신고 없이 지역주택조합원을 모집하면 처벌되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 지역주택조합 사업을 둘러싸고 조합원 모집 단계에서부터 분쟁이 생기고, 모집을 하던 추진위·업무대행사 관계자가 형사 고소를 당하는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “토지 계약은 거의 끝났으니 미리 사람부터 모아도 된다”, “아직 돈을 받은 것도 아니고 가입 의향만 받는 것인데 무슨 문제냐”, “지인 소개로 몇 명만 받는 것이다”라는 생각으로 시작한 경우였습니다. 그런데 막상 구청에 민원이 들어가거나 가입자가 가입비를 돌려받지 못하면, 신고 전에 모집했다는 사실 하나만으로 수사기관의 조사를 받게 되고, 이미 받은 가입비 때문에 사기 혐의까지 함께 문제 되는 경우가 많습니다.

최근 주택법은 지역주택조합 조합원 모집 단계를 엄격하게 규율하고 있습니다. 관할 구청에 신고하지 않고 조합원을 모집하거나, 신고했더라도 공개모집이 아닌 방식으로 모집하면 형사처벌 대상이 되며, 이 의무는 “아직 조합이 설립되기 전”이라는 이유로 면제되지 않습니다.

아래에서는 신고 없는 조합원 모집이 어떤 경우에 처벌되는지, 처벌 수위는 어떠하며, 수사를 받게 되었을 때 무엇부터 확인해야 하는지 주택법 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 지역주택조합원 모집은 신고와 공개모집이 먼저입니다

조합 설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하려면, 토지 사용권원 50% 확보와 구청 신고가 선행되어야 합니다.

주택법 제11조의3 제1항은 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하도록 정하고 있습니다. 신고한 내용을 조합 설립인가 전에 변경하는 경우에도 다시 신고해야 합니다.

실무에서는 이 순서가 거꾸로 뒤집히는 경우가 많습니다. 토지 확보가 불투명한 상태에서 사업성을 알리며 먼저 가입 신청을 받고, 그 가입 신청자의 자금으로 토지 계약금을 마련하려는 구조입니다. 그러나 법은 토지 확보의 최소 비율(50%)을 모집의 출발점으로 삼아, 가입자가 “땅도 없는 사업”에 돈을 넣는 것을 막고 있습니다.

신고를 받은 구청은 신고 내용이 법에 적합하면 수리하고 이를 통보하는데, 이미 신고된 사업대지와 중복되거나, 해당 대지에 조합주택을 지을 수 없거나, 법령상 업무를 대행할 수 없는 자와 업무대행계약을 맺었거나, 신고 내용이 사실과 다르면 수리하지 않습니다. 즉 신고는 단순한 통지가 아니라 구청이 실질을 심사하는 절차입니다.

지역주택조합원 모집은 “사람부터 모으는” 절차가 아니라, 토지 50% 확보와 구청 신고를 마친 뒤 공개모집으로 하는 절차입니다.

2. 신고 없이 모집하면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다

신고 누락이든 공개모집 위반이든, 모집 행위 자체가 처벌 구성요건입니다.

주택법 제102조 제2호는 제11조의3 제1항을 위반하여 신고하지 아니하고 조합원을 모집하거나 조합원을 공개로 모집하지 아니한 자를 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다.

제11조의3제1항을 위반하여 신고하지 아니하고 조합원을 모집하거나 조합원을 공개로 모집하지 아니한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(주택법 제102조 제2호).

여기서 처벌 여부를 가르는 것은 가입비를 실제로 받았는지가 아니라 조합원을 “모집”했는지입니다. 가입 신청서를 받거나, 설명회를 열어 가입을 권유하거나, 가입 의향을 취합하는 행위가 모두 모집의 실체로 평가될 수 있습니다. “돈은 받지 않고 의향서만 받았다”는 사정은 모집 자체가 없었다는 근거가 되기 어렵습니다.

또한 신고를 했더라도 신고하지 않은 방식으로 지인 위주로 선착순 모집을 했다면 “공개로 모집하지 아니한 자”에 해당할 수 있습니다. 다만 공개모집 이후 사망·자격상실·탈퇴 등으로 생긴 결원을 채우거나 미달된 인원을 재모집하는 경우에는 신고 없이 선착순으로 모집할 수 있다는 예외가 제11조의3 제2항에 있으므로, 어떤 단계의 모집이었는지를 구분해서 보아야 합니다.

신고 없는 모집은 가입비를 받지 않았더라도, 모집 행위 자체로 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 대상입니다.

