10년 넘게 한 자리에서 가게를 운영해 왔는데, 이제 계약이 끝나가니 다음 임차인에게 권리금을 받고 넘기고 싶다는 분들이 많습니다. 그런데 "10년이 지났으니 갱신은 안 된다"는 말을 듣고 권리금까지 포기해야 하는 것은 아닌지 걱정하게 됩니다. 건물주가 더는 재계약하지 않겠다고 하면 오랜 시간 쌓은 단골과 시설, 영업 노하우의 값어치도 함께 사라지는 것은 아닌지 막막하기 마련입니다.
먼저 전체를 짚어보겠습니다: 갱신요구권 10년 한도와 권리금 회수기회 보호는 별개의 제도입니다
상가건물 임대차보호법에는 임차인을 보호하는 두 개의 장치가 있습니다. 하나는 계약을 갱신해 달라고 요구할 수 있는 계약갱신요구권(제10조)이고, 다른 하나는 임차인이 데려온 새 임차인에게서 권리금을 받을 수 있도록 임대인이 방해하지 못하게 하는 권리금 회수기회 보호(제10조의4)입니다.
갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다(제10조 제2항). 그래서 10년을 채운 임차인은 건물주에게 갱신을 요구할 수 없습니다. 하지만 이것이 곧 권리금 보호까지 끝난다는 뜻은 아닙니다. 10년이 지났어도 권리금 회수기회 보호는 별도로 살아 있다는 것이 이 글의 핵심입니다.
다만 무조건 보호되는 것은 아닙니다. 3기 차임 연체, 무단 전대, 건물 고의·중과실 파손 등 법이 정한 사유가 있으면 보호가 배제될 수 있고, 건물이 대규모점포이거나 국공유재산인 경우 등 법이 적용되지 않는 예외도 있습니다. 또 권리금은 임차인이 직접 새 임차인을 구해 와야 하고, 임대차 종료 전 일정 기간 안에 이루어진 방해여야 한다는 시기 요건도 있습니다. 내 가게가 어디에 해당하는지를 먼저 가려야 합니다.
법은 이렇게 판단합니다: 제10조의4 방해행위 4유형과 10년 초과 임차인의 보호 범위
권리금 회수기회 보호의 뼈대는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 법이 정한 방해행위는 네 가지입니다.
권리금을 요구하거나 수수하는 행위 — 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 달라고 하거나 받는 경우
권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 — 신규임차인이 임차인에게 권리금을 주지 못하도록 막는 경우
현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위 — 조세·공과금, 주변 상가의 차임·보증금에 비추어 과도한 조건을 내미는 경우
정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위 — 별다른 이유 없이 신규임차인과의 임대차계약을 거부하는 경우
그렇다면 10년을 넘긴 가게는 어떻게 될까요. 대법원은 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결에서, 갱신요구권 행사기간을 넘긴 임차인에게도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용된다는 취지로 판단했습니다. 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 서로 다른 제도이므로, 전체 임대차기간이 갱신요구권의 상한을 넘었다는 이유만으로 권리금 보호의무까지 사라지지 않는다는 논리입니다. 이 판결은 당시 상한이던 5년을 넘긴 사안이었지만, 2018. 10. 16. 개정으로 상한이 10년이 된 뒤에도 같은 법리가 이어진다고 보는 것이 일반적입니다. 법 문언을 봐도 제10조의4 제1항 단서는 배제 사유를 제10조 제1항 각 호(3기 차임 연체, 거짓·부정한 방법의 임차, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 건물 멸실, 철거·재건축 등)로 한정하고, 제10조 제2항의 10년 한도는 거기에 들어 있지 않습니다.
핵심은 제4호의 "정당한 사유"입니다. 임대인은 신규임차인을 거절할 수 있지만, 법은 다음 경우에만 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다(제10조의4 제2항).
신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우
신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우
따라서 "10년이 넘었으니 나가라"거나 "직접 운영할 테니 새 사람과는 계약하지 않겠다"는 말은 그것만으로 정당한 사유가 되지 않습니다. 다만 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하는 것이 아니라 건물을 철거·재건축하려는 사정이 제10조 제1항 제7호의 요건을 갖춘 경우라면 보호가 배제될 수 있으므로, 재건축 계획을 언제 어떻게 고지받았는지가 중요한 다툼이 됩니다.
