재건축 사업비가 10% 넘게 늘었는데 과반 찬성이면 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 공사비 상승과 금리 부담이 겹치면서, 재건축 조합이 총회에서 정비사업비 증액안을 상정하는 사례가 크게 늘고 있습니다.

제가 상담한 조합원분들과 조합 관계자분들 중에는 “조합원 과반수만 찬성하면 되는 것 아니냐”, “총회에서 박수로 통과됐으니 끝난 일이다”라고 생각하는 경우가 많았습니다. 그런데 사업비가 일정 비율 이상 늘어나는 안건은 의결 정족수 자체가 달라지고, 이를 지키지 않은 결의는 나중에 무효가 되거나 조합 임원의 형사 문제로 번질 수 있습니다.

도시 및 주거환경정비법은 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우 조합원 3분의 2 이상의 찬성을 요구하고 있습니다. 여기서 말하는 증가율을 어떻게 계산하는지, 출석 요건은 어떻게 되는지에 따라 결의의 효력이 갈립니다.

아래에서는 재건축 사업비가 10% 넘게 늘어날 때 필요한 정족수와 계산 방법, 절차를 어긴 결의의 효력과 조합 임원의 책임, 그리고 조합원이 취할 수 있는 대응을 법령 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 사업비가 10% 이상 늘어나면 과반수가 아니라 3분의 2 이상 찬성이 필요합니다

일반 안건의 과반수 원칙은 사업비 10% 이상 증액 안건에는 적용되지 않습니다.

조합 총회의 의결은 법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 찬성으로 이루어집니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제3항). 많은 분들이 이 일반 규정만 기억하고 사업비 증액안도 같은 방식으로 통과된다고 생각합니다.

그러나 사업시행계획서의 작성·변경과 관리처분계획의 수립·변경은 별도 규정이 있습니다. 사업시행계획서에는 정비사업비가 포함되어야 하므로(법 제52조 제1항 제12호), 사업비 증액은 곧 사업시행계획서 변경 문제로 이어지고, 이때 법 제45조 제4항이 적용됩니다.

제1항제9호 및 제10호의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제4항).

즉 사업비 증액이 10% 미만이면 과반수 찬성으로 가능하지만, 10% 이상이면 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 합니다. 여기서 분모는 ‘출석 조합원’이 아니라 ‘조합원’ 전체라는 점이 핵심입니다.

사업비가 10% 이상 늘어나면 출석자의 3분의 2가 아니라 전체 조합원의 3분의 2 이상 찬성이 있어야 합니다.

2. 10% 증가율은 생산자물가상승률분과 손실보상금액을 뺀 금액으로 계산합니다

총회 자료에 적힌 증액률이 아니라 법이 정한 방식으로 다시 계산해야 합니다.

조합이 제시하는 증액안은 “물가 반영분이라 사실상 증액이 아니다”, “보상비 때문에 늘어난 것이라 별도 문제”라는 설명을 곁들이는 경우가 많습니다. 법 제45조 제4항 괄호 부분이 바로 이 문제를 다룹니다. 생산자물가상승률분과, 법 제73조에 따른 현금청산 대상자에 대한 손실보상 금액은 10% 판단에서 제외됩니다.

예를 들어 종전에 총회에서 의결한 정비사업비가 1조원이고 이번 안이 1조 1,500억원이라면 증가분은 1,500억원, 증가율은 15%입니다. 이 중 생산자물가상승률분이 600억원, 손실보상 금액이 200억원이라면 이를 빼고 남는 700억원이 기준이 되어 증가율은 7%로 내려갑니다. 이 경우 과반수 의결로도 족합니다. 반대로 제외 항목이 과도하게 잡혀 있다면 실제로는 3분의 2 요건을 피하려는 계산일 수 있습니다.

다툼은 주로 두 곳에서 생깁니다. 하나는 제외 항목으로 잡은 금액이 법이 말하는 생산자물가상승률분이나 손실보상 금액에 실제로 해당하는지입니다. 다른 하나는 비교 기준이 되는 종전 사업비가 무엇인지입니다. 여러 차례에 걸쳐 조금씩 늘린 경우 마지막 증액분만 따로 떼어 10% 미만으로 보이게 만들 수 있으므로, 종전 총회 의결 사업비와 인가된 사업시행계획서상 사업비를 함께 대조해야 합니다.

