최근 분양계약과 관련된 여러 가지 문제들이 많다. 시행사는 도시형생활주택 분양처럼 사실상 아파트니 문제없이 대출을 받을 수 있을 것이라고 말하고, 추후 큰 시세차익을 볼 수 있을 거란 말을 하며 당장의 계약을 유도한다.
물론 사람의 일이란 알 수가 없는 것이므로 실제로 큰 시세차익을 볼 수도 있다. 하지만 아무리 대출을 받는다고 하더라도 큰돈에 이자까지 납입하며 묶여야 하는 상황이 된다는 것은 불안한 일이다. 그 자리에서 수 억 원에 달하는 계약금을 모두 납입하지는 못하더라도 급한 대로 일부라도 납입을 하고 계약서에 서명까지 하고 나왔지만, 나중에 생각해 보니 너무 성급한 결정이었다는 생각이 든다.
그런데 그때는 제대로 읽지 않았던 분양 계약서상의 '계약해제 조항'이 눈에 보인다. 이미 계약금의 일부를 납입한 이상, 쉽게 계약을 해제하기도 어렵다는 것이다. 잘못 걸렸다는 생각이 들지만 이를 당장 어떻게 해결해야 할지 모르겠다. 당장 몇 천만 원을 내야 계약 해제가 겨우 가능하다니, 잠도 오지 않는다.
다음 사례를 살펴보자.
* 다음 사례는 송파 법률사무소 봄에서 실제로 진행했던 사례를 각색한 것입니다.
봄씨는 평범한 서울의 시민이었다. 어느 날 지인과 이야기를 하다 최근 핫하다는 도시형생활주택 모델하우스를 따라갔다. 담당자의 말은 솔깃했다. 다른 아파트 재개발 · 재건축과 달리 수익성이 좋아 몇 년이면 착공이 되는데, 현재 부동산 경기를 볼 때 큰 시세차익을 볼 수 있다는 것이다. 근로소득으로 부자가 되는 것은 당연히 글렀다는 생각을 하던 차에 봄씨는 이거야말로 좋은 기회가 아닐까 싶은 생각이 들었다.
그런데 문제는 '자금조달'이었다. 수중에 수억 원을 들고 있어야만 이 좋은 기회를 잡을 수 있을 수 있었기 때문이다. 그러나 모델하우스 측 매니저인 여름 씨는 요즘 세상에 대출이 안 되는 경우가 어디 있느냐며, 집단 대출을 받고 있으니 크게 문제가 없다. 어차피 건물을 담보로 잡는 거다.라고 말하면서, 지금 당장 계약금의 일부라도 입금을 해야 좋은 물건을 잡을 수 있고 오늘이 지나가면 아마 다 팔릴 것이라고 말했다.
뭐에 홀렸는지 모르겠다. 봄씨는 여름 씨의 말을 듣고 그때까지 한 번도 낸 적이 없었던 거액의 돈을 입금했다. 자그마치 2,000만 원이었다. 여름 씨는 몇 페이지에 걸쳐 복잡하게 써진 분양 계약서를 보여주며, '여기' , '여기'에 서명하시면 된다. 그럼 다 끝이 난다.라고 알려주면서 큰 문제가 없다는 듯 봄씨가 서명한 분양 계약서의 사본을 줬다.
집으로 돌아가고 나서, 봄씨는 가장 가까운 친척에게 이 사실을 전달하였는데 친척은 펄쩍 뛰며 크게 화를 냈다. 절대 큰 시세차익은 없을 것이고, 아무리 대출이 나오더라도 그 이자는 본인이 직접 내야 하는 것인데 감당이 되겠냐는 것이다.
' 요즘 얼마나 이런 분양사기가 많은 줄 알아? 조금 생각해 본다고 하지 왜 그렇게 급하게 결정을 한 거야?'
친척의 이야기를 들은 봄씨는 마음이 착잡했다. 쉽게 부자가 될 수 있을 거란 생각에 가지고 있던 돈을 모두 넣었는데, 그 결과가 좋지 않다면 그야말로 살아가는 의미까지 없어지게 될 것 같다는 생각까지 들었다. 인터넷으로 검색을 하니, 분양계약의 해제가 쉽지 않다는 말뿐이다. 또 정체를 알 수 없는 변호사 광고, 광고의 일색이었다. 아무리 찾아봐도 마땅히 이 상황을 해결할 방안이 떠오르지 않았다.
봄씨는 결국 고민 끝에 다시 모델하우스에 찾아가서 담당자인 여름 씨를 찾았고, 지금 자신의 형편으로는 이 분양계약을 유지하는 것이 도저히 안되겠다는 말을 전했다. 하지만 여름 씨는 그건 어렵다고 잘라 말했다. 봄씨가 서명한 분양 계약서에 따르면 계약금 계약이 성립이 된 것이므로 해제를 한다면 계약금에 해당하는 금액 전부를 위약금으로 내야만 해제가 가능할 거라고 말했다.
' 네? 오히려 돈을 더 내야만 계약을 해제할 수 있다고요? 하루 밖에 안 지났는데? '
여름 씨는 봄씨에게 본인이 서명한 분양 계약서를 잘 읽어보라는 말만 할 뿐이었다. 계약을 해제할 수는 있지만 임의로 계약을 해제할 때에는 전체 분양대금 총액의 10%인 계약금을 위약금으로 내야 한다.라는 조항이 있다는 것이다.
