전세사기 보증금 피해, 중개사 배상 사례 

한눈에 보기

• 사건: 수원 신축 빌라 전세 보증금 1억 6천만 원, 경매로 전액을 잃을 상황

• 불리한 사정: 중개사에 대한 사기방조 고소가 혐의없음(불송치)으로 종결

• 결정적 단서: 중개사가 공동담보 목록을 제시하지 않은 점

• 결과: 공인중개사·협회가 공동하여 3,200만 원과 지연손해금 지급 (중개사 책임 20%)

이런 분께 도움이 됩니다

• 전세사기로 보증금을 돌려받지 못하게 된 임차인

• 중개사를 고소했지만 불송치로 끝나 민사를 포기하려는 분

• 계약 때 "근저당이 있다"는 말만 듣고 구체적인 설명은 듣지 못한 분

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1. 의뢰인이 처한 상황

의뢰인은 수원의 신축 빌라를 보증금 1억 6천만 원에 계약했습니다. 건물에는 수십억 원의 근저당이 공동담보로 잡혀 있었지만, 공인중개사는 그 공동담보가 어떤 부동산들인지 제대로 설명하지 않았습니다.

의뢰인은 건물 전체가 담보이니 호실마다 부담을 나눠 지고, 자기 집의 부담은 크지 않을 것이라고 생각했습니다. 그러나 실제로는 건물 일부 호실에만 설정된 이른바 쪼개기 근저당이었고, 의뢰인 호실의 근저당 부담은 집값의 70%에 육박했습니다.

건물은 결국 경매로 넘어갔고, 선순위 근저당권자에게 배당이 돌아가면서 의뢰인은 보증금 전액을 잃을 처지가 되었습니다. 저를 찾아오기 전 피해자들이 중개사들을 사기방조로 고소한 사건도 혐의없음(불송치)으로 끝나, 많은 피해자가 민사소송까지 포기하려던 상황이었습니다.

2. 핵심 쟁점: '근저당이 있다'고 말한 것으로 설명을 다한 것인가

중개사 측은 등기부등본을 보여 주었고 구두로도 충분히 설명했다고 주장했습니다. 형사 고소가 불송치로 끝난 점도 중개사 측에 유리한 사정이었습니다.

그러나 형사상 범죄가 되지 않는 행위라도 민사상 불법행위가 되는지는 따로 판단합니다(대법원 2008. 2. 1. 선고 2006다6713 판결). 사기의 고의가 증명되지 않았더라도, 중개사가 설명의무를 소홀히 한 과실은 민사에서 별도로 다툴 수 있었습니다.

저는 "근저당이 있다"는 말과 "그 근저당이 이 집에 어떤 위험인지"를 설명하는 것은 전혀 다르다는 데서 출발했습니다.

3. 김병영 변호사의 대응

① 공동담보 목록을 보여 주지 않은 점을 짚었습니다

공인중개사법은 중개사가 권리관계를 성실·정확하게 설명하고, 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하도록 정하고 있습니다. 저는 중개사가 근저당이 설정된 부동산 전체를 보여 주는 공동담보 목록을 출력해 제시하지 않았다는 점을 집중적으로 파고들었습니다.

공동담보 목록을 보지 않으면 그 근저당이 건물 전체에 걸린 것인지, 일부 호실에만 몰린 것인지 일반인은 알 수 없습니다. 쪼개기 근저당의 위험은 바로 그 목록에서만 드러납니다.

② 제대로 설명했다면 계약하지 않았을 것이라는 점을 보였습니다

중개사가 목록을 보여 주며 "이 근저당은 일부 호실에만 잡혀 있다"고 정확히 설명했다면, 의뢰인은 호실당 채무가 집값의 70%에 이르는 깡통전세라는 사실을 알 수 있었습니다. 그랬다면 계약을 체결하지 않았을 것이라고 주장했습니다.

③ 중개사뿐 아니라 고용 중개사와 협회까지 피고로 세웠습니다

실무를 맡은 소속공인중개사만이 아니라, 그를 고용한 공인중개사와 공제사업자인 협회까지 함께 피고로 삼았습니다. 소속공인중개사의 업무상 행위는 고용한 중개사의 행위로 보고, 협회는 중개사의 손해배상책임을 보장하는 공제사업을 하기 때문입니다. 판결 후 실제로 돈을 받아낼 수 있는 상대방을 확보하기 위한 선택이었습니다.

4. 소송 결과: 공인중개사·협회의 배상 책임 인정

재판부는 중개사가 공동담보 목록을 제시하지 않고 경매 시 위험성을 구체적으로 설명하지 않아 임차인의 판단을 그르치게 했다고 보고 손해배상 책임을 인정했습니다. 피고들은 공동하여 3,200만 원과 지연손해금을 지급하게 되었습니다.

다만 중개사 측의 임차인 과실 주장도 일부 받아들여졌습니다. 저는 공동담보 목록 없이는 일반인이 위험을 알기 어렵다고 반박했지만, 재판부는 거액의 보증금을 걸면서 권리관계를 스스로 꼼꼼히 확인하지 않은 과실도 있다고 보아 중개사의 책임을 20%로 제한했고, 나머지 청구는 기각했습니다.

형사 고소가 불송치로 끝난 사건이었지만, 설명의무의 구체적인 공백을 짚어 민사에서 별도로 책임을 인정받은 결과입니다.

5. 전세사기로 보증금을 돌려받지 못하게 되었다면

중개사에 대한 형사 고소가 불송치로 끝났더라도 민사상 책임까지 사라지는 것은 아닙니다. 다만 임차인의 과실도 함께 따져지므로 배상액은 사건마다 달라지고, 판결 뒤에도 상소가 있을 수 있습니다. 소송 전에 계약 당시 어떤 자료를 보고 어떤 설명을 들었는지부터 정리해 두셔야 합니다.

상담 전 준비하시면 좋은 자료

• 임대차계약서와 중개대상물 확인·설명서

• 계약 당시 등기사항증명서(공동담보 목록 포함 여부 확인)

• 중개사와 주고받은 문자·통화 기록

• 경매·배당 관련 서류, 고소 사건 결과 통지서

법무법인(유) 혜명 김병영 변호사

※ 이 글은 해당 사건의 판결을 소개한 것으로, 사실관계와 증거에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.