옆집 건물·담장 토지 침범, 철거청구 가능할까? 

💡 혹시 이런 상황이신가요?

• 오래된 담장을 경계로 알고 있었는데 측량해 보니 옆집 건물이 내 토지를 침범한 경우

• 옆집 담장이나 창고, 건물 일부가 내 토지 위에 있다는 사실을 뒤늦게 알게 된 경우

• 철거를 요구하자 상대방이 “20년 넘게 사용했으니 이제 우리 땅”이라고 주장하는 경우

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안녕하세요. 토지 경계와 부동산 소유권 분쟁을 다루는 법무법인 쉴드 조재황 변호사입니다.

단독주택이나 오래된 상가, 농촌 지역의 토지를 매수한 뒤 측량하다가 예상하지 못한 문제가 발견되기도 합니다. 수십 년 동안 경계라고 생각했던 담장과 지적도상 경계가 다르거나, 옆집 건물의 벽체나 창고 일부가 자신의 토지에 들어와 있는 경우입니다.

몇십 센티미터에 불과하더라도 토지를 매도하거나 건물을 새로 지으려는 때에는 상당한 문제가 될 수 있습니다. 옆집에서도 오래 사용하던 건물을 갑자기 철거하라는 요구를 쉽게 받아들이기 어렵습니다.

이런 분쟁에서는 오래된 담장의 위치만으로 결론을 내릴 수 없습니다. 법적 경계가 어디인지, 상대방이 어떤 경위로 토지를 사용했고 그 기간은 얼마나 되는지부터 확인해야 합니다.

1. 담장보다 먼저 지적공부상 경계를 확인해야 합니다

오래된 담장이나 축대, 나무를 토지 경계로 알고 있는 경우가 많습니다. 하지만 실제 사용해 온 경계와 법적인 토지 경계가 반드시 일치하는 것은 아닙니다.

[대법원 1996. 2. 9. 선고 95다2333 판결]

“그 토지 소유권의 범위는 현실의 경계에 관계없이 지적공부상의 경계에 의하여 확정되어야 한다.”

대법원은 지적도 작성 과정의 기술적인 착오 등 특별한 사정이 없다면 지적공부상의 경계를 기준으로 소유권 범위를 확정해야 한다고 판단했습니다. 따라서 “담장이 수십 년 전부터 이 자리에 있었다”는 사실만으로 토지의 범위가 정해지는 것은 아닙니다. 토지를 살 때 매도인에게 들었던 설명도 지적공부와 함께 확인해야 합니다.

침범이 의심된다면 경계복원측량 등을 통해 경계와 침범 부분을 확인하는 것이 우선입니다. 인터넷 지도나 현장에서 임의로 잰 거리만으로 곧바로 철거 범위를 정하기는 어렵습니다. 측량 결과가 서로 다르거나 등록 당시 자료에 문제가 있다면 측량 방법과 기초 자료까지 다투어질 수 있습니다. 측량성과도와 관련 자료를 함께 보관하는 것이 좋습니다.

2. 실제 침범이 확인되면 철거와 토지인도를 청구할 수 있습니다

[민법 제214조]

소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 …

[민법 제213조]

소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. …

상대방에게 토지를 사용할 정당한 권리가 없고, 건물이나 담장이 실제로 자신의 토지를 침범했다면 소유권에 기초해 그 상태를 없애 달라고 요구할 수 있습니다. 건물이나 시설물로 소유권이 방해받고 있다면 방해제거청구가 문제 됩니다. 상대방이 토지 일부를 점유하고 있다면 반환청구도 함께 검토할 수 있습니다. 다만 상대방에게 소유자에 대하여 주장할 수 있는 점유 권리가 있다면 반환을 거부할 수 있습니다.

임대차나 토지 사용에 관한 약정 등이 있는지도 확인해야 합니다. 예를 들어 옆집 건물의 벽체가 경계를 넘어 토지 일부를 차지하고 있다면, 침범한 건물 부분의 철거와 그 토지 부분의 인도를 함께 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다.

[대법원 2022. 6. 30. 선고 2021다276256 판결]

“토지 소유자는 토지 소유권에 기한 방해배제청구권의 행사로써 그 지상 건물의 철거와 해당 토지의 인도를 구할 수 있을 뿐이고 …”

이 판결은 건물 공유자 등을 상대로 한 퇴거청구가 문제 된 사건입니다. 토지 소유권에 기초한 건물철거·토지인도청구와 건물 자체의 점유관계를 정하는 문제를 구분했다는 점에서 참고할 수 있습니다. 실제 청구에서는 건물 소유자와 점유자가 누구인지도 확인해야 합니다. 단순히 옆집에 사는 사람을 상대로 요구하면 된다고 생각하기보다 등기와 소유관계를 먼저 살펴야 합니다.

3. 20년 넘게 사용했다고 무조건 상대방 땅이 되는 것은 아닙니다

[민법 제245조]

① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

경계 분쟁에서 흔히 듣는 말이 “20년 넘게 사용했으니 취득시효가 완성됐다”는 주장입니다. 그러나 기간만 채웠다고 소유권을 자동으로 취득하는 것은 아닙니다. 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유했는지 등 요건을 갖추어야 하며, 등기 문제도 따릅니다. 여기서 소유의 의사는 단순히 “내 땅이라고 생각했다”는 말만으로 판단하지 않습니다. 토지를 점유하게 된 원인과 당시의 사정 등을 객관적으로 살펴야 합니다.

