전세계약 중도해지 복비, 새 세입자 중개수수료는 누가 내야 할까?

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

전세계약 기간이 아직 남아 있는데
이직이나 이사 등 개인적인 사정으로
먼저 집을 비워야 하는 경우가 있습니다.

이때 집주인이

“새 세입자를 구해오세요.”

“중개수수료도 기존 세입자가 부담해야 합니다.”

라고 요구하는 경우가 적지 않습니다.

기간이 정해진 전세계약이라면
임차인이 개인적인 사정만으로
언제든지 일방적으로 계약을 끝낼 수 있는 것은 아닙니다.

다만 임대인과 협의해
중도해지에 합의하면서

새 임차인을 구하는 조건이나
중개보수 부담 문제를 함께 정할 수 있습니다.

중요한 점은 기존 임차인이
새로운 임대차계약의 중개수수료를
법률상 당연히 부담하는 것은 아니라는 것입니다.

실제로 누가 중개를 의뢰했는지,

중도해지 과정에서 어떤 약정을 했는지,

계약서에 관련 특약이 있는지를
함께 확인해야 합니다.

계약기간 중에도 임차인이 바로 해지할 수 있을까?

전세계약서에 2년의 기간이 정해져 있다면
원칙적으로는 해당 기간 동안
임대차관계가 유지됩니다.

따라서 직장이 멀어졌다거나
다른 집으로 이사하고 싶다는 이유만으로

임차인이 언제든지 즉시
계약을 끝낼 수 있다고 보기는 어렵습니다.

계약서에 중도해지와 관련된 특약이 있거나
별도의 해지 사유가 인정되는 경우라면
판단이 달라질 수 있습니다.

실무에서는 임차인이 먼저 나가기를 원하는 경우
임대인에게 사정을 설명하고

새 임차인이 구해지면
기존 계약을 종료하는 방식으로
합의하는 경우가 많습니다.

다만 집주인이

“새 세입자를 구해보세요.”

라고 말했다고 해서
그 순간 기존 계약이 바로 끝나는 것은 아닙니다.

언제까지 기존 임차인이
관리비나 차임을 부담하는지,

보증금은 언제 반환하는지,

새로운 임차인을 찾지 못하면
기존 계약은 어떻게 되는지를
함께 정해두는 것이 좋습니다.

특히 계약 만료까지
몇 달밖에 남지 않은 경우와

계약기간이 상당히 남아 있는 경우에는
집주인이 중도해지에 동의하는 조건도
달라질 수 있습니다.

따라서 단순히 퇴거 의사만 전달하기보다
계약 종료 조건까지 구체적으로
협의하는 것이 중요합니다.

새 세입자를 구하면 기존 계약은 언제 끝날까?

임대인이 중도해지에 동의하면서
새 임차인을 구하는 것을 조건으로 했다면

기존 계약이 정확히 언제 종료되는지를
명확하게 정해야 합니다.

새 임차인이 계약금을 낸 날인지,

새 임대차계약서를 작성한 날인지,

잔금을 지급하고 실제 입주하는 날인지에 따라
당사자들이 생각하는 종료 시점이
달라질 수 있기 때문입니다.

예를 들어 기존 임차인은
새 세입자가 계약서를 작성했다는 말을 듣고
바로 이사했는데

집주인은 새 임차인의 잔금일까지
기존 계약이 계속된다고 주장할 수도 있습니다.

이런 분쟁을 막으려면
중도해지에 합의할 때

“새 임차인의 잔금 지급일에
기존 임대차를 종료하고
보증금을 반환한다.”

는 식으로 종료 시점을
구체적으로 남겨두는 것이 좋습니다.

기존 임차인이 직접
새로운 세입자를 찾아왔다고 하더라도

최종적으로 그 사람과 계약을 체결할지는
임대인이 결정하게 됩니다.

다만 임대인이 특별한 이유 없이
계속 계약 체결을 거절하는 상황과

새 임차인이 요구하는 조건이
기존 계약과 크게 달라
계약이 성사되지 않는 상황은
구분해서 볼 필요가 있습니다.

