건물주가 직접 장사한다며 권리금 받을 새 임차인을 거절해요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 장사가 잘되는 가게를 정리하려는 임차인과, 임대차가 끝나면 그 자리에서 직접 영업하겠다는 건물주 사이의 권리금 분쟁이 부쩍 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “건물주가 직접 장사한다는데 어쩔 수 없지 않나”, “새 임차인을 데려가 봐야 어차피 거절할 텐데 괜히 시간만 쓰는 것 아닌가”라는 생각에 권리금을 포기하고 가게를 비워 주었습니다. 그런데 몇 달 뒤 같은 자리에 다른 업종의 가게가 문을 열거나, 건물주가 그 자리를 다시 임대하는 것을 뒤늦게 확인하고 나서야 상담을 청하는 경우가 적지 않습니다.

대법원은 건물주가 임차인이 주선하는 신규임차인과는 계약하지 않고 직접 사용하겠다고 밝힌 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 데려오지 않았더라도 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상을 청구할 수 있다고 판단하고 있습니다. 건물주의 “직접 장사하겠다”는 말 한마디가 곧바로 정당한 거절 사유가 되는 것은 아닙니다.

아래에서는 건물주의 직접 사용이 상가건물 임대차보호법상 정당한 거절 사유인지, 임차인은 무엇을 준비하고 어떻게 손해배상을 청구하는지 판례와 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 임대차 종료 6개월 전부터 건물주는 권리금 회수를 방해할 수 없습니다

건물주는 정당한 사유 없이 임차인이 데려온 신규임차인과의 계약을 거절하지 못합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 방해 행위는 임차인이 주선한 사람에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그리고 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위로 나뉩니다.

건물주가 “내가 직접 장사할 것이니 새 사람은 필요 없다”고 말하는 상황은 이 가운데 제4호, 즉 정당한 사유 없는 계약 체결 거절에 해당하는지가 쟁점이 됩니다. 이 보호는 보증금이 법이 정한 환산보증금 범위를 넘는 상가에도 적용됩니다. 제2조 제3항이 제10조의2부터 제10조의9까지를 보증금 초과 임대차에도 적용한다고 정하고 있기 때문입니다.

다만 보호가 닿지 않는 경우도 있습니다. 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체했거나, 임대인의 동의 없이 전대했거나, 건물을 고의·중대한 과실로 파손한 경우처럼 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있으면 제10조의4 제1항 단서에 따라 권리금 회수기회 보호도 받지 못합니다. 또 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유재산·공유재산인 상가에는 제10조의5에 따라 권리금 조항 자체가 적용되지 않습니다.

권리금 회수기회 보호는 임대차 종료 6개월 전부터 시작되고, 임차인에게 연체 같은 결정적 하자가 없는 한 건물주의 거절에는 정당한 사유가 필요합니다.

2. 건물주가 직접 사용하겠다는 사정은 법이 정한 정당한 사유에 들어 있지 않습니다

법이 간주하는 정당한 사유 4가지에 ‘임대인의 직접 사용’은 없습니다.

제10조의4 제2항은 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우를 네 가지로 한정하고 있습니다. 첫째 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 둘째 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 셋째 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 넷째 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다.

이 목록 어디에도 ‘임대인이 직접 사용하려는 경우’는 없습니다. 같은 취지로 제10조 제1항의 갱신거절 사유에도 임대인의 직접 사용은 포함되어 있지 않습니다. 철거·재건축처럼 계획을 구체적으로 고지하고 따르는 경우만 인정됩니다. 건물주가 “내가 쓰겠다”고 말하는 것은 법이 보호하는 사유가 아니라 임차인이 주선한 사람과의 계약을 막으려는 의사를 밝힌 것에 가깝습니다.

대법원도 이 점을 분명히 했습니다. 임대인이 임대차 종료 후 신규임차인과 계약하지 않고 직접 사용하겠다고 밝힌 사안에서 다음과 같이 판단했습니다.

임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).

