명도 집행이 끝났는데 세입자가 다시 들어와 살아요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 임대차 분쟁에서 명도소송에서 이기고 강제집행까지 마쳤는데도, 얼마 지나지 않아 세입자가 다시 집에 들어와 살고 있다는 상담이 이어지고 있습니다.

상담하다 보면 임대인분들은 “집행까지 끝났으니 이제 다 정리된 줄 알았다”, “집행관이 비워줬는데 설마 또 들어오겠느냐”고 생각하셨다가 큰 낭패를 보십니다. 세입자 쪽은 “내 집에 살던 사람이 들어간 것뿐이다”, “짐이 아직 안에 있어서 가져가려 했다”는 식으로 항변하고, 임대인은 같은 판결문으로 다시 집행해달라고 했다가 집행관에게 거절당하는 경우가 적지 않습니다.

그러나 형법은 강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산에 다시 침입하는 행위를 별도의 범죄로 처벌하고 있고, 민사적으로도 즉시 점유를 되찾을 수 있는 경로가 따로 있습니다. 다만 어떤 경로를 택하느냐에 따라 회복되는 속도가 크게 달라집니다.

아래에서는 명도 집행 후 세입자가 재입주했을 때 성립할 수 있는 죄, 같은 판결문으로 다시 집행할 수 있는지, 그리고 점유를 가장 빠르게 되찾는 순서를 살펴보겠습니다.

1. 집행이 끝나는 순간 점유는 임대인에게 넘어옵니다

집행 완료 후의 점유는 세입자의 것이 아니라 집행으로 인도받은 임대인의 것입니다.

부동산 인도집행은 민사집행법 제258조 제1항에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 이루어집니다. 즉 집행이 끝나면 법적으로 그 집의 점유자는 집행권원을 받은 임대인이고, 세입자는 더 이상 점유할 지위가 없습니다.

세입자 입장에서는 “내가 살던 집”이라는 감정이 남아 있어 짐을 꺼내러 들어갔다거나, 도어락 번호가 그대로라 문이 열렸다는 이유로 들어가는 경우가 있습니다. 하지만 집행으로 점유가 이전된 이상, 임대인의 허락 없는 출입은 단순한 귀가가 아니라 타인이 점유하는 주거에 들어가는 행위가 됩니다.

그래서 집행 직후에 점유 사실을 분명히 남겨두는 일이 중요합니다. 집행조서를 보관하고, 도어락 비밀번호와 열쇠를 즉시 교체하고, 현관 사진이나 영상을 날짜가 보이게 남겨 두면 이후 재입주 시점과 방법을 입증하는 기준선이 됩니다.

집행이 끝난 부동산의 점유자는 임대인이며, 세입자의 재입주는 새로운 침해 행위입니다.

2. 재입주는 주거침입죄와 부동산강제집행효용침해죄가 문제됩니다

집행으로 인도된 집에 다시 들어가면 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

우선 형법 제319조 제1항은 사람의 주거나 점유하는 방실에 침입한 자를 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 임대인이 집행으로 점유를 넘겨받았고 사람이 거주하는 집이라면 주거침입이, 빈 상태라도 임대인이 관리하는 방실이라면 점유하는 방실에 대한 침입이 문제됩니다.

더 직접적인 규정은 형법 제140조의2입니다.

강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산에 침입하거나 기타 방법으로 강제집행의 효용을 해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다(형법 제140조의2 부동산강제집행효용침해).

이 조문은 “침입”뿐 아니라 “기타 방법”으로 집행의 효용을 해한 경우도 포함합니다. 따라서 문을 따고 들어간 경우뿐 아니라, 집행으로 비워진 집에 다시 짐을 들이고 살림을 차리거나 잠금장치를 바꿔 임대인의 사용을 막는 행위도 문제가 될 수 있습니다. 법정형이 주거침입보다 무겁다는 점에서, 수사기관도 집행 후 재입주 사건에서는 이 조문을 함께 검토하게 됩니다.

집행 후 재입주는 주거침입(3년 이하)과 부동산강제집행효용침해(5년 이하)가 함께 문제되는 행위입니다.

3. “내가 살던 집이다”라는 항변은 쉽게 받아들여지지 않습니다

임차권이 소멸되고 집행까지 마쳐진 이상, 종전 거주 사실은 정당한 출입 사유가 되지 못합니다.

