집을 사고 소유권이전등기까지 마쳤는데, 얼마 지나지 않아 구청에서 "위반건축물이니 원상복구하라"는 시정명령서가 날아오는 일이 있습니다. 매수할 때는 불법 증축이나 용도변경이 있다는 이야기를 들은 적이 없고, 겉으로 보기에도 멀쩡한 집이었다면 당혹스러움은 더 클 수밖에 없습니다. "내가 한 일도 아닌데 왜 내가 책임을 져야 하느냐"는 억울함이 앞서지만, 그 감정과 별개로 시정명령에는 기한이 있고 기한을 넘기면 금전 부담이 쌓이기 시작합니다.
먼저 전체를 짚어보겠습니다: 위반건축물 매수 후 시정명령, 책임 상대와 대응 축이 둘로 갈립니다
이 문제는 서로 다른 두 개의 법률관계가 겹쳐 있습니다. 하나는 행정청과 나 사이의 관계입니다. 위반 사실을 내가 만들었는지와 상관없이, 현재 소유자라는 지위에서 시정명령의 상대방이 될 수 있습니다. 다른 하나는 매도인·공인중개사와 나 사이의 관계입니다. 위반 사실을 알려주지 않고 판 책임을 사후에 어떻게 물을 수 있는지의 문제입니다.
흔한 오해는 "몰랐으니 행정처분은 못 받는다" 또는 "시정명령은 전 주인에게 보내야 한다"는 생각입니다. 반대로 "산 사람이 다 떠안아야 하니 방법이 없다"는 체념도 정확하지 않습니다. 행정상 의무는 현재 소유자에게 먼저 오지만, 그 비용과 손해를 최종적으로 누가 부담하느냐는 매매계약상 책임으로 따로 다툴 수 있습니다. 두 축을 나눠서 보아야 기한을 놓치지 않고, 동시에 매도인에 대한 청구권도 잃지 않습니다.
또 하나 짚어둘 점은 시간입니다. 행정 쪽은 시정기간과 이행강제금 부과 일정이 정해져 흘러가고, 민사 쪽은 하자를 안 날부터 6개월이라는 짧은 기간 제한이 있습니다. 어느 쪽도 "천천히 알아보자"며 둘 수 있는 사안이 아닙니다.
법은 이렇게 판단합니다: 건축법 제79조·제80조의 상대방, 이행강제금 구조, 매도인 하자담보책임의 한계
먼저 시정명령의 상대방입니다. 건축법 제79조 제1항은 허가권자가 법령에 위반되는 건축물에 대해 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이른바 "건축주등")에게 해체·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다고 정하고 있습니다. 조문이 소유자를 명시하고 있으므로, 위반행위를 직접 하지 않았다는 사정만으로 시정명령의 상대방에서 빠진다고 보기는 어렵습니다. 같은 조 제4항에 따라 시정명령을 하면 건축물대장에 위반내용이 기재되기 때문에, 이 기재가 곧 위반건축물 표시이기도 합니다.
시정명령을 따르지 않을 때의 부담이 이행강제금(건축법 제80조)입니다. 구조는 다음과 같습니다.
허가·신고 없이 건축했거나 건폐율·용적률을 초과한 경우 — 해당 건축물에 적용되는 1㎡당 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서, 위반 내용에 따라 대통령령이 정하는 비율을 곱한 금액(제80조 제1항 제1호)
그 밖의 위반 건축물 — 건축물 시가표준액의 100분의 10 범위에서 대통령령이 정하는 금액(제80조 제1항 제2호)
감경·가중 — 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물 등은 위 금액의 2분의 1 범위에서 조례로 정한 금액을 부과하고, 영리목적 위반이나 상습적 위반은 100분의 100 범위에서 가중합니다(제80조 제1항 단서, 제2항)
반복 부과 — 최초 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 조례로 정한 횟수만큼, 시정명령이 이행될 때까지 반복해서 부과·징수할 수 있습니다(제80조 제5항)
이행강제금은 과거 위반을 벌하는 제재가 아니라 장래의 시정을 강제하는 간접강제 수단이므로, 시정이 이루어지면 이야기가 달라집니다. 제80조 제6항은 시정명령을 이행하면 새로운 이행강제금 부과를 즉시 중지하되 이미 부과된 것은 징수하도록 합니다. 즉 이미 부과된 금액은 되돌리기 어렵고, 이행을 앞당길수록 앞으로 쌓일 금액이 멈춥니다. 또한 허가권자는 이행강제금을 부과하기 전에 문서로 미리 계고해야 하고(제3항), 부과할 때는 금액·사유·납부기한·이의제기 방법을 밝힌 문서로 해야 합니다(제4항). 이 절차가 지켜졌는지는 이후 다툼에서 확인할 대목입니다.