봄씨는 이 문제를 도저히 혼자서 해결할 수 없다는 것을 느끼고 결국 아는 지인을 통해 송파 법률사무소 봄까지 찾아오게 되었다.
그는 말했다.
' 저는 지금.. 물론 그 2,000만 원도 저에게 너무 큰돈이지만 오히려 8,000만 원을 더 내야 이 계약에서 벗어날 수 있다고 하니.. 그것만으로도 면제가 되면 좋겠어요. 가능할까요, 변호사님? 만약 돈을 안 내면 저 그 이자까지 제가 다 부담해야 하는 거죠?'
의외로 많은 봄씨와 같은 이런 상황, 도대체 어떻게 하는 것이 좋을까?
우선은 대화로 해결이 될까? 물론 쉽지는 않다. 만약 대화로 해결이 가능한 경우라면 봄씨와 비슷한 처지에 놓은 수많은 다른 사람들도 비슷하게 문제를 해결하려고 들 것이 분명하기 때문이다. 대부분의 경우 분양 계약서의 내용을 꼼꼼하게 살펴보지 않고 서명을 하는 것이 이 모든 문제의 원인이라고 할 것인데, 당장 좋은 기회를 날릴 수도 있다는 불안감에 계약을 체결하는 것이 일반적이다 보니 계약을 할 때는 당연히 계약을 해제할 거란 생각을 하지는 못한다.
봄씨와 같은 경우, 송파 법률사무소 봄의 변호사들은 우선 1) 분양계약에 대한 해제를 분명하게 하여 추가적인 계약금 진행 및 중도금 진행 의무가 없음을 명확하게 밝힌다. 즉 분양계약이 해제가 되었음을 확실하게 하여 이후 발생할 수 있는 채무가 없음을 확인하는 것이다(채무부존재확인의 소).
내용으로는 어떤 부분이 주효할까?
분양계약의 체결 경위와 분양 계약서상의 '중요한 내용'인 계약 해제와 관련된 위약벌이나 손해배상액의 예정과 관련하여 설명의무 위반 및 약관규제 법 위반 등의 법리를 통해 오로지 분양계약의 체결을 위한 적극적인 유인행위를 한 것이며 설명의무를 위반한 것이므로 분양계약 자체가 성립되지 않았음을 주장한다.
또한 설사 이 사건 분양계약이 계약금 일부의 지급으로 인해 온전하게 성립하였다고 하더라도, 손해배상액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우에 배상액을 감경할 수 있다고 정한 민법의 규정 및 판례를 근거로 하여 위약금의 모두 감경되거나 진행 의무가 없음을 분명하게 확인한다.
분양계약을 무효로 돌리는 것은 분명히 쉽지 않다. 분양계약이 무효로 되면 시행사의 입장에서는 한 사람의 문제가 아니라 다른 계약자들까지 영향을 미칠 수밖에 없어 수십억 원의 손실이 날 수도 있기 때문이다. 따라서 당연히 치열한 공방이 예상된다.
송파 법률사무소 봄은 경업금지, 손해배상, 특히 계약과 관련된 검토 및 무효, 취소 소송에 특화된 곳으로, 지금까지 수많은 분양계약과 관련된 무효 소송 및 채무부존재확인의 소송, 반환금 청구 소송 등을 진행하여 놀라운 결과를 이끌어 내고 있다. 비슷하게 보일지라도 실질은 사안에 따라 접근해야 하는 방식은 모두 다르기 때문에, 어떤 경우에는 내용증명을 먼저 진행하기도 하고 또는 소송을 바로 진행하기도 하는 등 가장 최적의 방식을 제안한다.
그리고 우리가 생각하는 최적의 방식이 왜 최적의 방식인지에 대하여도 제안하고 있다.
우리는 봄씨의 분양계약에 대한 해제를 위하여 내용증명 및 채무부존재확인의 소와 이미 지급한 2,000만 원에 대한 반소 제기까지 검토하였다. 실질적으로 추가적인 손실이 없이 이 분양계약의 해제가 안전하게 마무리될 수 있다면 충분히 만족할 만한 결과였으나, 상대방에 대한 압박의 용도로 반소까지 고려했던 것이다.
다행히 이 사건 소송은 생각보다 금방 정리가 되어 마무리되었고, 봄씨는 악몽과도 같았던 불안감에서 벗어날 수 있었다.
한 가지 당부하고 싶은 것이 있다.
보통 계약서에 서명을 한 이후, 추후 문제가 될 시 봄씨와 같이 후회를 하는 경우가 많다. 하지만 이미 계약서에 서명을 한 이상 당장의 문제를 빨리 해결하는 것이 시급하다. 해제가 늦으면 그만큼 연체 이자가 붙을 수 있고, 해제 무효 소송을 진행할 시 그 시기가 늦으면 늦을수록 불리해지기 때문이다. 따라서 문제가 발생했고 이를 해결하기 어렵다는 생각이 든다면, 주저 없이 우선은 변호사와의 상담을 받는 것이 필요하다. 그리고 충분한 고민 끝에, 필요하다면 나를 대변하는 변호사와 더 큰 손해 없이 잘 빠져나오는 것이 무엇보다 중요한 일이다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.