전세계약 가족 대리계약, 보증금 반환을 청구할 수 있을까? 

안녕하세요, 법무법인 심

심준섭 대표변호사입니다.

전세계약을 체결할 때 등기부상 소유자가 직접 나오지 않고 가족이 대신 계약서를 작성하는 경우가 있습니다. 집주인의 배우자나 자녀가 계약조건을 설명하고 서명까지 마치는 상황이라면 임차인은 별다른 의심 없이 계약을 진행하기 쉽습니다.

그러나 계약기간이 끝난 뒤 집주인이 자신은 계약을 허락한 사실이 없다며 보증금 반환을 거부한다면 문제가 복잡해질 수 있습니다.

가족이 대신 계약했다는 사실만으로 전세계약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 실제 집주인에게서 적법한 대리권을 부여받았다면 대리인이 체결한 계약의 효력은 원칙적으로 집주인에게 발생합니다.

다만 가족관계가 있다는 이유만으로 대리권이 자동으로 인정되지는 않습니다. 또한 계약 체결 권한과 보증금 수령 권한이 반드시 동일한 것도 아닙니다.

따라서 전세계약 가족 대리계약에서 보증금 반환 문제가 발생했다면 위임장 유무뿐 아니라 실제 계약 당사자와 위임 범위, 집주인의 사후 행동, 보증금 송금 경위를 종합적으로 확인해야 합니다.

집주인의 배우자나 자녀가 대신 작성한 전세계약도 유효한가요?

민법은 대리인이 자신의 권한 범위에서 본인을 위한 계약임을 표시하고 법률행위를 한 경우

그 효력이 직접 본인에게 발생하도록 정하고 있습니다.

따라서 집주인이 배우자나 부모, 자녀에게 임대차계약을 체결할 권한을 실제로 부여했다면 집주인이 계약 현장에 직접 참석하지 않았다는 이유만으로 계약이 무효가 되지는 않습니다.

여기에서 중요한 것은 가족관계가 아니라 대리권의 존재와 범위입니다.

집주인의 배우자라고 해서 상대방 소유 주택을 임대할 권한이 자동으로 발생하는 것은 아닙니다.

부모나 자녀 역시 마찬가지입니다. 실제 소유자가 해당 가족에게 전세계약을 체결하도록 권한을 주었는지를 확인해야 합니다.

위임장을 받았다면 계약 대상 주택의 주소와 임대차기간, 보증금, 계약조건을 정할 권한 등이 구체적으로 표시되어 있는지 살펴보는 것이 좋습니다.

계약서에는 등기부상 소유자와 계약상 임대인이 누구인지, 현장에 나온 가족이 누구를 대리하는지 명확하게 기재해야 합니다.

그렇다고 서면 위임장이 없다는 이유만으로 대리권이 존재하지 않는다고 단정할 수도 없습니다.

집주인이 직접 임대차조건을 협의했거나 가족에게 계약을 맡겼다는 사실을 문자로 확인해준 경우처럼 다른 자료를 통해 실제 위임 사실이 입증될 수도 있기 때문입니다.

반대로 가족이 소유자를 대신하는 것이 아니라 자신의 이름으로 임대차계약을 체결했다면 계약 당사자 자체가 달라질 수 있습니다.

주택의 소유자와 임대차계약상 임대인이 반드시 일치해야 하는 것은 아니므로 계약서에 누구를 임대인으로 표시했는지, 실제로 누가 임대할 권한을 가지고 있었는지 구분해야 합니다.

결국 전세계약의 효력과 보증금 반환의무를 판단할 때는 단순히 부동산의 소유자가 누구인지만 확인하는 것으로 충분하지 않습니다.

위임장 없이 계약한 뒤 집주인이 계약을 부인한다면 어떻게 해야 하나요?

가족이 실제 대리권 없이 집주인의 대리인이라고 하면서 전세계약을 체결했다면 민법상 무권대리 문제가 발생할 수 있습니다.

무권대리인이 체결한 계약은 본인인 집주인이 이를 추인하지 않는 한 원칙적으로 집주인에게 효력이 발생하지 않습니다.

따라서 집주인이 계약 체결 권한을 부여한 사실이 없다고 주장한다면 먼저 실제 위임 여부를 확인하고, 위임이 없었다면 사후에 계약을 인정했는지 검토해야 합니다.

