안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.
서울 주요 도심이나 수도권 핵심 요지의 아파트를 매매할 때 토지거래허가구역으로 지정되어 있다면, 일반적인 부동산 거래와 전혀 다른 특수한 법률관계가 형성됩니다.
매수인이 계약금을 지급하고 허가를 준비하던 중, 인근 집값이 급등하자 매도인이 "더 비싼 값에 팔겠다"며 허가 신청에 협조하지 않거나 계약 파기를 통보하는 일이 흔히 발생합니다. 반대로 매수인이 대출 규제나 개인적 자금난을 이유로 "아직 허가 전이니 계약은 무효이고, 계약금 전액을 돌려달라"고 요구하며
일방적으로 발을 빼려 하기도 합니다.
토지거래허가 대상 매매는 계약서를 쓰고 계약금을 주고받았다고 해서 즉시 확정적 효력이 생기지 않습니다. 관할 행정청의 허가 여부와 당사자의 협력의무 이행 여부에 따라 계약금 반환 및 해제의 법리가 완전히 달라집니다. 오늘 칼럼에서는 허가 전 계약금과 계약 해제에서 발생하는 핵심 쟁점과 실무 대응책을 정리해 드리겠습니다.
‘유동적 무효’ 상태의 법적 성격과 소유권이전등기청구권의 제한
대법원 판례상 토지거래허가를 받지 않은 매매계약은 무효이지만, 향후 관할 관청의 허가를 받으면 계약 체결 시로 소급하여 유효가 되는 ‘유동적 무효’ 상태에 놓이게 됩니다.
따라서 허가를 받기 전까지는 매수인에게 소유권이전등기청구권이 발생하지 않으며, 매도인 역시 잔금 지급을 강제하거나 매수인의 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제할 수 없습니다. 즉, 본계약상의 채권적 효력은 아직 정지되어 있는 상태입니다.
허가신청 협력의무의 법적 강제력과 일방적 파기의 위법성
본계약 효력이 정지되어 있다고 해서 당사자가 아무런 법적 의무를 지지 않는 것은 아닙니다. 판례는 당사자 쌍방에게 '관할 관청의 허가를 받기 위해 성실히 협력할 공동의 부수의무(허가신청 협력의무)'를 엄격히 인정합니다.
시세가 올랐다는 이유로 매도인이 구청 제출용 서류 날인을 거부하거나, 매수인이 변심하여 신청서 작성을 회피한다면 이는 명백한 협력의무 위반입니다. 상대방은 협력의무 이행을 구하는 소송(협력의무 이행청구의 소)을 제기할 수 있으며, 정당한 이유 없는 거부로 거래가 최종 무산되었다면 이에 따른 손해배상 책임을 엄격하게 물을 수 있습니다.
확정적 무효 전환에 따른 계약금 반환과 귀책사유의 경합
관할 관청의 정당한 불허가 처분이 내려지거나 처음부터 허가를 배제·잠탈할 목적으로 계약한 경우, 계약은 '확정적 무효'로 전환됩니다. 계약이 확정적 무효가 되면 매도인은 부당이득반환 법리에 따라 기수령한 계약금을 원칙적으로 매수인에게 반환해야 합니다.
하지만 불허가의 원인이 매수인의 무주택·실거주 요건 미비 등 특정 당사자의 고의·과실 때문이거나 거짓 서류 제출에 기인한 것이라면 단순 반환으로 끝나지 않습니다. 계약서상 위약금 약정의 존부와 귀책사유에 따라 계약금 몰취나 별도의 손해배상 청구가 맞물려 치열한 다툼이 발생합니다.
분쟁을 예방하는 4대 계약 특약 및 단계별 증거 확보 실무
토지거래허가구역 매매에서 불필요한 소송을 차단하려면 계약 체결 단계부터 허가 불발 상황을 정밀하게 설계해야 합니다.
허가 불발 시 계약금 반환 특약의 구체화: "관할 구청의 불허가 처분 시 본 계약은 무효로 하고 매도인은 계약금을 즉시 반환한다"는 기본 문구에 더해, 일방의 서류 미비 등 귀책으로 불허가된 경우의 위약벌 조항을 세분화해야 합니다.
대출 규제와 허가조건의 분리 약정: 실거주 허가는 나왔으나 대출 승인이 거절된 경우를 '허가 불발'로 볼 것인지 '매수인의 잔금 불이행'으로 볼 것인지 명확히 기재해야 합니다.
협력의무 거부 사실의 공식적 채증: 상대방이 서류 제공을 미룬다면 "O월 O일까지 허가 서류를 교부하지 않을 시 협력의무 위반으로 간주한다"는 최고장(내용증명)을 발송해 귀책을 확정합니다.
민법 제565조 해약금 해제의 제한 검토: 허가 전이라도 계약금 배액상환이나 포기를 통한 해제가 가능한지 여부는 당사자의 허가신청 절차 착수 등 이행 착수 단계와 맞물려 해석이 갈리므로 면밀한 검토가 필요합니다.
📌 핵심 요약
토지거래허가 전 매매는 유동적 무효 상태로 본계약의 이행 청구는 불가능합니다.
당사자는 허가신청 협력의무를 부담하며 일방적 협조 거부는 손해배상 책임을 부릅니다.
관청의 정당한 불허가 처분 시 계약은 확정적 무효가 되어 계약금 반환 의무가 발생합니다.
허가 불발 귀책에 따른 계약금 처리와 대출 연계 조건을 특약으로 명시해야 안전합니다.
토지거래허가구역 내 부동산 매매는 일반 거래와 달리 행정적 규제와 민법상 유동적 무효 법리가 복잡하게 얽혀 있는 고난도 법률 분야입니다. 가격 변동이나 단순 변심으로 성급하게 계약 파기를 통보하거나 서류 날인을 거부했다가는, 계약금 반환은커녕 거액의 손해배상 소송에 휘말릴 위험이 큽니다.
상대방이 허가 절차에 협조하지 않아 거래가 멈춰 있거나 불허가 처분 이후 계약금 반환을 둘러싸고 대립하고 있다면, 초기부터 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 체계적으로 대응해야 합니다.
매매계약서, 특약 조항, 관할 행정청의 허가 진행 내역 및 통지 문서를 지참하시어 법무법인 송천으로 연락 주시기 바랍니다.
법무법인 송천 기윤서 변호사
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