임대인이 새 임차인에게 자기도 권리금을 달라고 해요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 가게를 넘기려고 새 임차인을 구해 권리금 계약까지 마쳤는데, 정작 건물주가 나서서 “새로 들어오는 사람이 나한테도 권리금을 내야 계약해 주겠다”고 하는 상담이 늘고 있습니다.

이런 상황에 놓인 임차인분들은 “건물주가 계약서에 도장을 찍어줘야 하니 어쩔 수 없다”, “그냥 일부 나눠주고 빨리 넘기자”고 생각하며 요구를 받아들이는 경우가 많습니다. 그런데 이렇게 한 번 응하고 나면 이미 오간 돈을 되돌리기 어렵고, 오히려 건물주가 요구 수위를 계속 높이는 일도 흔합니다.

상가건물 임대차보호법은 이 문제를 정면으로 다루고 있습니다. 임대차 종료를 앞둔 시기에 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위는 법이 명시적으로 금지하는 권리금 회수 방해행위이며, 이로 인한 손해는 배상해야 합니다.

아래에서는 임대인의 권리금 요구가 어떤 경우에 금지되는지, 요구를 우회하는 방식은 어떻게 평가되는지, 그리고 손해배상은 어떻게 받을 수 있는지 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구하는 것은 법이 막고 있습니다

권리금은 임차인이 일군 영업 가치의 대가이므로, 임대인이 그 거래에 숟가락을 얹는 것은 허용되지 않습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의3은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 한 대가로 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전으로 정의합니다. 즉 권리금은 영업을 일군 임차인이 새로 들어올 사람에게서 받는 돈이 원칙입니다.

그래서 같은 법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고, 그 첫 번째 유형으로 다음 행위를 명시합니다.

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제1호).

여기서 핵심은 ‘요구’만으로도 금지 대상이라는 점입니다. 실제로 돈을 받지 않았더라도, 계약 체결의 조건으로 권리금을 요구한 사실이 있다면 방해행위에 해당할 수 있습니다. 반대로 이미 받았다면 ‘수수’에 해당합니다.

임대인이 새 임차인에게 자기 몫의 권리금을 요구하는 행위는, 조문이 첫 번째로 꼽은 권리금 회수 방해행위입니다.

2. 다만 이 보호에는 시기와 대상의 요건이 있습니다

‘임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지’, ‘임차인이 주선한 신규임차인’이라는 두 요건을 먼저 확인해야 합니다.

첫째는 시기입니다. 제10조의4 제1항의 보호는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 계약 도중 중도 양도를 하겠다며 임대차기간이 한참 남은 시점에 신규임차인을 데려온 경우에는 이 조항을 그대로 적용하기 어려울 수 있습니다. 그래서 가게를 넘길 계획이 있다면 계약 만료 시점부터 거꾸로 날짜를 세어 보셔야 합니다.

둘째는 대상입니다. 이 조항은 ‘임차인이 주선한’ 신규임차인을 전제로 합니다. 임대인이 직접 구해 온 사람에게서 임대인이 받는 돈은 이 조항의 문제가 아니고, 오히려 제10조의4 제2항 제4호는 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우를 거절의 정당한 사유로 봅니다.

셋째, 법 자체가 적용되지 않는 예외도 있습니다. 제10조의4 제1항 단서에 따라 3기 차임 연체, 무단 전대 등 제10조 제1항 각 호의 갱신 거절 사유가 있으면 보호받기 어렵습니다. 또 제10조의5에 따라 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유·공유재산인 경우에는 제10조의4가 적용되지 않습니다(전통시장은 제외). 반면 환산보증금이 기준을 초과해도 제2조 제3항에 따라 제10조의4는 그대로 적용됩니다.

계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간(전체 10년)이 지났더라도 보호가 끝나는 것은 아닙니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결은 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무는 여전히 존속한다고 보았습니다.

종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인을 상대로 한 요구라면 금지 조항이 그대로 적용됩니다.

3. 돌려 말하는 요구도 방해행위로 평가될 수 있습니다

‘권리금’이라는 말을 쓰지 않아도, 실질이 같으면 제10조의4의 다른 호가 적용됩니다.

실무에서 임대인은 “권리금을 내라”고 직접 말하기보다 다른 방식으로 요구하는 경우가 많습니다. 예를 들어 “보증금을 2배로 올리겠다”, “월세를 시세보다 훨씬 높게 받겠다”고 신규임차인에게 말하는 방식입니다.

제10조의4 제1항 제3호는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 방해행위로 정합니다. 주변 시세와 비교해 어느 정도가 ‘현저히 고액’인지가 쟁점이 되므로, 인근 상가의 차임·보증금 자료를 확보해 두어야 합니다.

제2호는 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위를 금지합니다. “그 사람에게 돈 주지 말고 나한테 주라”는 말은 제1호와 제2호가 함께 문제될 수 있습니다.

제4호는 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 금지합니다. 임대인이 “권리금을 안 주면 계약 안 한다”며 거절하면, 그 거절에 정당한 사유가 있는지가 문제됩니다. 제2항은 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우 등만 정당한 사유로 봅니다. 권리금을 받지 못했다는 사정은 여기에 포함되지 않습니다.

요구의 형식이 보증금 인상이든 계약 거절이든, 실질이 권리금 요구라면 제10조의4 제1항의 각 호로 다툴 수 있습니다.

