토지만 낙찰받았다면? 법정지상권과 건물철거소송으로 해결하는 방법 

경매에서 토지만 낙찰받았는데 그 위에 다른 사람 소유의 건물이 그대로 남아 있는 경우가 있습니다. 토지를 산 사람 입장에서는 “내 땅 위에 남의 건물이 있으니 철거를 요구하면 되는 것 아닌가”라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 실제 소송에서는 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 건물주에게 법정지상권이 있는지입니다. 법정지상권이 인정되면 토지 소유자는 건물을 바로 철거하라고 요구하기 어렵고, 대신 일정한 지료를 청구하는 쪽으로 방향을 잡아야 합니다. 반대로 법정지상권이 없다면 건물철거와 토지인도, 토지 사용에 따른 부당이득까지 함께 청구할 수 있습니다.

결국 토지를 낙찰받은 뒤 가장 먼저 해야 할 일은 현재 건물주가 누구인지보다 어느 시점에 토지와 건물의 소유자가 같았는지, 그때 건물이 이미 존재했는지를 확인하는 것입니다.

민법 제366조의 법정지상권은 토지에 저당권이 설정될 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유였고, 이후 경매 때문에 토지와 건물 소유자가 갈라진 경우에 문제 됩니다.

쉽게 말하면 원래 한 사람이 토지와 건물을 모두 가지고 있었는데 토지에 설정된 담보권이 실행되면서 토지만 다른 사람에게 넘어간 경우입니다. 건물까지 무조건 철거하게 하면 건물 가치가 사라질 수 있으니 일정한 요건 아래 건물주에게 토지를 계속 사용할 권리를 인정하는 제도입니다.

여기서 가장 중요한 시점은 보통 저당권 설정 당시입니다. 그때 이미 토지와 건물의 소유자가 달랐다면 민법 제366조의 법정지상권은 성립하기 어렵습니다. 반대로 같은 사람이 둘 다 소유하고 있었다면 법정지상권이 성립할 가능성이 생깁니다(대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결).

건물이 반드시 완성돼 있어야 하는 것도 아닙니다. 저당권 설정 당시 공사가 어느 정도 진행돼 건물의 규모와 종류를 예상할 수 있었고, 경매대금을 모두 낼 때까지 기둥과 지붕, 주벽 등을 갖춰 독립된 건물로 볼 수 있다면 미등기 상태라도 법정지상권이 인정될 수 있습니다. 반대로 저당권을 설정할 당시에는 아무 건물도 없었고, 그 뒤 새로 건물을 지었다면 법정지상권은 인정되지 않습니다(대법원 1993. 6. 25. 선고 92다20330 판결).

경매라고 해서 기준시점이 항상 같은 것은 아니다

법정지상권 사건에서 가장 헷갈리는 부분이 바로 기준시점입니다. 어떤 경매인지, 그 전에 담보권이나 가압류가 있었는지에 따라 봐야 할 날짜가 달라질 수 있습니다. 저당권 실행에 따른 임의경매라면 저당권 설정 당시가 기준이 됩니다. 그때 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지, 건물이 이미 존재했는지를 먼저 봅니다.

반면 일반적인 강제경매라면 강제경매개시결정으로 압류 효력이 생긴 때가 중요합니다. 그보다 앞서 가압류가 있었고 이후 본압류로 이어졌다면 가압류 효력이 생긴 시점까지 거슬러 올라가 판단할 수 있습니다. 또 강제경매 전에 이미 저당권이 설정돼 있었고, 그 저당권이 경매 과정에서 소멸했다면 다시 저당권 설정 당시가 기준이 됩니다(대법원 2013. 4. 11. 선고 2009다62059 판결).

건물이 독립된 부동산으로 볼 수 있을 정도까지 완성됐는지는 매각대금 완납 시점까지 함께 살펴볼 수 있습니다. 그래서 실제 소송에서는 저당권 설정일, 가압류일, 강제경매개시결정일, 건축 시점, 매각대금 완납일을 시간 순서대로 정리하는 작업이 중요합니다.

등기부만 보고 판단하면 놓치는 부분이 생길 수 있습니다. 건축물대장이나 과거 항공사진, 사용승인 내역, 공사 진행 자료까지 같이 보는 이유가 여기에 있습니다.