3. 모집 광고와 가입비 예치까지 어기면 별도로 처벌됩니다

신고 위반 하나에서 끝나지 않고, 광고·권유·가입비 관리 위반이 각각 같은 형량의 별개 죄로 얹힙니다.

신고 없이 모집하는 사건은 대개 광고와 가입비 수령 방식도 함께 법을 어깁니다. 주택법 제11조의5는 모집 광고에 “지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집을 위한 광고”라는 문구, 조합원 자격기준, 토지 사용권원·소유권 확보 비율을 반드시 넣도록 하고, 조합주택의 공급방식이나 자격기준을 충분히 설명하지 않아 제한 없이 가입할 수 있는 것처럼 오해하게 하거나, 사업계획승인으로 확정될 사항을 이미 확정된 것처럼 말하거나, 추가 분담금이 생길 수 있는데도 공급가격이 확정된 것처럼 말하거나, 토지 확보 비율을 사실과 다르게 제공하는 행위를 금지합니다.

제102조 제2호의2는 이 제11조의5를 위반하여 조합원 가입을 권유하거나 모집 광고를 한 자를 같은 형량(2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금)으로 처벌합니다. 즉 신고를 하지 않은 것과 광고를 잘못한 것은 별개의 구성요건입니다.

가입비도 마찬가지입니다. 제11조의6은 모집주체가 가입 신청 시 납부되는 일체의 금전(가입비등)을 대통령령으로 정한 예치기관에 예치하도록 하고, 가입 신청자가 예치한 날부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있으며, 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 모집주체가 반환을 요청해야 한다고 정합니다. 가입비를 예치하도록 하지 않거나(제102조 제2호의3), 철회 후 반환을 요청하지 않으면(제2호의4) 역시 형사처벌 대상입니다.

가입 계약서를 작성하지 않거나 설명의무를 어긴 경우는 제106조에 따라 1천만원 이하의 과태료 대상으로 분리되어 있어, 같은 모집 사건이라도 어떤 위반은 형벌, 어떤 위반은 과태료로 갈립니다.

모집 사건은 신고·광고·가입비 예치가 각각 별개의 죄로 문제 되므로, 어느 하나만 막는 방어로는 부족합니다.

4. 받은 가입비는 사기 혐의로 번질 수 있고, 업무대행사도 책임을 집니다

사업이 되지 않을 것을 알면서 가입비를 받았다면, 주택법 위반과 별도로 사기죄가 문제 됩니다.

신고 없는 모집이 문제가 된 사건에서 가입자들이 가입비를 돌려받지 못하면, 고소장에는 주택법 위반과 함께 사기가 거의 빠지지 않습니다. 형법 제347조 제1항의 사기죄는 사람을 기망하여 재물을 교부받은 경우 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로 처벌합니다.

사기죄에서 쟁점은 모집 당시 토지 확보 비율, 사업 추진 가능성, 인가 일정을 사실과 다르게 말했는가입니다. 앞서 본 제11조의5 제2항이 금지하는 행위, 즉 토지 확보 비율을 부풀리거나 확정되지 않은 사항을 확정된 것처럼 설명한 행위가 곧 기망의 증거로 쓰이는 경우가 많습니다. 반대로 실제 토지 확보 현황을 정확히 설명했고 사업이 무산된 것이 이후 사정 때문이었다면, 기망의 고의가 없다는 방어가 가능합니다.

조합원 모집 업무를 맡은 대행사 관계자도 안전하지 않습니다. 제11조의2는 조합원 모집 업무를 등록사업자, 공인중개사법상 중개업자, 정비사업전문관리업자, 부동산개발업 등록사업자, 신탁업자 등 법이 정한 자격과 자본금을 갖춘 자 외에게 대행시킬 수 없게 하고, 업무대행자는 자신의 귀책사유로 조합 또는 가입 신청자에게 손해를 입히면 배상 책임을 진다고 정합니다. 자격 없는 업체와 대행계약을 맺었다면 구청은 모집 신고 자체를 수리할 수 없습니다.

모집 과정에서 실제로 가입 권유를 한 사람, 그 권유를 지시한 사람, 가입비를 관리한 사람 사이의 역할 분담에 따라 공동정범 여부와 책임 범위가 달라지므로, 수사 초기에 본인의 역할을 정확히 정리하는 것이 중요합니다.

주택법 위반은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이지만, 가입비를 받았다면 사기죄 형량(20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금)까지 함께 걸릴 수 있습니다.

5. 수사는 이렇게 진행되고, 초기 자료 정리가 결과를 가릅니다

고소·민원 접수 후 조사 전에, 신고 여부와 모집 경위를 입증할 자료부터 확보해야 합니다.

