임대사업자 집주인이 실거주한다며 재계약을 거절해요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 계약 만기를 앞두고 집주인으로부터 “내가 들어가 살 테니 재계약은 어렵다”는 통보를 받았다는 임차인분들의 상담이 꾸준히 이어지고 있습니다. 특히 집주인이 임대사업자로 등록된 주택이라면, 이 통보가 법적으로 유효한지부터 따져봐야 합니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “집주인이 직접 살겠다는데 어쩔 수 없지 않나”, “법에 실거주면 거절할 수 있다고 들었다”는 생각에 이사 날짜부터 알아보고 있었습니다. 반대로 임대사업자 쪽에서는 “내 집에 내가 들어가 사는 것인데 막을 수 있겠느냐”며 일반 주택과 같은 감각으로 거절 통지를 보냈다가, 뒤늦게 등록 말소와 행정 제재 문제를 맞닥뜨리는 경우도 있습니다.

그러나 임대사업자로 등록된 주택은 주택임대차보호법상 실거주 갱신거절 사유와 별개로, 민간임대주택에 관한 특별법이 재계약 거절 자체를 원칙적으로 막고 있습니다. 같은 ‘실거주’ 통보라도 집주인이 일반 임대인인지, 등록 임대사업자인지에 따라 결론이 달라지는 것입니다.

아래에서는 임대사업자의 실거주를 이유로 한 재계약 거절이 어떤 경우에 허용되고 어떤 경우에 허용되지 않는지, 그리고 이런 통보를 받았을 때 무엇부터 확인해야 하는지 관련 법령을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 등록 임대사업자는 실거주를 이유로 재계약을 거절하는 것이 원칙적으로 금지됩니다

등록 기간 동안 재계약 거절은 대통령령이 정한 예외 사유가 있을 때만 가능합니다.

일반 임대인에게는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호가 적용되어, 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 그런데 임대사업자로 등록한 주택은 규율이 한 겹 더 있습니다.

민간임대주택에 관한 특별법 제45조 제1항은 다음과 같이 정하고 있습니다.

임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다(민간임대주택에 관한 특별법 제45조 제1항).

여기서 예외로 열려 있는 사유는 ‘임차인의 의무 위반’이나 ‘임대차를 계속하기 어려운 경우’처럼 임차인 쪽 사정이나 객관적 사정에 관한 것들입니다. 임대사업자 본인이 그 집에 들어가 살고 싶다는 사정은 법이 정한 예외로 열거되어 있지 않습니다. 임대사업자는 등록을 하면서 세제 혜택을 받는 대신 일정 기간 안정적으로 임대할 의무를 지는 것이고, 그 의무의 핵심이 바로 ‘임차인이 원하는 한 쫓겨나지 않는다’는 보호입니다.

따라서 “집주인이 실거주한다”는 말만으로 재계약이 거절되는 것은 아니고, 먼저 그 집이 지금 임대주택으로 등록되어 있는지가 결론을 가릅니다.

임대사업자로 등록된 기간에는 실거주를 이유로 한 재계약 거절이 허용되지 않는 것이 원칙입니다.

2. 임대의무기간 중에는 임대사업자가 마음대로 등록을 말소하고 들어올 수 없습니다

임대의무기간 동안은 계속 임대해야 하고, 말소도 법이 정한 경우에만 가능합니다.

임대사업자는 같은 법 제43조 제1항에 따라 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하고, 그 기간이 지나기 전에는 양도도 할 수 없습니다. 임대의무기간은 등록 유형과 시기에 따라 4년, 8년, 10년으로 나뉘는데, 어느 기간이 적용되는지는 등록증과 임대차계약서에 나와 있습니다.

그렇다면 임대사업자가 “실거주하겠다”며 등록을 말소해 버리면 되지 않느냐는 의문이 생깁니다. 법은 이 길도 좁게 열어두었습니다. 의무기간 중에 임대를 계속하지 않고 말소하거나 양도할 수 있는 경우는 같은 법 제43조 제4항에 정한 부도·파산 등 경제적 사정이 있는 경우처럼 한정되어 있고, 시장·군수·구청장의 허가가 필요합니다. ‘본인이 들어가 살고 싶다’는 사정은 여기에 들어 있지 않습니다.

