미등기 땅을 물려받았는데 국가 상대로 소송해야 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부모님이나 조부모님이 남기신 땅을 정리하다가 등기부등본이 아예 발급되지 않는, 이른바 미등기 토지를 발견했다는 상담이 늘고 있습니다.

상담하시는 분들 중 상당수는 “이 땅은 우리 집안이 대대로 써 왔으니 당연히 내 땅이다”, “국가가 주인이라고 할 리는 없으니 서류만 내면 된다”고 생각하고 계십니다. 그런데 막상 등기소나 관할 관청에 가 보면 “대장상 소유자가 확인되지 않아 보존등기를 받아줄 수 없다”는 답을 듣고, 그제야 국가를 상대로 소송을 하라는 안내를 받고 당황하는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 국가를 상대로 한 토지소유권확인의 소에 대해 확인의 이익이 인정되는 경우를 매우 좁게 보는 태도를 유지하고 있습니다. 즉 미등기 토지라고 해서 모두 국가를 상대로 소송해야 하는 것이 아니고, 반대로 필요한 경우에 소송을 건너뛸 수도 없습니다.

아래에서는 물려받은 미등기 토지에 대해 국가 상대 소송이 정말 필요한 경우와 그렇지 않은 경우를 가르는 기준, 그리고 소송 전에 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 미등기 토지라도 상속 자체는 등기 없이 이미 이루어졌습니다

상속은 피상속인 사망 시점에 당연히 일어나므로, 문제는 상속이 아니라 최초 등기를 여는 방법입니다.

민법 제187조는 상속처럼 법률 규정에 의한 부동산 물권 취득은 등기를 요하지 않는다고 정하고 있습니다. 따라서 땅 주인이던 부모님이 돌아가신 순간 그 땅의 권리는 상속인에게 넘어왔고, 등기부에 이름이 없다는 사실이 상속 자체를 막지는 않습니다.

다만 등기를 하지 않으면 그 땅을 팔거나 담보로 잡거나 지분을 정리하는 처분은 할 수 없습니다(민법 제187조 단서). 그래서 소유권보존등기라는 첫 등기를 먼저 해야 하는데, 여기서 서류가 맞지 않으면 막히게 됩니다.

특히 상속인이 여러 명인 경우, 상속 이후 협의분할을 하지 않고 방치했다면 법정상속분대로 공유가 됩니다. 이후 세대가 내려가면 상속인이 수십 명으로 늘어나므로, 미등기 토지는 시간이 지날수록 정리가 어려워집니다.

미등기 토지도 상속은 이미 일어났고, 해결할 일은 첫 등기를 여는 것입니다.

2. 대장에 피상속인이 소유자로 남아 있다면 소송 없이 보존등기가 가능합니다

토지대장에 최초 소유자로 등록된 사람의 상속인임을 서류로 증명할 수 있으면 국가 소송은 필요하지 않습니다.

부동산등기법 제65조 제1호는 토지대장 또는 임야대장에 최초 소유자로 등록되어 있는 것을 증명하는 사람과 그 상속인을 소유권보존등기 신청인으로 정하고 있습니다. 따라서 토지대장 등본에 피상속인의 성명과 주소가 소유자로 정확히 기재되어 있다면, 상속인은 가족관계증명서와 제적등본, 상속인 전원의 동의 또는 협의분할 서류를 갖춰 곧바로 보존등기를 신청할 수 있습니다.

이때 핵심은 대장상 소유자와 피상속인이 같은 사람이라는 점이 서류로 연결되는지입니다. 이름과 주소가 호적(제적)상 기록과 맞으면 충분하고, 아주 오래된 대장이라도 그 기재만 확인되면 국가를 상대로 소송을 할 이유가 없습니다.

실무에서는 이 단계를 확인하지 않고 곧바로 소송을 준비하는 경우도 있습니다. 하지만 이미 법적으로 보존등기가 가능한 사안에서 소송을 내면 확인의 이익이 없다는 이유로 소가 각하될 수 있고, 시간과 비용만 날리게 됩니다.

또한 대장상 주소가 옛 행정구역으로 되어 있어 현재 주소와 달라 보이더라도, 행정구역 변경 이력으로 같은 곳임을 소명할 수 있다면 소송 없이 풀 수 있는 경우가 적지 않습니다.

