안녕하세요. 법무법인 해송 박재휘 변호사입니다.
"부동산 소유권을 신탁회사로 넘겨둔 상태에서 ‘실질적인 실소유주는 나이고 만기에 보증금을 돌려주는 데 아무런 문제가 없다’고 설명하며 임대차계약을 맺었는데, 만기 후 자금난으로 보증금을 돌려주지 못하자 임차인으로부터 전세사기 혐의로 고소당했습니다."
신탁회사에 담보신탁이나 관리신탁을 맡겨둔 상태에서 위탁자(원소유자)가 신탁회사의 사전 동의나 승낙 없이 임의로 전세계약을 체결했다가, 보증금 미반환 문제가 터지면서 형사고소로 이어지는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.
임대인은 "건물의 실질적 권리자로서 임대 권한이 있다고 생각했고, 단지 사업 자금이 일시적으로 묶여 반환이 늦어진 민사상 채무불이행일 뿐 사기 범행을 저지른 것이 아니다"라고 억울함을 호소하기 쉽습니다. 그러나 수사기관은 신탁등기로 인해 대항력을 갖출 수 없는 치명적인 권리 제한 상태를 숨긴 채 보증금을 편취한 행위로 보아 형법상 사기죄 및 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률(특경법)을 적용해 구속 수사까지 적극 검토합니다.
검사로 형사사건을 오래 다루며 수많은 부동산·재산 범죄를 지휘해 온 경험에 비추어 보면, 신탁 전세사기 사건은 계약서의 문구 하나보다 신탁등기 당시의 법적 권한, 임차인에게 고지한 설명 내용, 수령한 보증금의 실제 사용처가 사기죄의 고의를 판가름하는 절대적 기준이 됩니다.
1. 신탁부동산 임대차와 사기죄의 법률적 책임 및 처벌 수위
부동산이 신탁회사 명의로 소유권 이전 등기가 되어 있다는 사실만으로 곧바로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 핵심은 '계약 당시 임차인을 속여 착오에 빠뜨리는 기망행위가 있었는가'와 '그로 인해 보증금을 처분받았는가'입니다.
신탁계약상 위탁자는 신탁회사 및 우선수익자(대출 금융기관)의 사전 동의 없이 독자적으로 유효한 임대차계약을 체결할 수 없는 경우가 대부분입니다. 그럼에도 불구하고 이를 숨긴 채 자신이 완전한 소유자인 것처럼 행세했거나, "곧 대출을 상환하고 신탁을 해지하겠다"는 거짓 약속으로 계약을 유도했다면 법률상 명백한 기망행위가 성립합니다.
형법상 일반 사기죄: 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 형법 제347조에 따라 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.
특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(사기):
편취 금액 5억 원 이상 50억 원 미만: 3년 이상의 유기징역
편취 금액 50억 원 이상: 무기 또는 5년 이상의 징역
만약 여러 세대에서 유사한 방식으로 신탁 사실을 숨긴 채 다액의 보증금을 수령했다면 피해액이 합산되어 특경법 사기죄로 가중처벌될 위험이 극히 높습니다.
2. 수사기관이 집중 분석하는 신탁 권리관계 및 자금 흐름 증거
신탁부동산 사기 사건 수사에서 경찰과 검찰은 단순한 계약서 서명보다 등기소 및 금융기관에 남겨진 객관적 권리 내역과 금융 데이터를 대조합니다. 수사기관이 주로 확보하여 집중 분석하는 핵심 증거 유형은 다음과 같습니다.
부동산 등기부등본 및 신탁원부 원본: 신탁회사와 우선수익자의 승낙 없는 임대차 금지 특약 조항 유무
전세계약서 및 중개대상물 확인·설명서: 신탁 사실 고지 여부, 대출금 승계 및 말소 약정 특약 기재 상태
임대인·공인중개사·임차인 간 메신저 대화록: 계약 전후 신탁 해지 약속, 보증금 반환 확약 녹취 내역
보증금 입금 계좌 및 자금 흐름 추적 내역: 수령 직후 타 부동산 갭투자, 개인 채무 변제, 사업비 전용 정황
공인중개사 피의자 신문 및 참고인 진술 조서: 임대인이 중개사에게 내린 설명 지침 및 권리관계 고지 여부
수령한 보증금을 신탁 말소나 기존 대출금 상환에 사용하지 않고 다른 채무를 돌려막거나 다른 사업 자금으로 유용한 정황이 계좌 포렌식으로 확인된다면, 단순 자금난 주장은 배제되고 확정적 편취 고의가 인정될 위험이 큽니다.
3. 경찰 첫 출석 전 필수 실무 대응 및 진중한 상담 안내
고소장을 접수받거나 수사 통보를 받은 직후 당황하여 임차인이나 중개사와 입을 맞추려 하거나, 계약서 특약사항을 사후에 임의로 가필·수정하는 행동은 증거인멸 시도로 간주되어 즉각적인 구속 영장 청구로 이어질 수 있습니다.
첫 조사에 출석하기 전에는 반드시 다음 사항을 객관적 자료를 바탕으로 정밀하게 정돈해야 합니다.
계약 당시 반환 능력 및 계획 입증: 계약 체결 당시 보유하고 있던 다른 자산, 대출 승인 추진 내역, 신탁 해지를 실제로 시도했던 금융사 협의 자료 등을 확보해 초기부터 고의가 없었음을 밝혀야 합니다.
중개 과정에서의 고지 범위 명확화: 공인중개사에게 신탁원부 열람을 안내했는지, 임차인에게 권리관계의 한계를 어느 선까지 설명했는지를 분리해 일방적 은닉이 아니었음을 소명해야 합니다.
자금 사용처의 객관적 투명성 확보: 입금된 보증금이 건물의 유지·관리나 정상적인 사업 목적으로 쓰였음을 자금 흐름표로 정리하여 단순 채무불이행과 형사상 사기를 명확히 갈라내야 합니다.
신탁부동산 전세 사건은 계약 체결 당시 실제 신탁 해지 가능성이 존재했는지와 보증금의 객관적 흐름을 어떻게 법리적으로 입증하느냐에 따라 전세사기 중범죄자가 될지, 단순 민사 분쟁으로 방어해 낼지가 완전히 달라집니다.
관련 사건으로 임차인에게 고소를 당했거나 경찰 출석을 앞두고 계시다면, 혼자 고민하지 마시고 현재 확보된 등기 자료와 계좌 내역을 바탕으로 어떤 방향으로 소명해야 할지 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다.
법무법인 해송 박재휘 변호사
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.