다.

2. 실거주 의사의 진정성이 중요합니다

실거주를 이유로 계약갱신을 거절하는 경우에는 실제 거주하려는 의사가 진정한 것인지가 중요한 쟁점이 됩니다.

대법원은 임대인의 기존 주거 상황, 가족의 직장이나 학교 등 생활환경, 실제 거주를 계획하게 된 경위, 이사를 위한 준비 상황 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다는 입장입니다.

따라서 임대인은 실제 거주 계획을 뒷받침할 수 있는 객관적인 사정을 검토하고 관련 자료를 확보할 필요가 있습니다.

3. 계약갱신 거절 통지 시점도 확인해야 합니다

주택임대차보호법상 계약갱신 요구 및 갱신거절과 관련해서는 원칙적으로 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간이 중요합니다.

실거주 사유가 있더라도 적절한 시기에 임차인에게 갱신거절 의사가 전달되었는지 확인해야 합니다.

분쟁이 예상된다면 통지 내용과 시점, 상대방에게 도달하였는지를 확인할 수 있도록 자료를 남기는 것이 좋습니다.

4. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 이후에도 주의가 필요합니다

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 실제로 거주하지 않고 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하는 경우에는 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

따라서 갱신거절 당시뿐 아니라 이후 실제 주택 사용계획까지 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

5. 마무리

실거주를 이유로 한 전세계약 갱신거절은 단순히 계약기간이 만료된다는 사실만으로 판단할 문제가 아닙니다.

실제 거주 의사의 진정성, 이를 뒷받침하는 객관적 사정, 갱신거절 통지 시점과 이후의 주택 사용계획까지 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

법무법인 소울은 주택임대차 분쟁에서 계약관계와 관련 법률을 검토하여 사안에 맞는 대응방안을 제시하고 있습니다.