대장에 피상속인이 소유자로 확인되면, 상속인은 소송 없이 직접 보존등기를 신청합니다.

3. 대장상 소유자를 알 수 없을 때에 국가를 상대로 소유권확인을 구합니다

토지대장의 소유자란이 비어 있거나 누구인지 특정되지 않는 경우에 한해 국가 상대 확인소송이 열립니다.

토지대장이나 임야대장의 소유자란이 공란이거나, 성명만 있고 주소가 없어 피상속인과 같은 사람인지 알 수 없는 경우에는 부동산등기법 제65조 제1호로는 보존등기를 할 수 없습니다. 이때는 같은 조 제2호가 정한 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 방법을 쓰게 되고, 그 상대방이 바로 대한민국입니다.

대법원은 이 소송의 문턱을 다음과 같이 정리하고 있습니다.

국가를 상대로 한 토지소유권확인청구는 그 토지가 미등기이고 토지대장이나 임야대장상에 등록명의자가 없거나 등록명의자가 누구인지 알 수 없을 때와 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 그 확인의 이익이 있다(대법원 2009. 10. 15. 선고 2009다48633 판결).

이 법리에서 보듯 소송이 허용되는 첫째 유형은 대장에 소유자가 없거나 특정되지 않은 경우입니다. 둘째 유형은 국가가 상속인의 소유를 부인하며 국가 소유라고 다투는 특별한 사정이 있는 경우입니다. 예를 들어 국가가 해당 토지를 국유재산으로 관리하면서 상속인의 권리를 인정하지 않는 경우가 여기에 해당합니다.

소송에서 원고는 첫째로 그 땅이 피상속인의 소유였다는 사실, 둘째로 자신이 상속인이라는 사실을 입증해야 합니다. 구체적으로는 사정(査定)을 받은 사실을 보여주는 토지조사부나 임야조사서, 대장 사본, 오래전 매매·상속 관련 문서, 납세 기록, 인근 주민이나 종중 어른들의 진술 등이 증거로 쓰입니다.

피고는 대한민국이고, 법무부장관이 국가를 대표하며 실제 소송은 소송수행자 또는 관할 검찰청이 맡아 진행합니다(국가를 당사자로 하는 소송에 관한 법률). 국가는 이런 사건에서 대체로 소유 사실을 입증하라는 입장을 취하기 때문에, 서류가 없으면 승소하기 어렵습니다.

대장상 소유자를 알 수 없는 미등기 토지에 한해, 국가를 상대로 소유권확인 판결을 받아 보존등기를 엽니다.

4. 소송에서 이겨도 보존등기와 세금 문제가 남습니다

확정판결은 보존등기를 열어줄 뿐이고, 취득세와 상속세, 공유관계는 별도로 정리해야 합니다.

국가를 상대로 승소 판결이 확정되면 그 판결문을 첨부해 관할 등기소에 소유권보존등기를 신청합니다. 이때 등기는 판결에서 소유자로 인정된 사람 명의로 되므로, 소송 단계에서 원고 구성을 어떻게 하느냐가 중요합니다. 상속인이 여러 명이면 전원이 공동 원고가 되거나, 일부가 보존행위로서 나머지 상속인 전체 지분에 관한 확인을 구할 수 있습니다.

세금은 별도입니다. 상속으로 취득한 부동산이면 상속세 신고 대상이 될 수 있고, 취득세는 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고해야 하는 것이 원칙입니다. 오래된 상속이라면 기한이 이미 지나 가산세 문제가 있을 수 있으므로 소송과 별개로 확인해야 합니다.

또한 보존등기 이후 땅을 팔려면 상속인 전원의 협의가 필요합니다. 협의가 되지 않으면 공유물분할청구 같은 후속 절차가 필요할 수 있고, 이 단계에서 가족 간 분쟁으로 번지는 경우가 많습니다.

마지막으로 분쟁 가능성도 확인해야 합니다. 이웃 토지 소유자가 시효취득을 주장하거나, 국가가 도로·하천 등으로 점유하고 있는 경우에는 보존등기 이후에도 별도의 청구가 이어질 수 있습니다.

5. 소송을 하기로 했다면 절차는 이렇게 진행됩니다

소제기 전에 대장과 지적 자료를 확보하고, 관할 법원에 국가를 피고로 소장을 내는 순서로 진행됩니다.