민법상 임차인은 상당한 기간을 정해 집주인에게 계약을 추인할 것인지 확답하도록 요구할 수 있습니다. 집주인이 그 기간 안에 답변하지 않으면 법률상 추인을 거절한 것으로 보는 규정도 있습니다.

집주인이 나중에 계약을 추인한다면 특별한 사정이 없는 한 그 효력은 계약 당시로 소급할 수 있습니다.

추인은 반드시 별도의 문서에 서명하거나 도장을 찍는 방식으로만 이루어지는 것은 아닙니다.

집주인이 계약 내용을 알고 보증금을 수령했거나 임차인에게 주택을 인도하고 계약기간 동안 임대인으로서 의무를 이행했다면 묵시적인 추인이 있었는지 문제될 수 있습니다.

다만 집주인이 특정한 행동을 했다는 사실 하나만으로 추인이 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 집주인이 계약의 주요 내용을 알고 자신의 계약으로 받아들였는지 구체적인 사정을 살펴야 합니다.

또 표현대리의 성립 가능성도 검토할 수 있습니다.

집주인이 가족에게 대리권이 있는 것처럼 보이는 외관을 형성했고 임차인이 이를 믿은 데 정당한 사유가 있었다면 실제 대리권이 없더라도 집주인에게 책임이 인정될 여지가 있습니다.

그러나 단순히 배우자나 자녀라는 이유만으로 대리권이 있다고 믿었다는 사정만으로 표현대리가 성립하는 것은 아닙니다.

끝내 집주인에게 계약의 효력을 주장할 수 없다면 계약을 체결한 가족에게 무권대리인의 책임이나 별도의 반환 책임을 물을 수 있는지 검토해야 합니다.

다만 임차인이 계약 당시 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었던 경우에는 민법상 무권대리인의 책임이 제한될 수 있으므로 계약 당시의 확인 과정이 중요합니다.

전세보증금을 집주인이 아닌 가족 계좌로 송금했다면 문제가 될까요?

가족이 전세계약을 체결할 권한을 가지고 있었다고 해서 보증금을 자신의 계좌로 수령할 권한까지 반드시 가지고 있는 것은 아닙니다.

대리권은 실제로 위임받은 내용과 범위에 따라 판단해야 하므로 계약 체결 권한과 보증금 수령 권한을 구분할 필요가 있습니다.

가장 안전한 방법은 계약상 임대인인 집주인 본인 명의의 계좌로 보증금을 송금하는 것입니다.

부득이하게 가족 명의 계좌로 입금해야 한다면 집주인이 해당 계좌로 송금하도록 직접 지시했는지 확인하고 그 내용을 문자나 통화녹음 등으로 남겨두는 것이 좋습니다.

위임장에 보증금 수령 권한이 구체적으로 포함되어 있다면 그 내용도 확인할 필요가 있습니다.

반면 계약 당일 가족이 갑자기 자신의 계좌로 송금하라고 요구하면서 실제 집주인과는 연락이 되지 않는다면 입금하기 전에 권한을 확인하는 것이 중요합니다.

특히 전세보증금은 금액이 크기 때문에 계약을 체결한 사람과 돈을 받은 사람이 서로 다르다면 계약 종료 후 보증금 반환의무를 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있습니다.

이미 가족 계좌로 보증금을 송금했다면 이체확인증만 확보하는 것으로 끝내서는 안 됩니다.

집주인이 가족 계좌로 송금한다는 사실을 알고 있었는지, 실제로 그 계좌를 지정했는지, 송금 이후 계약을 인정했는지 등을 함께 확인해야 합니다.

집주인이 임차인의 입주를 허락하고 계약갱신이나 수리 요청, 보증금 정산에 관여했다면 계약의 효력과 추인 여부를 판단하는 자료가 될 수 있습니다.

다만 이러한 사정 역시 전체적인 계약 경위와 함께 살펴야 하며, 가족 계좌로 송금했다는 사실만으로 집주인에게 보증금 반환의무가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

따라서 가족 명의 계좌로 보증금을 보냈고 집주인이 계약을 부인하고 있다면 실제 수령 권한과 계약의 효력, 반환을 청구할 상대방을 구분해 검토해야 합니다.

위임장 없는 전세계약에서 보증금 반환을 준비하려면 어떤 증거가 필요할까요?

먼저 계약 당시와 현재의 부동산 등기사항증명서를 확보하는 것이 좋습니다.