손해배상의 범위도 알아두어야 합니다. 임대인이 방해행위로 임차인에게 손해를 입힌 경우 배상책임이 있고, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4 제3항). 예를 들어 새 임차인이 약속한 권리금이 8,000만 원이었는데 임대차 종료 당시 감정된 권리금이 6,000만 원이라면, 청구할 수 있는 한도는 6,000만 원입니다. 그리고 이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다(제10조의4 제4항). 10년 넘게 장사했다고 해서 시효가 길어지지는 않으므로 종료 시점부터 시간을 헤아려야 합니다.
한편 임차인에게도 의무가 있습니다. 임차인은 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 사람의 자력, 의무 이행 의사·능력에 대해 자신이 아는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다(제10조의4 제5항). 이 정보 제공을 소홀히 하면 임대인이 "자력을 알 수 없었다"며 거절을 정당화할 여지를 주게 됩니다.
끝으로 환산보증금 한도를 넘는 큰 상가는 갱신요구권 등 일부 규정의 적용에서 제외되지만, 권리금 회수기회 보호는 그 한도와 관계없이 적용되도록 따로 규정되어 있습니다. 오래 영업한 대형 매장이라고 해서 권리금 보호를 포기할 이유는 없습니다.
김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 신규임차인 확보부터 내용증명·손해배상 청구까지
10년 이상 영업한 가게에서 권리금을 지키려면 다음 순서로 움직이는 것이 안전합니다.
종료 6개월 전부터 신규임차인 물색 — 보호 기간이 임대차 종료 6개월 전부터 시작되므로 이 시점에 맞춰 새 임차인 후보를 구하고, 권리금 계약서를 작성해 둡니다. 계약서에는 권리금 액수와 지급 시기, 임대인의 계약 체결 거절 시 처리 방법을 적어 두는 편이 좋습니다.
임대인에게 계약 체결 의사를 명확히 확인 — 신규임차인의 사업계획, 자력을 증명할 자료(재직·소득·잔고 증빙 등)를 넘기고, 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라는 요청을 내용증명이나 문자·이메일처럼 날짜가 남는 방식으로 합니다. 구두 요청만으로는 나중에 방해 여부를 입증하기 어렵습니다.
거절·방해 사실을 증거로 확보 — 임대인이 거절했다면 그 이유를 서면이나 녹취로 남깁니다. "10년이 넘었다", "직접 운영할 것이다", "월세를 대폭 올려야 한다" 같은 발언이 모두 제1항 각 호의 방해행위인지를 가르는 근거가 됩니다. 신규임차인이 계약을 포기하게 된 경위도 진술서 등으로 정리해 둡니다.
배제 사유 점검 — 3기 차임 연체 이력, 무단 전대, 재건축 고지 여부처럼 임대인이 내세울 수 있는 제10조 제1항 사유가 있는지 미리 확인합니다. 차임 연체가 있다면 가능한 한 정리해 두는 것이 불리한 쟁점을 줄이는 길입니다.
손해배상청구 소송과 시효 관리 — 임대차가 끝난 뒤에는 신규임차인과 약속한 권리금, 종료 당시 권리금(감정평가 등)을 근거로 손해배상을 청구합니다. 종료일부터 3년이라는 기한을 달력에 표시해 두고, 여유 있게 소를 제기해야 합니다.
망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 종료 6개월 전부터의 준비가 권리금을 좌우합니다
10년을 채웠다고 해서 권리금까지 포기할 필요는 없습니다. 다만 보호가 시작되는 시점이 임대차 종료 6개월 전이고, 방해 사실을 입증할 자료는 그때그때 남겨 두어야 하며, 배상청구권은 종료일부터 3년이면 소멸합니다. 준비가 늦을수록 입증은 어려워집니다.
오랜 기간 가게를 운영해 왔고 계약 종료가 다가오고 있다면, 신규임차인 확보와 임대인에 대한 서면 요청부터 점검해 보시기 바랍니다.
법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
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