4. 손해배상은 상한이 있고, 종료일로부터 3년 안에 청구해야 합니다

배상액은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한이고, 청구권은 3년이면 소멸합니다.

임대인이 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 했다면 제10조의4 제3항에 따라 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 다만 이 경우 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

예를 들어 신규임차인과 약정한 권리금이 5천만원이었는데 임대차 종료 당시 주변 시세로 평가한 권리금이 3천만원이라면, 상한은 3천만원입니다. 그래서 권리금 계약서와 함께 종료 당시 권리금을 입증할 자료(감정평가 등)가 필요합니다.

시효도 짧습니다. 제4항은 이 손해배상 청구권을 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효 완성으로 소멸한다고 정합니다. 건물을 비우고 나서 마음을 정리하는 사이 기간이 지나지 않도록 종료일을 기준으로 날짜를 기록해 두셔야 합니다.

이 법에는 임대인의 권리금 요구 자체에 대한 형사처벌 조항이 없습니다. 따라서 대응의 중심은 형사 고소가 아니라 민사상 손해배상 청구입니다. 다만 이미 건넨 돈이 있다면 부당이득 반환 청구도 함께 검토할 수 있고, 협박에 가까운 언행이 있었다면 별도의 형사 문제가 될 여지는 있습니다.

5. 증거 확보부터 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

요구가 있었다는 사실을 남겨두는 것이 사건 전체의 승패를 가릅니다.

권리금 분쟁은 통상 ①임대인 요구 시점의 증거 확보(문자·녹음·신규임차인 진술) → ②내용증명 발송 → ③임대차 종료 후 민사 손해배상 청구 → ④재판 및 조정의 순서로 진행됩니다. 임대인 소재지나 상가가 수원 지역이라면 수원지방법원에서 다투게 되고, 소액사건에 해당하는 금액이라면 소액사건심판 절차가 이용됩니다.

임대인의 요구가 말로만 오갔다면 나중에 부인당하기 쉽습니다. 아래 순서로 증거를 남겨 두는 것이 좋습니다.

1. 권리금 계약서와 계약금 입금내역을 확보해, 신규임차인이 지급하기로 한 권리금 액수를 입증할 수 있게 합니다.

2. 임대인이 권리금이나 높은 보증금·차임을 요구한 문자·카카오톡·통화 녹음을 보관하고, 신규임차인에게도 같은 내용을 확인하는 진술서를 받아 둡니다.

3. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 시기에 요구가 있었다는 점을 날짜와 함께 정리하고, 내용증명으로 요구 중단과 계약 체결 협조를 서면으로 남깁니다.

이렇게 자료를 갖추면 임대인과의 협상과 손해배상 소송 양쪽에서 입증의 기반이 마련됩니다.

마치며

임대인이 계약 열쇠를 쥐고 있다는 이유로 임차인은 부당한 요구도 일단 받아들이는 경우가 많습니다. 그래서 초기 대응이 늦어지고, 결국 증거도 남기지 못한 채 시간이 흐릅니다.

권리금을 요구받은 임차인 입장에서는 응하기 전에 종료 시점과 신규임차인이 주선된 시점을 먼저 따져 봐야 합니다. 요구 사실을 문자나 녹음으로 남기는 것만으로도 이후 협상과 손해배상 청구의 방향이 달라집니다.

반대로 건물 운영 방침을 정하려는 임대인 입장에서도 정당한 사유 없이 계약을 거절하거나 권리금을 요구하면 손해배상 책임으로 돌아올 수 있다는 점을 알아야 합니다. 신규임차인의 자력이나 의무 위반 우려 같은 정당한 사유가 있다면 그 근거를 서면으로 남겨 두는 것이 안전합니다.

저는 상가 임대차 분쟁에서 임차인과 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 요구 시점과 증거를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 건물주의 요구 앞에서 망설이고 있다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 건물주가 권리금의 일부를 자기에게 달라고 하는데, 이미 줬다면 돌려받을 수 있나요?

A. 시기와 대상 요건을 충족하면 손해배상이나 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 입금내역과 요구한 대화 기록이 있는지에 따라 결과가 달라집니다.

Q. 임대차기간이 많이 남았는데 지금 가게를 넘기려는 경우에도 보호되나요?

A. 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지로 시기를 정하고 있어, 그 이전에는 이 조항을 곧바로 적용하기 어렵습니다. 중도 양도라면 임대인의 동의와 계약 조건을 먼저 확인해야 합니다.

Q. 계약갱신요구권 10년이 지났는데 권리금 보호도 끝난 건가요?

A. 그렇지 않습니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결은 갱신요구권을 행사할 수 없더라도 권리금 회수기회 보호의무는 존속한다고 보았습니다.

Q. 건물이 대형 쇼핑몰 안에 있는데도 적용되나요?

A. 대규모점포·준대규모점포의 일부인 경우에는 제10조의5에 따라 권리금 회수기회 보호 조항이 적용되지 않습니다. 전통시장은 예외로 적용됩니다.

Q. 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?

A. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다. 종료일로부터 3년이 지나면 청구권이 소멸합니다.

Q. 임대인이 정당한 사유가 있다며 계약을 거절하면 어떻게 되나요?

A. 신규임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 영리목적 미사용 등 제2항의 사유가 실제로 있는지가 쟁점입니다. 권리금을 못 받았다는 사정은 정당한 사유가 아닙니다.