다음으로 매도인에 대한 책임입니다. 매매 목적물이 위반건축물이어서 철거·원상복구 의무나 이행강제금 부담이 생기는 것은 목적물이 갖추어야 할 법적 상태를 갖추지 못한 문제로 다투게 됩니다. 법적 근거는 크게 세 갈래입니다.
하자담보책임(민법 제580조) — 매수인이 하자를 알았거나 과실 없이 알지 못한 때에 한해 계약해제 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약서 작성 당시 건축물대장에 위반 표시가 이미 있었다면 "알 수 있었다"는 공방이 생길 수 있습니다. 이 권리는 하자를 안 날부터 6개월 내에 행사해야 합니다(제582조).
기망에 의한 취소·채무불이행 — 매도인이 위반 사실을 알면서 일부러 숨겼다면 사기에 의한 의사표시로 취소(민법 제110조)하거나 불완전이행 등을 주장할 수 있습니다. 이 경우 매도인이 위반 사실을 알고 있었음을 입증하는 것이 핵심입니다.
공인중개사의 설명의무(공인중개사법 제25조, 제30조) — 중개대상물의 상태·입지·권리관계 등을 확인해 설명할 의무가 있고, 중개행위로 손해를 입힌 때에는 손해배상책임이 인정됩니다. 확인·설명서 작성 과정에서 건축물대장상 위반 여부를 확인했는지가 쟁점이 됩니다.
가장 현실적인 어려움은 "알았거나 알 수 있었는지"와 "손해액"의 입증입니다. 위반 면적이 얼마나 되는지, 원상복구에 얼마가 들고 이행강제금이 얼마인지, 위반이 없었다면 시세가 어땠을지를 수치로 정리해야 청구액이 설득력을 갖습니다.
김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 시정기간 내 의견 정리부터 매도인·중개사 청구까지 다섯 단계
사건을 맡으면 행정 대응과 민사 대응을 동시에 세팅합니다.
시정명령서와 건축물대장부터 대조 — 위반 내용(무엇이, 몇 ㎡, 언제부터)과 시정기간, 건축물대장에 위반 표시가 언제 기재됐는지를 확인합니다. 매수 시점보다 위반 표시가 먼저 있었는지는 이후 매도인·중개사 책임 판단에 직결됩니다.
시정기간 내 이행 가능성 점검과 구청 협의 — 철거·원상복구가 가능한지, 가능하다면 비용과 기간이 어느 정도인지 견적을 받아 둡니다. 시정기간 안에 끝낼 수 없다면 구청에 사정을 소명하고 이행 계획을 제출해 기한 조정이나 부과 유예 가능성을 타진합니다. 이행하면 새 이행강제금 부과가 중지되므로, 비용이 감당 범위라면 이행을 서두르는 쪽이 이행강제금 누적을 막습니다.
사전 계고·부과 절차 점검과 불복 — 이행강제금이 부과됐다면 계고 절차가 있었는지, 부과서에 필수 사항이 담겼는지, 감경 대상(60㎡ 이하 주거용 등)에 해당하는데 반영되지 않았는지를 살핍니다. 부과 처분에 대한 이의제기와 행정심판·행정소송 기한이 짧으므로 처분서를 받은 날을 기준으로 일정을 잡아 둡니다.
매도인에 대한 청구 준비 — 매매계약서의 특약(현 상태 매매, 하자 면책 문구 등), 매도인과 주고받은 문자·통화 내용, 매수 당시 건축물대장 열람 이력을 확보합니다. 매도인이 위반 사실을 알고도 알리지 않았다는 정황이 있으면 기망·불완전이행 구성을, 그렇지 않으면 하자담보책임 구성을 택하되 하자를 안 날부터 6개월 안에 해제 또는 손해배상 청구 의사를 내용증명 등으로 분명히 해 둡니다.
공인중개사·공제 또는 보증 대상 검토 — 확인·설명서에 위반건축물 여부를 어떻게 적었는지 확인하고, 설명의무 위반이 인정될 여지가 있으면 중개사와 공제·보증 쪽 청구도 함께 검토합니다. 청구 범위는 원상복구비용, 이미 낸 이행강제금, 감소된 시세 등 항목별로 나눠 산정합니다.
망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 시정기간과 6개월 기간 제한을 함께 보아야 하는 이유
위반건축물을 모르고 샀더라도 시정명령은 현재 소유자에게 올 수 있고, 따르지 않으면 이행강제금이 반복해서 부과될 수 있습니다. 동시에 매도인에 대한 하자담보 청구는 하자를 안 날부터 6개월이라는 짧은 기간 안에 행사해야 합니다.
시정명령서를 받았다면 위반 내용과 기한을 먼저 정리하고, 이행·소명 같은 행정 대응과 매도인·중개사에 대한 책임 추궁을 함께 놓고 순서를 검토해 보시기 바랍니다.
법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
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