안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.
건설 하도급 공사가 마무리된 후 최종 잔여 기성금이나 준공 정산금을 청구했을 때, 원사업자(원청)가 난데없이 "현장에 심각한 하자가 발생하여 손해가 났다"며 수천만 원에서 수억 원에 달하는 대금을 일방적으로 깎고 지급을 거부하는 분쟁이 빈번하게 발생합니다.
수급사업자(하도급사) 입장에서는 해당 하자에 대해 사전에 정식으로 보수 요청을 받은 적도 없고 보수 비용에 합의한 바도 없는데, 원사업자가 "우리가 다른 직영 인력이나 제3의 업체를 투입해 긴급 보수공사를 마쳤으니 그 공사비 전액을 하도급대금에서 상계·공제하겠다"고 일방 통보해 오는 경우가 다반사입니다.
하지만 현장에 하자가 존재한다는 사실과 원사업자가 산정한 임의 금액을 대금에서 곧바로 차감할 수 있는 권리는 법률상 전혀 별개의 문제입니다. 오늘 칼럼에서는 하자보수비를 이유로 한 원사업자의 대금 공제 주장을 어떻게 법리적으로 방어하고 미지급 기성금을 회수할 수 있는지 핵심 기준을 살펴보겠습니다.
시공상 귀책사유의 엄격한 규명과 책임 한계
준공 후 건축물에 균열이나 누수 등 하자가 발생했다고 해서 그 책임이 무조건 최종 시공을 담당한 하도급업체에 귀속되는 것은 아닙니다. 원사업자가 제공한 설계도서 자체의 오류, 선행 공종 업체의 부실시공, 또는 타 공종과의 간섭으로 인해 복합적으로 발생한 하자일 가능성이 높기 때문입니다.
특히 창호, 방수, 배관 설비 등 여러 공종이 맞물리는 접합부는 선행 공정의 품질 불량이 후속 공정의 하자로 전이되는 사례가 많습니다. 따라서 해당 결함이 수급사업자의 계약상 시공 범위 내의 명백한 과실인지, 아니면 원청의 지시나 설계 결함에 기인한 것인지를 도면과 작업일보를 통해 가려내야 합니다.
사전 보수청구 및 시정기회 부여 여부의 법적 중요성
민법 제667조에 따른 수급인의 하자담보책임 법리상, 도급인은 하자 발생 시 수급인에게 '상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 먼저 청구'해야 하며, 보수가 불가능하거나 수급인이 이를 거부할 때 비로소 손해배상을 청구할 수 있습니다.
나아가 하도급거래 공정화에 관한 법률(하도급법) 제8조는 정당한 사유 없는 부당 감액을 엄격히 금지하고 있습니다. 원사업자가 하도급사에 구체적인 하자 내역을 고지하거나 직접 보수할 기회를 주지 않은 채, 자의적으로 제3자 업체를 불러 시공한 뒤 비용을 일방 공제하는 행위는 민법상 보수청구권의 행사 요건을 결여했을 뿐만 아니라 하도급법 위반에 해당할 소지가 큽니다.
제3자 투입 보수비용의 과다 계상 및 성능개선 공사 분리
원사업자가 다른 보수업체에 지급했다며 제시하는 세금계산서와 견적서 금액 전체가 수급사업자의 책임 범위로 인정되는 것은 아닙니다.
통상 원사업자는 직영 인력비나 제3자 업체 공사비를 청구하면서 원래의 하자 범위를 훨씬 초과하여 자재 등급을 상향하거나 전체 마감재를 전면 재시공하는 '성능개선 및 리모델링성 공사' 비용까지 통째로 전가하곤 합니다. 기존 시공 상태를 회복하는 데 필요한 객관적이고 통상적인 보수비용(법원 감정 기준 품셈)을 초과한 과다 지출액은 손해액에서 단호히 배제되어야 합니다.
미지급 기성금과 하자보수비의 분리 정산 및 법적 조치
하자 분쟁 시 흔히 범하는 실수를 방지하고 정당한 대금을 확보하기 위해 체계적인 대응이 필수적입니다.
지급거절 범위의 비례성 심사: 수억 원의 잔여 기성금 중 하자가 문제 되는 부분은 수백만 원에 불과함에도 대금 전액의 지급을 보류하는 것은 민법상 동시이행항변권의 남용에 해당합니다.
하자 내역의 특정 촉구: "현장 전반에 하자가 있다"는 막연한 주장에 대해 위치, 물량, 보수 공법이 명시된 구체적 하자 명세서를 요구하여 범위를 한정해야 합니다.
정산서 날인 시 문구 주의: '하자보수비 공제 합의'에 서명할 경우 추후 추가 공제나 손해배상 청구가 없다는 '부제소특약' 및 '최종 정산 완료' 조항을 명확히 삽입해야 합니다.
하도급법 위반 신고 및 가압류: 명백한 하자 소명 없이 대금을 일방 감액하는 원사업자에 대해 공정거래위원회 제소 및 기성채권 가압류 등 법적 절차를 병행해야 합니다.
📌 핵심 요약
하자가 발생했더라도 설계 오류나 선행 공정의 결함인지 책임 영역을 먼저 가려야 합니다.
시정 기회를 주지 않고 제3자를 투입해 일방 공제한 행위는 부당 감액에 해당할 수 있습니다.
새로운 업체에 지급한 비용 중 기존 계약을 초과한 성능개선 공사비는 배제되어야 합니다.
소액의 하자를 핑계로 잔여 기성금 전액을 지급 보류하는 것은 항변권 남용입니다.
건설 하도급 현장에서 원사업자의 '하자 핑계 대금 공제'는 수급사업자의 정당한 땀방울을 가로채는 가장 전형적인 불공정 행위 중 하나입니다. 공정하고 객관적인 하자 감정 절차 없이 원청의 계산서 한 장에 밀려 수천만 원, 수억 원의 기성금을 그대로 포기해서는 안 됩니다.
하자의 귀책 소재 입증부터 민법상 담보책임 법리, 그리고 하도급법상의 부당감액 제재까지 종합적으로 검토하여 단계별로 서면 공방을 펼쳐야 빼앗긴 대금을 온전히 지켜낼 수 있습니다.
원사업자로부터 일방적인 하자보수비 공제 통보를 받고 잔여 기성금을 지급받지 못하고 계시다면, 하도급계약서, 기성 청구 내역, 원청의 공제 통보 공문 등을 지참하시어 법무법인 송천으로 연락 주시기 바랍니다.
법무법인 송천 기윤서 변호사
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