직접 사용 계획은 법이 열거한 정당한 사유가 아니며, 건물주가 그렇게 밝힌 것만으로 거절 행위가 인정될 수 있습니다.

3. 신규임차인을 주선하지 않고 가게를 비워 줘도 손해배상 길이 닫히지는 않습니다

건물주가 계약 거절 의사를 확정적으로 밝혔다면 주선 자체가 필요하지 않습니다.

원칙적으로 임차인이 권리금 회수 방해로 손해배상을 구하려면 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 합니다. 그런데 앞서 본 대법원 판결은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 사람과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 예외를 인정했습니다. 그 사안에서 임차인은 임대차기간 만료 전 건물주에게 신규임차인과 계약해 달라고 요청했고, 건물주는 상가를 인도받은 뒤 직접 사용할 계획이라고 답했습니다. 임차인은 신규임차인 물색을 중단하고 기간 만료일에 상가를 인도했는데, 대법원은 이 경우에도 손해배상 청구가 가능하다고 보았습니다.

확정적 의사 표시였는지는 임대차 종료 무렵 신규임차인 주선과 관련해 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 구체적인 사정을 종합해 판단합니다. 그래서 실무에서는 건물주의 발언이 어떤 형태로 남아 있는지가 핵심입니다. “이번에 계약이 끝나면 내가 들어올 거니 새 사람 소개하지 마라”는 취지의 문자, 카카오톡, 통화 녹취, 중개인을 통한 전언이 모두 증거가 됩니다. 반대로 “일단 생각해 보겠다”는 정도의 모호한 답변이라면 확정적 거절로 보기 어려울 수 있으므로, 구체적으로 신규임차인을 소개하고 건물주의 답을 받아 두는 편이 안전합니다.

가능하면 건물주가 그렇게 말하더라도 실제로 신규임차인 후보를 확보해 두는 것이 좋습니다. 후보자가 있고 권리금 계약서가 있어야 나중에 손해액을 입증하기 쉽기 때문입니다. 이때 제10조의4 제5항에 따라 임차인은 후보자의 자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 자신이 아는 정보를 건물주에게 제공해야 합니다. 이 정보 제공을 빠뜨리면 건물주가 “사람을 알 수 없어 거절했다”고 맞설 수 있습니다.

직접 사용하겠다는 확정적 거절이 있었다면, 신규임차인을 실제로 주선하지 못했더라도 손해배상 청구가 막히지 않습니다.

4. 손해배상액에는 상한이 있고, 청구 기한은 3년입니다

신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다.

제10조의4 제3항은 임대인이 방해 행위로 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 제한합니다. 즉 신규임차인과 권리금 계약서에 8천만원을 적었더라도 임대차 종료 당시의 객관적 권리금이 6천만원으로 평가되면 6천만원이 한도입니다.

임대차 종료 당시 권리금은 다툼이 생기면 감정평가로 가립니다. 제10조의7에 따라 국토교통부장관이 권리금 감정평가의 절차와 방법에 관한 기준을 고시하고 있고, 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 이점 등 제10조의3 제1항의 요소를 기준으로 산정합니다. 따라서 매출 자료, 부가가치세 신고내역, 인테리어·집기 구입 영수증, 고객·거래처 자료를 미리 정리해 두면 큰 도움이 됩니다.

청구 기한도 중요합니다. 제10조의4 제4항에 따라 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. “건물주가 어떻게 하나 지켜보겠다”며 시간을 보내다가 기한을 넘기는 분이 의외로 많습니다.

한편 건물주가 거절한 뒤 실제로 직접 영업하지 않고 다른 사람에게 다시 임대했다면 직접 사용이라는 설명 자체가 사실과 달랐다는 정황이 되어, 방해 행위와 고의를 다투는 데 유리한 사정으로 작용합니다. 임대차 종료 후 그 자리가 어떻게 쓰이는지 사진과 영업 개시 자료로 확인해 두십시오.

