김해어방지역주택조합 분담금반환소송, 허위토지확보율과 안심보장증서 

1.토지확보율 왜곡과 허위 홍보의 실태

상담에서 확인하는 부분은 조합 측이 홍보한 토지확보율의 실체입니다. 의뢰인은 지역주택조합 추진위원회와 업무대행사로부터 토지확보율이 74% 이상에 달하여 곧 설립인가를 받는다는 안내를 받았습니다.

사업이 무산되더라도 납부한 분담금을 전액 반환하겠다는 안심보장증서까지 교부받자 이를 믿고 4,000만 원을

납부하며 조합가입계약을 체결했습니다.

가입 후 파악한 실상은 달랐습니다. 국공유지를 포함하더라도 실제 토지확보율은 30% 수준에 불과했고,

조합설립인가 신청조차 이루어지지 않은 상태였습니다.

해당 사업부지 안에는 이미 두 개의 가로주택정비사업이 선행 진행 중이어서 추가적인 토지 권원 확보가 사실상

불가능한 상태였습니다. 토지확보율이 60%나 70%를 넘었다면 취소가 어려울 수 있으나, 30% 수준에 불과하고 다른 사업과 겹쳐 있다면 기망에 의한 계약 취소를 다툴 여지가 충분합니다.

2.법원이 기망으로 인정한 핵심 쟁점

법률사무소 로율은 추진위원회와 업무대행사가 복수의 기망 수단을 동시에 사용했다는 점을 집중적으로

파고들었습니다.

계약서에 수기로 직접 적어 넣은 토지확보율 수치를 허위로 기재하고 조합원 모집 비율을 실제보다 부풀린 행위가 확인되었습니다. 사업부지 내 선행 가로주택정비사업의 존재를 은폐한 점 역시 중요한 쟁점이었습니다.

총회결의 없이 발행되어 법적으로 무효인 안심보장증서를 마치 유효한 권리인 것처럼 제시하여 가입을 유도한

행위는 결정적인 사기 취소 사유가 됩니다.

피고 측은 계약서상 토지확보율 기재에 국공유지 포함 유보 문구가 있으므로 속인 것이 아니라고 맞섰습니다.

안심보장증서는 원상회복의무를 확인한 것에 불과하여 총유물의 처분행위가 아니며, 업무대행사는

단순 대행자에 불과해 책임이 없다는 논리로 방어했습니다.

3.무효인 안심보장증서와 업무대행사 연대책임 법리

부산지방변호사회 소속 이동언 대표변호사는 기망의 근거를 다각도로 구축했습니다. 주택법상 설립인가에 필요한 80% 요건과 매도청구권 행사에 필요한 95% 요건을 제시하며, 토지확보율은 가입 여부를 결정하는 본질적 정보임을 명확히 밝혔습니다. 실제 확보율이 30% 수준임에도 50%에서 74%로 고지한 것은 단순 과장을 넘어선

기망행위입니다.

민법 제275조 및 제276조에 따르면 비법인사단의 총유물 처분에는 총회결의가 필수적입니다. 조합원 분담금은

총유물에 해당하므로, 총회결의를 거치지 않은 채 발행된 안심보장증서는 무효입니다.

이러한 무효인 증서를 유효한 권리인 것처럼 교부한 행위 자체가 계약 체결을 이끌어내기 위한 기망에 해당합니다. 업무대행사가 계약 절차 전반을 주도했으므로 단순 대행자를 넘어 공동불법행위자로서 연대 책임을 져야 한다는

논리를 구성했습니다.

4.법원의 전액 반환 판결과 실무 시사점

법원은 변호인의 주장을 전면 인용하여 추진위원회와 업무대행사가 공동하여 분담금 4,000만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

재판부는 국공유지 유보 문구가 있더라도 일반인에게 혼란을 초래하는 허위 기재에 해당한다고 판단했습니다.

안심보장증서는 총유물인 분담금의 감소를 유발하는 처분행위이므로 총회결의가 없어 무효이며, 이를 숨기고

교부한 행위는 사기 취소 사유가 된다고 보았습니다.

업무대행사 역시 계약 체결 절차를 주도한 공동불법행위자로서 책임을 피할 수 없다고 판단하여 소송비용도

피고들이 전액 부담하도록 결론지었습니다. 다만 이 판결은 구체적인 기망 사실과 허위 수치가 입증된 사안에

한정된 결과이며, 모든 조합 사건에서 동일한 결과가 일률적으로 발생하는 것은 아닙니다.

5.계약 해제를 고민 중일 때 즉시 확인할 서류

실무에서 접하는 조합 사건들은 시간이 지날수록 조합 재산이 소진되어 승소 판결을 받더라도 실제 환급이 어려워지는 경우가 많습니다. 상대방이 공제 명목을 붙여 반환금을 0원에 맞춰버리기 전에 서류를 확보하고 조치에

나서야 합니다.

가입 계약서 원본, 홍보관에서 받은 모집 안내문, 안심보장증서, 분담금 납입 영수증 및 계좌거래내역을 먼저

다 모으는 것이 1단계입니다. 설명 들었던 수치와 실제 사실관계의 격차를 입증할 자료를 갖추어야 합니다.

부동산 소송 사례를 점검하며 초기 대응 방안을 잡는 것이 안전합니다.

[자주 묻는 질문]

Q1. 지역주택조합 탈퇴 시 업무대행사에도 돈을 돌려달라고 할 수 있나요?

업무대행사가 계약서상의 직접 당사자가 아니더라도, 허위 토지확보율 안내 등 계약 체결 절차를 주도하며 기망행위에 적극 가담했다면 공동불법행위자로서 분담금 반환 연대 책임을 물을 수 있습니다.

Q2. 총회결의 없는 안심보장증서는 정말 아무 효력이 없나요?

조합원의 분담금은 비법인사단의 총유물에 해당하므로 처분 시 총회결의를 거쳐야 합니다. 총회결의 없이 작성 및 교부된 분담금 전액 반환 보장증서는 법적으로 무효이며, 이를 유효한 것처럼 속여 가입을 유도했다면 사기에 의한 계약 취소 사유가 됩니다.

Q3. 지역주택조합 소송 준비 시 가장 먼저 챙겨야 할 서류는 무엇인가요?

조합가입계약서, 분담금 입금 내역서, 조합 측이 교부한 안심보장증서 또는 확약서, 분양 홍보물 및 당시 상담 직원이 설명했던 문자메시지나 녹취록을 가장 우선적으로 확보해야 합니다.

[핵심 요약]

• 지역주택조합 분담금 반환 소송은 허위 토지확보율 고지와 무효인 안심보장증서 교부 등 기망 행위를 입증하는 것이 승패를 가릅니다.

• 총회결의 없이 발급된 안심보장증서는 민법상 무효이며, 이를 유효한 것처럼 제시하여 가입을 유도했다면 계약 취소 사유가 됩니다.

• 계약 체결 절차를 주도한 업무대행사는 단순 대행자를 넘어 공동불법행위자로서 분담금 연대 반환 책임을 부담할 수 있습니다.

• 승소 후 실제 환불을 받기 위해서는 조합 재산이 소진되기 전에 계약서 원본과 입금 내역, 홍보 자료를 신속히 수집해 대응해야 합니다.

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