국가 상대 소유권확인 사건은 ①시·군·구청에서 토지대장·임야대장·토지조사부 등 지적 자료 발급 → ②등기소에서 미등기 사실 확인(등기사항 부존재 확인) → ③부동산 소재지 관할 법원(수원 관내 토지라면 수원지방법원)에 대한민국을 피고로 소장 접수 → ④변론기일을 거쳐 판결 선고 및 확정의 순서로 진행됩니다. 토지의 위치에 따라 관할이 달라지므로 소재지 기준으로 확인해야 합니다.

소송에 들어가기 전에는 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 토지대장·임야대장의 소유자란에 피상속인의 성명과 주소가 어떻게 기재되어 있는지 먼저 확인하고, 동일인 증명이 가능하면 소송 없이 보존등기를 진행합니다.

2. 피상속인의 제적등본과 기본증명서·가족관계증명서를 발급받아 상속인 전원의 범위를 확정합니다.

3. 사정명의인 확인 자료, 납세 내역, 점유 사실을 보여주는 사진·증언 등 소유를 입증할 증거를 정리합니다.

이러한 확인을 거친 뒤에도 소송이 필요하다면, 국가를 상대로 한 사건의 입증 방식을 아는 변호사와 함께 소장을 구성하는 것이 소 각하나 청구 기각 위험을 줄이는 방법입니다.

마치며

미등기 토지는 “어차피 우리 땅인데 급할 것 없다”는 생각 때문에 정리가 계속 미뤄지고, 상속인이 늘어난 뒤에야 문제를 해결하려다 어려움을 겪는 경우가 많습니다.

땅을 물려받은 상속인 입장에서는 소송이 필요한지부터 가려내는 것이 먼저입니다. 대장 기재만으로 보존등기가 가능한데 소송을 내면 각하될 수 있고, 반대로 필요한 소송을 미루면 증거를 가진 어른들이 돌아가셔서 입증이 어려워집니다.

반대로 같은 땅의 일부 지분을 주장하는 다른 상속인이나 이웃 입장에서도 점유 사실이나 시효취득만으로 소유가 인정되는 것은 아니므로, 어떤 근거로 권리를 주장하는지 정리해야 합니다.

저는 부동산 권리관계 분쟁에서 소유권을 주장하는 쪽과 이를 다투는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 대장과 증거를 어떻게 구성하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

물려받은 땅의 서류가 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 소송 여부를 정확히 가려야 하는 지금, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 미등기 토지를 상속받으면 항상 국가를 상대로 소송해야 하나요?

A. 아닙니다. 토지대장에 피상속인이 소유자로 확인되고 동일인 증명이 가능하면 상속인이 직접 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다. 소송은 대장상 소유자를 알 수 없는 경우 등으로 한정됩니다.

Q. 등기를 하지 않으면 제 소유가 아닌 건가요?

A. 상속은 등기 없이도 효력이 생겨 소유권은 이미 상속인에게 있습니다. 다만 등기를 하지 않으면 처분할 수 없으므로 팔거나 담보로 쓰려면 보존등기를 먼저 해야 합니다.

Q. 국가를 상대로 소송하면 국가가 반대하나요?

A. 국가는 통상 소유 사실에 대한 입증을 요구하는 입장에서 소송을 수행합니다. 토지조사부나 대장, 납세 기록 같은 객관적 자료가 있는지에 따라 결과가 달라집니다.

Q. 상속인이 여러 명인데 일부가 협조하지 않으면 어떻게 하나요?

A. 상속인 일부가 공동 원고로 참여하지 않더라도 일정한 범위에서 소송을 진행할 수 있는 경우가 있습니다. 다만 등기 이후 처분은 공유자 협의가 필요하므로 가족 간 정리를 병행해야 합니다.

Q. 소송에서 이기면 세금은 어떻게 되나요?

A. 판결로 보존등기가 열려도 상속세와 취득세 신고 의무는 별개입니다. 신고 기한이 지났다면 가산세가 문제될 수 있으므로 소송과 함께 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 증거가 거의 없는데 그래도 소송이 가능한가요?

A. 소 제기 자체는 가능하지만 입증 책임은 원고에게 있어서 서류가 전혀 없으면 승소가 어렵습니다. 사정 자료, 점유 사실, 주변 증언 등을 최대한 모은 뒤 가능성을 판단하는 것이 좋습니다.