[대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다42977, 42984, 42991 판결]

“그 침범으로 인한 인접 토지의 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없다.”

대법원은 건물을 새로 지으면서 통상적인 시공상 착오를 넘을 정도로 인접 토지를 상당히 침범했다면, 건축 당시 침범 사실을 알고 있었다고 볼 수 있다고 판단했습니다.

반대로 경계를 잘못 알고 건물을 매수한 경우 등은 사정이 다를 수 있습니다. 착오로 경계를 넘었다는 이유만으로 언제나 자주점유가 부정되는 것은 아닙니다. 건물이 언제 세워졌는지, 신축한 사람과 현재 소유자가 같은지, 당시 측량을 했는지, 과거 소유자들이 경계 문제를 알고 있었는지를 확인해야 합니다. 상대방의 “20년”이라는 주장만 듣고 철거청구를 포기할 필요는 없습니다.

4. 철거비가 많이 든다는 이유만으로 청구가 막히지는 않습니다

침범 면적이 작으면 상대방은 “이 부분을 없애려면 건물 전체가 손상된다”, “얻는 땅보다 철거비가 훨씬 크다”고 주장하기도 합니다.

[대법원 1991. 6. 14. 선고 90다10346, 10353 판결]

“상대방이 잃을 손해가 현저히 크다 하여도 그러한 사정만으로는 이를 권리남용이라 할 수 없다.”

그러나 상대방의 손해가 크다는 사정만으로 철거청구가 바로 권리남용이 되는 것은 아닙니다. 대법원은 단순한 손익 비교만으로 권리남용을 인정할 수 없다고 보았습니다. 토지를 돌려받아 실제로 사용할 이익이 있는지, 권리행사의 목적과 결과가 어떠한지를 함께 살펴야 합니다.

[대법원 1983. 10. 11. 선고 83다카335 판결]

“원고의 이 사건 권리행사의 목적이나 경제적 이익 및 피고가 이로 인하여 입는 경제적 손실 등을 심리한 다음, …”

다만 철거청구가 언제나 허용되는 것도 아닙니다. 이 사건에서는 문제 된 토지가 약 4평 정도이고 지목이 도로였으며, 돌려받더라도 어떤 용도로 쓸 수 있는지 분명하지 않았습니다. 반면 건물 일부를 철거하는 데 상당한 비용이 들고 남은 건물의 효용도 크게 줄어드는 사정이 있었습니다.

대법원은 권리남용 주장을 쉽게 배척해서는 안 되고, 청구 목적과 경제적 이익·손실 등을 더 심리해야 한다며 원심판결을 파기환송했습니다. 따라서 침범 면적이 작다는 이유만으로 포기할 필요도 없지만, 소유권이 있다는 이유만으로 모든 철거청구가 받아들여진다고 단정해서도 안 됩니다.

5. 직접 철거하기보다 측량과 자료 확보부터 해야 합니다

침범이 의심된다고 해서 담장이나 시설물을 임의로 철거해서는 안 됩니다. 상대방 소유물을 훼손하면 별도의 민사·형사 문제가 생길 수 있습니다.

우선 토지 등기사항증명서, 토지대장, 지적도를 확인하고 경계복원측량을 통해 침범 여부와 면적을 특정하는 것이 좋습니다. 측량성과도와 현재 건물·담장 위치를 촬영한 사진도 보관해 두시기 바랍니다.

그다음 건축 시점, 과거 소유자 사이의 합의, 토지 사용 경위와 기간을 확인해야 합니다. 오래된 건물이라면 취득시효나 종전 사용 약정이 쟁점이 될 수 있습니다.

침범 사실이 확인되면 내용증명 등을 통해 철거와 토지 반환을 요구하고 협의할 수 있습니다. 다만 내용증명을 보냈다는 사실만으로 상대방의 취득시효 주장이 해결되거나 필요한 법적 조치가 모두 끝나는 것은 아닙니다.

협의가 되지 않는다면 측량 결과와 권리관계를 바탕으로 건물철거 및 토지인도청구를 검토하게 됩니다. 청구할 범위와 상대방을 정확하게 정하는 것이 중요합니다.

결론

옆집 건물이나 담장이 자신의 토지를 침범하고 있고 상대방에게 이를 사용할 권리가 없다면, 원칙적으로 철거와 토지 반환을 요구할 수 있습니다. 먼저 지적공부와 측량으로 경계를 확인하고, 상대방의 점유 경위와 사용 권리를 살펴야 합니다.

취득시효나 권리남용이 다투어질 수 있으므로 침범 면적과 기간만으로 결론을 내리기보다, 건축 당시부터 현재까지의 자료를 확인한 뒤 대응하는 것이 좋습니다.

• 토지 경계는 특별한 사정이 없다면 현실의 담장보다 지적공부를 기준으로 판단합니다.

• 실제 침범이 확인되고 상대방에게 사용 권리가 없다면 철거와 토지인도를 청구할 수 있습니다.

• 장기 점유와 철거 비용만으로 결론이 정해지지는 않으므로 취득시효와 권리남용 여부를 함께 검토해야 합니다.

지금까지 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사였습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.