따라서 새 임차인을 구하는 과정에서

집주인과 주고받은 문자,

중개업소에 의뢰한 시점,

새로운 계약이 체결된 날짜 등을
보관해두는 것이 좋습니다.

새 세입자 복비는 기존 임차인이 내야 할까?

새로운 임대차계약의 중개수수료를
기존 임차인이 법률상 항상 부담해야 하는 것은 아닙니다.

중개보수는 원칙적으로
중개업무를 의뢰한 사람과의 관계를
기준으로 판단하게 됩니다.

예를 들어 집주인이 중개업소에
새로운 임차인을 구해달라고 의뢰하고

새 임차인 역시 자신의 임대차계약을 위해
중개서비스를 이용했다면

기존 임차인이 새 계약의 당사자는 아닙니다.

따라서 단순히 기존 임차인이
계약기간이 끝나기 전에 나간다는 이유만으로

새로운 임대차계약의 중개수수료를
자동으로 부담해야 한다고
단정하기는 어렵습니다.

다만 중도해지를 협의하면서

“새 임차인을 구하는 중개수수료는
기존 임차인이 부담한다.”

고 명확하게 합의했다면
이야기가 달라질 수 있습니다.

이 경우에는 중개업소에 직접
중개수수료를 지급해야 하는 문제와

집주인과의 중도해지 합의에 따라
그 비용을 부담하는 문제를
나누어 살펴봐야 합니다.

계약서 특약에

“임차인이 계약기간 중 퇴거할 경우
신규 임차인의 중개보수는 기존 임차인이 부담한다.”

는 내용이 있다면
비용 부담을 판단할 때
중요한 자료가 될 수 있습니다.

반대로 관련 특약이나 합의가 전혀 없는데

집주인이 계약 종료 후
“원래 중간에 나가면 복비는 세입자가 내는 것”이라며
비용을 요구한다면

어떤 근거로 청구하는 것인지
확인해볼 필요가 있습니다.

중도해지 전에 어떤 내용을 문서로 남겨야 할까?

중도해지를 준비한다면
먼저 기존 전세계약서를 확인하는 것이 좋습니다.

계약서에 중도해지,

새 임차인 모집,

중개수수료 부담과 관련된
특약이 있는지부터 살펴봐야 합니다.

그다음 집주인에게
중도퇴거 의사를 전달한 문자나 카카오톡,

집주인이 이에 동의한 내용도
보관해두는 것이 좋습니다.

새로운 임차인을 구하는 조건으로
계약을 종료하기로 했다면

기존 계약이 언제 종료되는지,

보증금은 어느 날 반환하는지,

그때까지 관리비나 차임은 누가 부담하는지를
구체적으로 남겨두는 것이 중요합니다.

중개업소와 주고받은 메시지도
함께 정리해두는 것이 좋습니다.

누가 중개를 의뢰했는지,

중개보수가 얼마로 산정됐는지,

누가 실제 비용을 지급했는지를
확인할 수 있기 때문입니다.

집주인이

“복비를 제외한 나머지 보증금만 돌려주겠다.”

고 한다면

공제하려는 금액과
그 근거를 서면으로 요청해볼 수 있습니다.

이미 새로운 임차인과 계약이 체결됐다면

새 계약 체결일,

잔금일과 입주일,

기존 임차인의 퇴거일,

보증금 반환일을
시간순으로 정리해두는 것이 좋습니다.

결국 중도해지 분쟁에서는
누가 먼저 나가겠다고 했는지만큼

어떤 조건으로 기존 계약을
끝내기로 합의했는지가 중요합니다.

마치며

전세계약 기간이 남아 있다고 해서
임차인이 아무런 조건 없이
즉시 계약을 종료할 수 있는 것은 아닙니다.

다만 임대인과 중도해지에 합의하면서

새 임차인을 구하는 방법,

기존 계약이 끝나는 날짜,

보증금 반환 시점,

중개수수료 부담을 함께 정할 수 있습니다.

새 세입자의 복비를
기존 임차인이 부담해야 하는지도

법률상 자동으로 정해지는 것이 아니라

실제 중개의뢰 관계와
계약서 특약,

중도해지 과정에서 별도의 합의가 있었는지를
확인해야 합니다.