법정지상권이 없다면 건물철거와 토지인도를 청구할 수 있다

법정지상권이 성립하지 않는 대표적인 경우는 몇 가지로 정리할 수 있습니다. 먼저 저당권 설정 당시 토지와 건물 소유자가 달랐던 경우입니다. 같은 사람이 둘 다 소유하고 있지 않았다면 법정지상권을 인정할 전제가 부족합니다. 예를 들어 저당권 설정 당시 토지는 A 소유였고 건물은 이미 B 소유였다면, 이후 토지가 경매됐다고 해서 B에게 법정지상권이 새로 생기는 것은 아닙니다.

두 번째는 저당권 설정 당시 나대지였던 경우입니다. 담보권을 설정한 뒤 건물을 새로 지었다면 그 건물주는 원칙적으로 민법 제366조의 법정지상권을 주장하기 어렵습니다. 관습법상 법정지상권이 문제 되는 사건에서는 토지 사용에 관한 별도 약정이 있었는지도 봐야 합니다. 예를 들어 건물주와 토지주 사이에 임대차나 사용대차가 있었다면 굳이 관습법상 법정지상권을 인정할 필요가 없다고 볼 수 있습니다(대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결).

또 비닐하우스처럼 쉽게 해체할 수 있고 벽체나 구조가 독립된 건물이라고 보기 어려운 시설이라면 법정지상권의 전제가 되는 건물 자체가 아니라고 판단될 수도 있습니다. 이런 사정이 확인되면 토지 낙찰자는 건물철거와 토지인도를 함께 청구할 수 있고, 건물주가 아무런 권리 없이 토지를 사용한 기간에 대해서는 차임 상당의 부당이득도 문제 삼을 수 있습니다.

법정지상권이 인정되면 철거 대신 지료를 청구해야

반대로 법정지상권이 성립한다면 토지 소유자가 건물을 바로 철거하라고 요구하기는 어렵습니다. 건물주는 토지를 사용할 권리가 생기고, 토지 소유자는 그 대가로 지료를 받을 수 있습니다.

지료는 당사자끼리 정할 수도 있고, 합의가 되지 않으면 법원에 정해달라고 청구할 수 있습니다. 아직 지료 액수가 정해지지 않았더라도 토지 소유자는 법원이 상당한 지료를 정하는 것을 전제로 지급을 청구할 수 있습니다(대법원 2003. 12. 26. 선고 2002다61934 판결).

법원이 지료를 정할 때는 토지의 위치와 면적, 실제 이용상태, 주변 임료 수준 등을 봅니다. 금액 차이가 크면 감정평가가 진행되기도 합니다. 여기서 부당이득과 지료를 구분해야 합니다. 법정지상권이 없다면 건물주가 권리 없이 남의 토지를 사용한 것이므로 부당이득반환을 청구하는 구조가 됩니다. 반대로 법정지상권이 인정되면 토지를 사용할 권리가 있기 때문에 지료청구가 맞습니다.

그래서 소송에서는 보통 주위적으로 법정지상권이 없다는 전제에서 건물철거와 토지인도, 부당이득을 청구하고, 법원이 법정지상권을 인정할 경우를 대비해 예비적으로 지료를 청구하는 방식을 검토하게 됩니다.

법정지상권 부존재확인도 함께 청구해야 할까?

건물주가 법정지상권이 있다고 주장하고 있고, 그 권리 때문에 토지 이용이나 처분에 실제 문제가 생기고 있다면 법정지상권 부존재확인을 함께 구할 수 있습니다. 다만 확인소송은 아무 때나 가능한 것은 아닙니다. 실제로 권리관계에 다툼이 있고, 확인판결을 받아 그 상태를 정리할 필요가 있어야 합니다.

예를 들어 건물주가 “나는 법정지상권자라서 철거할 이유가 없다”고 버티고 있고, 토지 소유자는 이를 부정하면서 철거를 요구하는 상황이라면 법정지상권 존재 여부가 바로 핵심 쟁점이 됩니다. 실무에서는 법정지상권 부존재확인만 따로 구하기보다 건물철거와 토지인도, 부당이득 또는 지료청구를 함께 넣는 편이 자연스러운 경우가 많습니다. 법정지상권이 없다는 확인만 받아서는 실제 건물을 철거하고 토지를 돌려받는 문제까지 한 번에 해결되지 않기 때문입니다.