세입자가 가장 많이 내세우는 항변은 세 가지입니다. 첫째 “원래 내가 살던 집이라 들어간 것뿐이다”, 둘째 “짐을 가지러 갔다”, 셋째 “보증금을 못 받았으니 점유할 권리가 있다”입니다.

첫째와 둘째는 집행 시 민사집행법 제258조 제3항이 이미 해결해 둔 문제입니다. 집행 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하거나, 채무자가 없으면 친족·대리인에게 인도하고, 그것도 없으면 채무자의 비용으로 보관하게 되어 있습니다. 즉 짐은 집행 과정에서 처리되는 것이지, 집행 뒤에 임의로 들어가 가져갈 사유가 아닙니다.

셋째 보증금 반환 문제는 사실상 가장 큰 쟁점인데, 보증금 반환채권이 있다는 사정과 집행이 끝난 집을 점유할 권리는 별개입니다. 명도 판결이 확정되었다면 동시이행 항변 등은 그 소송에서 이미 판단 대상이었고, 판결 이후에 보증금을 이유로 다시 점유하는 것은 정당한 권원이 되기 어렵습니다. 보증금은 별도의 반환 소송이나 임대인과의 정산으로 해결할 문제입니다.

종전 거주나 짐, 보증금은 집행 후 재입주를 정당화하지 못합니다.

4. 같은 판결문으로 다시 집행하기보다 점유회복 절차를 택하는 편이 빠릅니다

재입주 후 형사 고소와 점유방해금지·인도 가처분을 병행하면 가장 빨리 점유를 되찾을 수 있습니다.

많은 임대인이 “판결문이 있으니 집행관에게 다시 집행해달라고 하면 된다”고 생각하지만, 실무에서는 이미 집행이 완료되어 종료된 집행권원으로 재집행을 받아주는 것이 쉽지 않습니다. 집행이 끝난 뒤의 재점유는 새로 발생한 별개의 침해로 보아, 새로운 집행권원을 요구하는 경우가 많습니다.

그래서 선택지는 크게 둘입니다. 하나는 민사집행법 제300조 이하의 점유방해금지 가처분 또는 부동산 점유이전·인도 단행 가처분입니다. 본안 판결을 기다리지 않고 법원 결정만으로 집행관이 다시 점유를 이전해 주는 방식이어서, 재입주 상태가 이어지는 동안 손해를 줄이는 데 현실적입니다. 다른 하나는 본안으로 건물인도 및 방해배제 청구를 다시 제기하는 방법인데, 시간이 오래 걸린다는 단점이 있습니다.

형사 고소는 이 민사 절차와 별개로 병행할 수 있습니다. 수사기관은 재입주 현장을 확인하면 퇴거를 요구하고 입건 여부를 판단하는데, 세입자 입장에서는 이미 한 번 집행까지 겪은 상태에서 형사처벌 가능성이 생기므로 합의나 자진 퇴거로 이어지는 경우도 있습니다.

재집행을 기대하기보다 가처분과 형사 고소를 동시에 준비하는 편이 점유 회복에 유리합니다.

5. 재입주 발견부터 점유 회복까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

재입주 사실을 발견한 첫날의 증거 확보가 이후 모든 절차의 방향을 결정합니다.

재입주 사건은 통상 ①재입주 발견 즉시 증거 확보 및 경찰 신고 → ②관할 경찰서(수원 지역 부동산이라면 수원남부·수원중부경찰서 등)에 고소장 접수 → ③법원(수원지방법원)에 점유방해금지·인도 가처분 신청 → ④가처분 결정 후 집행관을 통한 점유 이전, 그리고 수원지방검찰청 송치 및 처분의 순서로 이어집니다. 이미 집행이 끝난 상태이므로, 신고 시 집행조서와 판결문을 함께 제시하면 사안 설명이 훨씬 빨라집니다.

재입주를 확인하셨다면 감정적으로 문을 따고 들어가거나 짐을 내놓는 행동은 피하시고, 아래 순서로 자료부터 확보하는 것이 좋습니다.