계약을 체결할 당시 실제 소유자가 누구였는지, 계약기간 중 소유권이 변경됐는지 등을 확인해야 하기 때문입니다.

다음으로 임대차계약서 원본을 살펴봐야 합니다. 임대인란에 누구의 이름이 적혀 있는지, 가족이 대리인으로 서명했는지, 계약서에 위임과 관련된 특약이 있는지를 확인할 필요가 있습니다.

위임장과 인감증명서, 본인서명 관련 자료를 받았다면 함께 보관해야 합니다.

서면 위임장이 없더라도 집주인이 직접 계약조건을 확인해준 문자나 메신저 대화, 통화녹음 등이 있다면 대리권 존재 여부를 판단하는 데 도움이 될 수 있습니다.

보증금 송금내역 역시 중요합니다.

계약금과 잔금을 각각 어느 계좌로 송금했는지, 수령 계좌의 명의가 누구인지, 송금 전에 누가 해당 계좌를 안내했는지까지 확인하는 것이 좋습니다.

공인중개사가 계약에 관여했다면 중개대상물 확인설명서와 계약 당시 소유자 또는 대리권을 어떤 방식으로 확인했는지 알 수 있는 자료도 확보할 필요가 있습니다.

또 계약 이후 집주인이 임차인에게 열쇠를 전달했거나 수리 요청을 처리하고 계약갱신 또는 보증금 정산에 관여했다면 그러한 기록도 보존하는 것이 좋습니다.

이러한 자료는 집주인이 가족에게 실제로 대리권을 부여했는지, 계약을 사후에 인정했는지 등을 판단할 때 의미가 있을 수 있습니다.

이미 집주인이 계약의 효력을 부인하고 있다면 당시 존재하지 않았던 확인서를 무리하게 새로 작성하기보다 기존 계약자료와 대화, 송금내역을 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다.

이후 계약상 임대인이 누구인지, 집주인에게 계약의 효력을 주장할 수 있는지, 가족에게 별도의 책임을 물을 수 있는지 등을 검토해야 합니다.

특히 집주인과 가족 중 누구에게 보증금 반환을 청구해야 하는지는 계약서에 적힌 명의만이 아니라 실제 대리권과 추인, 보증금 수령 경위에 따라 달라질 수 있습니다.

마치며

집주인의 가족이 대신 전세계약을 체결했다는 이유만으로 계약이 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다.

위임장이 없더라도 실제 대리권이 확인되거나 집주인이 계약을 추인했다면 계약의 효력이 인정될 수 있습니다.

반대로 대리권이 없고 집주인도 계약을 인정하지 않는다면 누구를 상대로 보증금 반환을 청구해야 하는지 별도로 검토해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 집주인의 배우자가 위임장 없이 전세계약을 체결했다면 무효인가요?

위임장이 없다는 이유만으로 계약이 곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 실제로 계약 체결 권한을 부여받았는지, 집주인이 이후 계약을 인정했는지 등을 확인해야 합니다. 다만 배우자라는 사실만으로 대리권이 자동으로 인정되지는 않습니다.

Q2. 집주인이 계약을 허락한 적이 없다고 주장하면 보증금을 돌려받지 못하나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 실제 대리권이나 집주인의 추인, 표현대리 성립 여부를 검토할 수 있습니다. 집주인에게 계약의 효력을 주장할 수 없다면 계약을 체결한 가족에게 별도의 책임을 물을 수 있는지도 살펴봐야 합니다.

Q3. 전세보증금을 집주인 가족 명의 계좌로 보냈다면 반환받을 수 있나요?

가족 계좌로 송금했다는 이유만으로 반환이 불가능해지는 것은 아닙니다. 집주인이 해당 계좌로 송금하도록 지시했는지, 가족에게 보증금 수령 권한이 있었는지, 이후 집주인이 계약을 인정했는지 등을 확인해야 합니다.

Q4. 전세계약 대리권 분쟁이 발생했다면 어떤 자료를 준비해야 하나요?

임대차계약서와 등기사항증명서, 위임장이나 관련 확인자료, 보증금 송금내역, 집주인과 주고받은 문자와 통화녹음 등을 확보하는 것이 좋습니다. 공인중개사가 관여했다면 계약 당시 대리권 확인 경위를 알 수 있는 자료도 도움이 됩니다.