조합이 낸 증액률 수치가 아니라, 제외 항목이 법 기준에 맞는지와 비교 기준이 맞는지를 함께 확인해야 합니다.

3. 정족수를 채운 듯 보여도 직접 출석 요건과 총회 상정 절차를 어기면 결의는 흔들립니다

찬성 비율뿐 아니라 직접 출석 인원과 안건 상정 절차까지 갖춰야 유효한 결의입니다.

법 제45조 제10항은 총회 의결에 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하도록 정하고, 대통령령으로 정하는 총회는 100분의 20 이상의 직접 출석을 요구합니다. 시행령 제42조 제3항은 사업시행계획서의 작성·변경, 관리처분계획의 수립·변경과 함께 정비사업비의 사용 및 변경을 위한 총회를 여기에 포함시키고 있습니다. 서면으로 낸 의결권은 정족수를 산정할 때 출석으로 보지만 직접 출석으로 보지는 않습니다. 반면 법이 허용한 대리인을 통한 행사나 전자적 방법은 직접 출석으로 보므로, 표가 어떤 방식으로 행사되었는지 구분해서 따져봐야 합니다.

또한 정비사업비의 변경은 시행령 제42조 제1항 제4호에 따라 총회 의결 사항이고, 대의원회가 총회 권한을 대행할 수 없는 사항에도 해당합니다.

법 제46조제4항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. … 12. 제42조제1항제4호에 따른 정비사업비의 변경에 관한 사항(도시 및 주거환경정비법 시행령 제43조 제12호).

그러므로 대의원회에서 사업비 증액을 의결했다거나, 이사회 결의만으로 증액 계약을 체결했다는 설명은 그 자체로 절차 위반입니다. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약도 총회 의결 사항이고(법 제45조 제1항 제4호), 시공사와 공사비 증액 계약을 맺을 때 이 규정이 문제됩니다.

4. 요건을 어긴 증액 결의는 무효가 될 수 있고 조합 임원은 형사처벌까지 받을 수 있습니다

정족수 위반은 민사·행정 분쟁에 그치지 않고 조합 임원의 형사책임으로 이어집니다.

3분의 2 요건을 채우지 못한 채 증액안이 가결로 선언되었다면, 그 결의는 법이 정한 의결 요건을 갖추지 못한 것으로 무효 확인의 대상이 됩니다. 조합 총회 결의의 효력을 다투는 소송은 행정소송법상 당사자소송으로 진행하는 것이 실무이고, 본안 판단에 시간이 걸리므로 효력정지 가처분을 함께 신청해 증액된 분담금 부과를 막는 방법을 병행합니다.

형사 책임도 있습니다. 법 제137조 제6호는 제45조에 따른 총회의 의결을 거치지 않고 같은 조 제1항 각 호의 사업을 임의로 추진한 조합임원을 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 총회 자체를 건너뛴 경우가 전형이지만, 의결 요건을 채웠다고 허위로 선언하고 증액 계약을 체결한 사정이 드러나면 수사 단계에서 함께 다뤄집니다.

더 나아가 임원이 조합에 손해를 입히면서 이익을 취했다면 형법상 업무상배임이 문제됩니다. 형법 제355조 제2항은 배임을 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금으로, 제356조는 업무상 임무를 위배한 경우 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금으로 정하고 있습니다. 증액된 공사비가 시공사로 흘러가는 과정에서 금품이 오갔다면 법 제132조 위반으로 법 제135조에 따라 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이 따로 문제됩니다. 증액 근거 서류를 거짓으로 공개한 경우에도 법 제137조 제12호가 적용됩니다.

증액 결의의 하자는 결의 무효에서 끝나지 않고, 임원의 법 제137조 제6호 위반과 배임 문제로 확장됩니다.

5. 조합원은 자료 열람부터 가처분, 고발까지 순서를 정해 대응해야 합니다

총회 직후가 아니라 총회 전에 증액 근거를 확보해야 다툴 수 있습니다.

실제 분쟁은 통상 ①증액안 총회 소집 통지 및 자료 확인 → ②총회 의결 및 표결 집계 → ③결의 효력을 다투는 가처분·본안 소송(관할은 조합 소재지에 따라 수원지방법원 등) → ④형사 고소·고발(수원 소재 조합이라면 수원남부·수원중부경찰서, 수원지방검찰청)의 순서로 이어집니다.