5. 문자 한 통부터 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

건물주의 거절 의사를 증거로 남기는 것이 사건 전체의 방향을 결정합니다.

권리금 회수 방해 사건은 통상 ①임대차 종료 6개월 전부터 신규임차인 후보 확보 및 권리금 계약서 작성 → ②건물주에게 후보 소개와 계약 체결 요청을 서면(내용증명·문자)으로 통지하고 거절 의사를 확인 → ③임대차 종료 후 건물 사용 현황 확인과 손해액 자료 정리 → ④수원지역 상가라면 수원지방법원(또는 관할 지방법원)에 손해배상 소송 제기의 순서로 진행됩니다. 소송에서는 거절 사실, 그 거절에 정당한 사유가 없다는 점, 손해액이 핵심 쟁점입니다.

건물주가 직접 장사하겠다고 말하는 순간부터는 아래 순서로 자료를 챙기시는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서와 갱신 이력을 확인해 임대차기간 종료일을 특정하고, 종료 6개월 전 시점을 달력에 표시합니다.

2. 건물주의 직접 사용 발언을 문자·카카오톡·녹취·내용증명으로 남기고, 신규임차인 후보와 작성한 권리금 계약서를 확보합니다.

3. 매출·부가가치세 신고내역, 시설투자 영수증 등 권리금 산정 자료를 정리하고, 종료일로부터 3년의 기한을 기록해 둡니다.

이러한 자료가 갖춰지면 권리금 회수 방해에 정통한 변호사와 함께 손해배상 청구의 범위와 협상 가능성을 함께 검토해 실질적인 회수 방안을 세울 수 있습니다.

마치며

권리금 문제는 “그래도 몇 년간 같이 지낸 건물주인데”라는 마음에, 혹은 “법대로 해 봐야 얻을 게 없다”는 체념에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

권리금을 받지 못하게 될 처지의 임차인 입장에서는 감정적인 항의보다 건물주의 거절 의사와 신규임차인 후보, 영업 가치 자료를 증거로 정리하는 것이 먼저입니다. 이 증거가 쌓일수록 협상과 소송 모두에서 힘을 갖습니다.

반대로 권리금 방해를 의심받는 건물주 입장에서도 “내 건물이니 내가 쓰겠다”는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 실제로 신규임차인에게 법이 정한 거절 사유가 있었는지, 임차인에게 연체 등 보호를 배제할 사유가 있었는지에 따라 결과가 달라집니다.

저는 상가 임대차에서 권리금을 받으려는 임차인과 거절 사유를 다투는 건물주 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 임대차 종료 전 한 통의 문자와 한 장의 계약서가 결론을 갈라놓는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 건물주가 새 임차인을 받지 않겠다고 말하고 있다면, 그때가 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 건물주가 직접 장사하겠다고 하면 새 임차인을 거절해도 되나요?

A. 직접 사용은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항이 정한 정당한 사유에 포함되어 있지 않습니다. 정당한 사유 없이 거절하면 권리금 회수 방해로 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.

Q. 새 임차인을 데려오지 않았는데도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 건물주가 신규임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 밝혔다면 가능하다는 것이 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결의 취지입니다. 다만 그 의사 표시를 입증할 자료가 필요합니다.

Q. 언제부터 언제까지 보호를 받나요?

A. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 이 기간 안에 신규임차인 주선과 권리금 계약을 진행해 두어야 합니다.

Q. 월세를 몇 달 밀렸는데 권리금을 받을 수 있나요?

A. 연체한 차임이 3기의 차임액에 이르면 제10조 제1항 제1호 사유가 되어 권리금 회수기회 보호를 받지 못합니다. 연체 금액과 기간을 먼저 확인해야 합니다.

Q. 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?

A. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다. 실제 인정액은 영업 실적과 감정평가 결과에 따라 달라집니다.

Q. 언제까지 청구해야 하나요?

A. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 가게를 비워 준 뒤에도 기한 계산을 미루지 않는 것이 중요합니다.