신고 없는 조합원 모집 사건은 통상 ①구청 민원 또는 가입자 고소장 접수(수원 지역 사업장이라면 수원남부·수원중부경찰서 등) → ②피고소인·참고인 조사 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 가입자가 다수라면 피해자별로 사기 혐의가 추가되어 수사가 길어지고, 가입비 규모가 크면 구속 수사 가능성도 배제할 수 없습니다.

경찰 조사 통보를 받았다면 감정적으로 해명하기 전에 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 구청에 조합원 모집 신고를 한 적이 있는지, 있다면 신고 수리 통보서의 일자와 신고 내용(대지 범위·확보 비율)이 무엇인지부터 확인합니다.

2. 가입 신청서·가입 계약서·광고 문안·설명회 자료를 모아, 언제 누구에게 어떤 내용으로 모집했는지 시간순으로 정리합니다.

3. 가입비 입금 내역과 예치기관 예치 여부, 이미 환불한 내역을 통장 거래내역으로 대조합니다.

이러한 자료를 바탕으로 조합 사건에 경험이 있는 변호사의 도움을 받는다면, 신고 시점·모집 범위·가입비 관리 방식에 따라 혐의를 주택법 위반에 한정하거나 사기의 고의를 다투는 방어를 설계할 수 있습니다. 가입자에게 가입비를 반환하고 합의한 사정은 기소 여부와 양형에서 중요하게 참작됩니다.

마치며

조합원 모집 단계의 문제는 “사업이 곧 인가될 텐데”, “다들 이렇게 시작한다”는 생각 때문에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 하지만 모집은 시작되는 순간 이미 형사 책임의 문턱을 넘은 행위일 수 있습니다.

가입비를 내고도 돌려받지 못한 가입자 입장에서는 감정적인 주장보다 어떤 설명을 듣고 가입했는지, 가입 당시 신고가 되어 있었는지를 입증할 자료를 정리하는 것이 먼저입니다. 가입 신청서, 광고물, 대화 기록, 입금 내역이 형사 고소와 민사 반환청구 모두의 기초가 됩니다.

반대로 모집을 맡았다가 고소당한 추진위·대행사 입장에서도 “원래 그렇게들 한다”는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 실제 신고가 있었는지, 가입비가 어떻게 관리되었는지, 기망의 고의가 있었는지에 따라 결과가 크게 달라집니다.

저는 조합원 모집과 가입비 분쟁에서 모집한 쪽과 가입비를 낸 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 신고 시점과 자금 흐름을 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 가입비는 받지 않고 가입 의향서만 받았는데도 처벌되나요?

A. 처벌될 수 있습니다. 주택법 제102조 제2호는 신고 없이 조합원을 “모집”한 것 자체를 처벌하므로, 가입 권유와 신청 접수가 있었다면 금전 수수 여부와 관계없이 문제 될 수 있습니다.

Q. 지인 몇 명에게만 소개해서 가입시킨 것도 해당하나요?

A. 해당할 수 있습니다. 법은 신고와 함께 공개모집을 요구하므로, 신고했더라도 비공개로 지인 위주로 모집하면 “공개로 모집하지 아니한 자”로 문제 됩니다.

Q. 결원이 생겨 한두 명을 추가로 모집하는 것도 신고가 필요한가요?

A. 공개모집 이후 사망·자격상실·탈퇴로 생긴 결원을 채우거나 미달 인원을 재모집하는 경우에는 신고 없이 선착순으로 모집할 수 있습니다. 다만 최초 공개모집이 적법하게 이루어졌다는 전제가 필요합니다.

Q. 이미 받은 가입비를 모두 돌려주면 처벌을 피할 수 있나요?

A. 신고 없는 모집이라는 주택법 위반 자체는 환불로 지워지지 않습니다. 다만 환불과 합의는 사기 혐의 판단과 기소·양형에서 유리한 사정으로 참작됩니다.

Q. 업무대행사에 모집을 맡겼는데 저도 책임이 있나요?

A. 있을 수 있습니다. 대행사가 법이 정한 자격이 없거나 신고 없이 모집했다면, 대행을 맡긴 발기인·추진위 관계자도 역할에 따라 공동으로 책임을 질 수 있습니다.

Q. 경찰 조사 통보를 받았는데 변호사는 언제 선임해야 하나요?

A. 첫 조사 전이 가장 좋습니다. 신고 시점과 모집 경위에 대한 초기 진술이 이후 사건의 방향을 좌우하고, 가입비 규모가 큰 사건은 사기 혐의까지 대비해야 하기 때문입니다.