또한 의무기간이 지난 뒤에 말소를 신청하는 것은 가능하지만, 이때도 임차인 보호가 끝나는 것은 아닙니다. 같은 법 제6조 제6항은 등록이 말소된 경우에도 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지는 임차인에 대한 관계에서 그 임대사업자를 이 법상 임대사업자로 본다고 정하고 있습니다. 즉 말소 신청서를 냈다고 해서 곧바로 현재 계약 기간 중 재계약 거절이 자유로워지는 것이 아닙니다.

의무기간 중 등록 말소는 사실상 막혀 있고, 말소 후에도 이미 체결된 계약 기간이 끝날 때까지는 임대사업자로 간주됩니다.

3. 일반 임대인의 실거주 거절과 비교하면 차이가 분명해집니다

실거주 거절이 가능한 쪽은 ‘등록되지 않은 일반 임대인’이고, 그 경우에도 요건이 까다롭습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따르면 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 제8호가 정한 ‘임대인(직계존속·직계비속 포함)의 실제 거주’는 그 정당한 사유 중 하나입니다.

그러나 이 사유로 거절한 임대인이 실제로 들어가 살지 않고 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대하면, 같은 조 제5항·제6항에 따라 임차인의 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 사전에 손해배상액 예정 합의가 없으면 ① 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, ② 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분, ③ 실거주 거절로 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액입니다.

이 구조를 임대사업자 사건에 대입하면 이렇게 정리됩니다. 첫째, 등록 상태라면 민간임대주택법 제45조가 먼저 막아서므로 실거주 거절은 애초에 성립하기 어렵습니다. 둘째, 등록이 이미 적법하게 말소되었고 기존 계약 기간도 지났다면 일반 임대인과 같은 틀(주택임대차보호법)로 판단되며, 이때는 실거주의 진정성이 핵심 쟁점이 됩니다. 셋째, 말소 시점과 계약 기간의 선후는 반드시 날짜별로 확인해야 합니다.

임대사업자의 실거주 거절은 ‘등록 여부와 말소 시점’을 먼저 확인한 뒤에야 주택임대차보호법상 실거주 거절 요건을 따질 수 있습니다.

4. 위법한 거절은 임대사업자에게 등록 말소 사유가 되고, 임차인은 계약을 계속 유지할 수 있습니다

거절 통지가 무효인 경우, 계약은 종전 조건으로 유지되고 임차인은 이사할 의무가 없습니다.

임대사업자가 제45조를 위반해 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절한 경우는 같은 법 제6조 제1항 제8호에 따라 시장·군수·구청장이 등록을 말소할 수 있는 사유에 해당합니다. 말소 전에는 청문 절차를 거치도록 되어 있어(같은 조 제2항) 임대사업자에게도 방어 기회는 있지만, 위반이 인정되면 그동안 받아온 세제·행정상 혜택을 잃을 수 있습니다.

임차인 입장에서 중요한 것은 거절 통지가 법적으로 효력이 없다면 임대차관계가 계속된다는 점입니다. 등록 임대주택은 임대료 증액도 연 5퍼센트 범위에서 대통령령이 정한 비율을 넘지 못하고(제44조 제2항), 증액 청구 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없습니다(같은 조 제3항). 따라서 “실거주하니 나가라”는 요구에 응해 이사했다가는 이 보호를 스스로 포기하는 결과가 될 수 있습니다.

다만 임차인에게 2기의 차임 연체 같은 귀책 사유가 있다면 상황이 달라집니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호와 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체한 경우를 갱신 보호의 예외로 두고 있으므로, 월세 연체 기록이 있다면 그 부분은 별도로 점검해야 합니다.

실무에서는 임대사업자가 “세입자와 합의했다”며 합의서 한 장으로 퇴거를 정리하려는 경우도 있습니다. 서명하기 전에 합의의 대가와 이사 날짜, 보증금 반환 시기를 문서로 정리하지 않으면 나중에 다툼의 근거가 사라집니다.

5. 통보를 받았다면 증거 확보부터 시작해 정해진 순서로 대응해야 합니다

등록 여부 확인, 계약 기간 확인, 통지 방식 보존이 대응의 출발점입니다.

실거주 통보를 받은 임차인이 분쟁을 해결하는 경로는 통상 ①임대사업자 등록 여부와 말소 이력 확인 → ②집주인과 협의 또는 내용증명 발송 → ③관할 구청(수원 지역이라면 수원시 각 구청 주택 담당 부서)에 민원 제기 → ④합의가 안 될 경우 수원지방법원에 임대차 관련 소송 제기의 순서로 진행됩니다. 보증금 반환이 문제될 때는 임차권등기명령 같은 보전 수단도 함께 검토해야 합니다.