1. 집행조서, 확정 판결문, 집행 직후의 현관·실내 사진, 도어락 교체 영수증 등 집행 완료 시점의 점유 상태를 보여주는 자료를 정리합니다.

2. 재입주 시점과 방법을 알 수 있는 CCTV, 도어락 출입 기록, 이웃·경비원의 진술, 관리비·공과금 사용 변화 등을 확보합니다.

3. 경찰 신고 및 고소장 접수와 함께 가처분 신청서를 준비해, 형사와 민사 절차를 같은 날 시작할 수 있도록 맞춥니다.

이렇게 준비하면 재입주가 길어져 점유 기간이 쌓이는 것을 막을 수 있고, 형사 고소와 가처분을 함께 진행해 실질적인 점유 회복을 노릴 수 있습니다.

마치며

명도소송과 집행을 어렵게 마치고 나면 “이제 끝났다”는 안도감 때문에, 재입주를 발견하고도 어떻게 대응해야 할지 몰라 며칠을 허비하는 경우가 많습니다.

점유를 되찾아야 하는 임대인 입장에서는 감정적인 대응보다 집행 완료 시점의 점유 상태와 재입주 경위를 증거로 남기는 것이 먼저입니다. 같은 판결문으로 곧바로 집행해달라고 시간을 쓰기보다, 가처분과 형사 고소를 함께 준비하는 것이 결과적으로 빠릅니다.

반대로 집을 비워준 뒤 다시 들어간 세입자 입장에서도 “내가 살던 집”이라는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 보증금이나 짐 문제가 있다면 집에 들어가는 방법이 아니라 별도의 반환 청구와 정산으로 풀어야 하며, 이미 재입주했다면 조사를 받기 전에 대응 방향부터 정리해야 합니다.

저는 부동산 점유와 형사 사건이 맞물리는 분쟁에서 점유를 되찾으려는 쪽과 재입주 혐의를 받는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기 며칠의 대응에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

집행 후 재입주 때문에 막막하시다면, 지금이 바로 상담이 필요한 시점입니다. 점유를 되찾거나 혐의를 방어할 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 세입자가 도어락 비밀번호를 알고 있어서 들어왔다면 침입이 아닌가요?

A. 아닙니다. 집행으로 점유가 임대인에게 넘어온 뒤에는 임대인의 승낙 없는 출입이 문제됩니다. 비밀번호를 알고 있었다는 사정은 출입 방법일 뿐 승낙의 근거가 되지 못하므로, 집행 직후 번호 교체가 중요합니다.

Q. 세입자가 짐을 가지러 한 번만 들어갔다고 하는데도 처벌되나요?

A. 일회성 출입도 주거침입이 성립할 수 있습니다. 다만 출입 시간·목적·반출한 물건 등은 고의와 양형에서 따져지므로, 구체적 경위는 사건마다 다르게 평가됩니다.

Q. 보증금을 못 돌려받았으면 집을 점유할 권리가 있지 않나요?

A. 집행이 끝난 뒤에는 그렇지 않습니다. 보증금 반환은 별도의 청구나 정산으로 해결할 문제이고, 이를 이유로 집행된 집에 다시 들어가는 것은 정당한 권원이 되기 어렵습니다.

Q. 같은 판결문으로 집행관에게 다시 집행을 신청할 수는 없나요?

A. 집행이 완료된 뒤의 재점유는 새로운 침해로 보아 새로운 집행권원을 요구하는 경우가 많아 실무상 쉽지 않습니다. 점유방해금지·인도 가처분을 먼저 검토하는 것이 현실적입니다.

Q. 세입자가 짐만 다시 들여놓고 살지는 않는 경우도 문제가 되나요?

A. 형법 제140조의2는 침입뿐 아니라 “기타 방법으로 강제집행의 효용을 해한” 경우도 포함하므로, 짐을 들여놓아 임대인의 사용을 막는 행위도 문제될 수 있습니다.

Q. 재입주를 발견하면 제가 직접 문을 열고 짐을 빼도 되나요?

A. 권하지 않습니다. 사람이 거주하는 상태에서 임의로 문을 열거나 짐을 치우면 임대인 쪽이 주거침입이나 재물손괴 문제에 휘말릴 수 있습니다. 경찰 신고와 가처분 등 정해진 절차로 진행하셔야 합니다.