조합원은 법 제124조 제4항에 따라 정비사업 시행 관련 서류의 열람·복사를 요청할 수 있고, 추진위원장이나 사업시행자는 15일 이내에 응해야 합니다. 이를 거부하면 법 제138조 제1항 제7호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상이 됩니다. 증액 의결 전후로 다음 순서로 자료를 확인하는 것이 좋습니다.

1. 종전에 총회에서 의결한 정비사업비와 이번 증액안을 항목별로 대조하고, 생산자물가상승률분·손실보상 금액으로 제외한 금액의 산식과 근거를 요구합니다.

2. 총회 의사록, 서면결의서·전자의결 집계표, 직접 출석자 명부를 열람·복사해 전체 조합원 수 대비 찬성 수가 3분의 2에 이르는지와 직접 출석 요건을 계산합니다.

3. 시공사와의 증액 계약이 있다면 총회 의결 여부를 확인하고, 금품 제공이나 허위 자료 공개 정황은 형사 고발 가능성까지 같이 검토합니다.

이렇게 확보한 자료를 바탕으로 민사·행정 분쟁과 형사 절차를 함께 검토해야 분담금 부과를 막고 책임을 묻는 두 목표를 동시에 달성할 수 있습니다.

마치며

재건축 사업비 증액 문제는 “이미 총회에서 통과됐다니 어쩔 수 없다”는 생각 때문에 이의 제기가 늦어지는 경우가 많습니다. 하지만 정족수와 출석 요건을 기준으로 따져보면 결의 자체가 무너지는 사례도 분명히 있습니다.

분담금 증액을 통보받은 조합원 입장에서는 감정적인 반대보다, 표결 집계와 사업비 산식을 확보해 3분의 2 요건이 실제로 충족되었는지 숫자로 확인하는 것이 먼저입니다.

반대로 증액안을 추진한 조합 임원 입장에서도 “총회를 열었으니 문제없다”는 생각은 위험합니다. 제외 항목 산정과 출석 요건, 대의원회 대행 금지까지 절차 하나만 어긋나도 임원 개인의 형사 문제로 번질 수 있습니다.

저는 재건축·재개발 조합 분쟁에서 문제를 제기한 조합원 쪽과 책임을 추궁당한 임원 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 절차와 증빙을 어떻게 정리했느냐에 따라 결론이 크게 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 증액 결의의 효력이 의심되거나 수사 가능성이 걱정된다면, 그때가 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 사업비가 정확히 10% 늘어난 경우에도 3분의 2 찬성이 필요한가요?

A. 필요합니다. 법 제45조 제4항은 ‘100분의 10 이상’ 늘어나는 경우라고 정하고 있어 10%에 딱 맞더라도 3분의 2 이상 찬성 요건이 적용됩니다.

Q. 물가가 올라서 늘어난 공사비도 10%에 포함되나요?

A. 생산자물가상승률분은 10% 판단에서 제외됩니다. 다만 제외 금액이 실제 생산자물가상승률에 따라 정확히 계산되었는지는 별도로 확인해야 합니다.

Q. 출석한 조합원의 3분의 2가 찬성하면 되는 것 아닌가요?

A. 아닙니다. 법문은 ‘조합원 3분의 2 이상의 찬성’이므로 전체 조합원을 기준으로 계산합니다. 서면결의서 등 적법하게 행사된 표가 찬성에 포함되는지는 따져봐야 합니다.

Q. 대의원회에서 사업비 증액을 의결해도 되나요?

A. 안 됩니다. 정비사업비의 변경은 시행령 제43조 제12호에 따라 대의원회가 총회 권한을 대행할 수 없는 사항입니다. 이를 대의원회 의결로 처리했다면 절차상 중대한 하자입니다.

Q. 증액 결의가 무효라는 것을 어디에서 다투나요?

A. 조합 총회 결의의 무효 확인은 행정소송법상 당사자소송으로 진행하는 것이 실무입니다. 본안 결론이 나기까지 시간이 걸리므로 효력정지 가처분을 함께 검토합니다.

Q. 조합장이 총회 의결 없이 증액 계약을 맺었다면 처벌되나요?

A. 법 제137조 제6호에 따라 총회 의결을 거치지 않고 법 제45조 제1항 각 호의 사업을 임의로 추진한 조합임원은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 손해와 이득 정황에 따라 업무상배임도 문제됩니다.