통보를 받은 직후에는 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서에 ‘임대사업자 등록 주택’이라는 표시와 등록번호, 임대의무기간이 적혀 있는지 확인하고, 등록 현황과 말소 여부를 시·군·구청이나 렌트홈 같은 임대등록 시스템으로 조회합니다.

2. 현재 계약 기간의 만료일과 거절 통지가 도달한 날짜, 통지 수단(문자·구두·내용증명 등)을 기록으로 남겨 갱신요구 가능 기간(만료 6개월 전부터 2개월 전)과 대조합니다.

3. 집주인의 주장(실거주 계획, 입주 예정일)을 서면이나 문자로 받아두고, 월세·관리비 납부 내역을 정리해 연체 사실이 없음을 입증할 준비를 합니다.

이런 자료를 바탕으로 임대차 분쟁에 경험 있는 변호사의 도움을 받는다면, 등록 임대주택 여부에 따른 대응 전략을 정확히 세워 불필요한 이사나 합의 손해를 피할 수 있습니다.

마치며

임대차 분쟁은 “집주인이 직접 산다는데 어쩔 수 없겠지”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 이사 날짜가 정해지고 새 집 계약금까지 나간 뒤에야 문제를 알게 되면 되돌리기 어렵습니다.

통보를 받은 임차인 입장에서는 감정적인 항의보다 집주인이 등록 임대사업자인지, 임대의무기간은 언제까지인지, 계약 만료일은 언제인지를 확인하는 것이 먼저입니다. 이 세 가지만 정리돼도 대응 방향이 크게 달라집니다.

반대로 재계약을 거절하려는 임대사업자 입장에서도 “내 집이니 괜찮다”는 판단은 위험합니다. 등록 기간에 한 거절은 등록 말소와 임차인의 손해배상 청구로 이어질 수 있으므로, 통지 전에 법이 허용하는 경로가 무엇인지 검토해야 합니다.

저는 임대차 사건에서 임대인과 임차인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 날짜 하나와 등록 여부 하나에 따라 결론이 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 받은 통보가 유효한지 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 이사를 결정하기 전 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 임대사업자인지 어떻게 확인하나요?

A. 계약서에 등록번호와 임대의무기간이 적혀 있는지 보고, 관할 시·군·구청이나 렌트홈 같은 임대등록 시스템으로 등록 여부와 말소 이력을 조회할 수 있습니다. 확인되지 않으면 집주인에게 서면으로 등록 현황을 요구하는 것도 방법입니다.

Q. 임대사업자도 가족이 실거주한다고 하면 거절할 수 있나요?

A. 등록 기간에는 어렵습니다. 민간임대주택법 제45조 제1항은 대통령령이 정한 사유를 제외하고 재계약 거절을 금지하고 있고, 임대인이나 그 가족의 실거주는 그 예외 사유로 정해져 있지 않습니다.

Q. 임대사업자가 등록을 말소하면 바로 나가야 하나요?

A. 그렇지 않습니다. 민간임대주택법 제6조 제6항에 따라 등록이 말소되어도 이미 체결된 임대차계약 기간이 끝날 때까지는 임차인에 대한 관계에서 임대사업자로 봅니다. 날짜별로 따져봐야 하므로 말소 시점과 계약 만료일을 정리해 두세요.

Q. 등록이 안 된 일반 집주인의 실거주 거절은 막을 수 없나요?

A. 집주인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우에는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따라 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 다만 갱신되었을 기간 중에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 생깁니다.

Q. 집주인이 실거주하지 않고 다른 사람에게 세를 놓으면 어떻게 되나요?

A. 같은 조 제5항·제6항에 따라 환산월차임 3개월분, 차액 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액을 배상받을 수 있습니다. 새 임차인 계약 내용과 이전 계약 조건을 비교할 자료를 확보해야 합니다.

Q. 거절 통지를 받으면 언제 변호사를 찾아야 하나요?

A. 이사 계약이나 합의서 서명 전이 가장 좋습니다. 통지 날짜와 등록 여부에 따라 대응이 달라지고, 한번 서명한 합의는 되돌리기 어렵기 때문입니다.