법정지상권이 인정되면 건물주는 토지를 사용할 권리를 갖게 됩니다. 이 때문에 토지 소유자가 건물 안에 있는 사람에게 “내 토지 위 건물이니 나가라”고 바로 퇴거를 요구하기도 어렵습니다. 대법원도 경매 때문에 토지와 건물 소유자가 달라졌고 건물주에게 법정지상권이 인정되는 경우라면 토지 소유자가 건물 점유자에게 퇴거를 청구할 수 없다고 보고 있습니다(대법원 1997. 9. 26. 선고 97다10314 판결).

결국 건물을 철거할 수 있는지, 건물 안 사람을 내보낼 수 있는지는 법정지상권 존재 여부와 연결돼 있습니다. 반대로 법정지상권이 없다면 건물철거와 토지인도를 통해 토지 점유를 회복하는 방향으로 갈 수 있습니다.

지료를 2년 넘게 안 냈다면 법정지상권을 없앨 수 있을까

민법 제287조는 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 토지 소유자가 지상권 소멸을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 그런데 여기에는 중요한 전제가 하나 있습니다. 지료가 얼마인지 먼저 정해져 있어야 합니다. 건물주와 토지주 사이에 지료를 정한 적도 없고, 법원에서 지료를 결정한 적도 없다면 건물주가 아무 돈도 지급하지 않았다는 이유만으로 바로 “2년치 지료를 안 냈으니 법정지상권은 끝났다”고 주장하기 어렵습니다. 얼마를 언제 지급해야 하는지 자체가 아직 정해지지 않았기 때문입니다.

그래서 법정지상권이 인정되는 사건에서는 먼저 지료를 정하고 지급을 청구해두는 것이 중요합니다. 지료가 합의나 판결로 정해진 뒤에도 2년 이상 지급하지 않는다면 그때 민법 제287조에 따른 지상권 소멸청구를 검토할 수 있습니다(대법원 1993. 3. 12. 선고 92다44749 판결).

즉 법정지상권이 있다는 이유로 건물을 영원히 유지할 수 있는 것은 아닙니다. 지료가 정해진 뒤 장기간 지급하지 않는다면 다시 지상권 소멸과 건물철거 문제가 이어질 수 있습니다.

결국 토지 낙찰 후 건물철거소송은 ‘경매 당시’보다 ‘권리가 갈라지기 전의 상황’을 먼저 봐야 한다

토지만 낙찰받았다고 해서 지상 건물을 곧바로 철거할 수 있는 것은 아닙니다. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 누구 소유였는지, 그때 이미 건물이 존재했는지부터 확인해야 합니다. 강제경매라면 가압류와 압류 시점까지 함께 봐야 하고, 관습법상 법정지상권이 문제 되는 경우에는 소유권이 갈라질 당시의 관계와 토지사용 약정도 확인해야 합니다.

법정지상권이 없다면 건물철거와 토지인도, 차임 상당 부당이득을 청구할 수 있습니다. 반대로 법정지상권이 인정된다면 철거보다 지료청구가 중심이 되고, 지료가 정해진 뒤에도 2년 이상 지급하지 않는다면 지상권 소멸청구를 다시 검토할 수 있습니다.

현재 경매에서 토지를 낙찰받았는데 지상 건물주가 법정지상권을 주장하며 철거를 거부하고 있다면, 경매기록과 현재 등기부만 볼 것이 아니라 과거 저당권 설정 당시의 토지와 건물 소유관계, 건축 시점, 가압류와 경매개시 시점, 건물 취득 경위까지 시간 순서대로 확인해 보셔야 합니다.

법률사무소 강현에서는 등기부와 경매기록, 건축물대장과 건축 시점 자료, 매매와 소유권 변동 내역을 함께 검토해 법정지상권이 실제로 성립하는 사건인지, 건물철거와 토지인도를 청구할 수 있는지, 법정지상권이 인정될 경우 어느 범위에서 지료를 청구해야 하는지 구체적으로 판단해 드리고 있습니다.