지역주택조합 대리, 분담금 8천만 원 반환청구, 전부 기각 방어 

가입자 2명이 각 4천만 원씩 제기한 지역주택조합 분담금 반환청구를 추진위원회와 업무대행사 측에서 방어한 사례입니다. 토지확보율, 동호수 배정, 안심보장증서 쟁점을 항목별로 다퉈 전부 기각을 받았습니다.

안녕하세요, 인천 법률사무소 송지 배성권 변호사입니다. 오늘은 저희 사무실 송지안 대표변호사님께서 수행한 성공사례를 소개합니다.

지역주택조합 가입자가 계약 취소와 분담금 반환을 요구하더라도, 계약 당시의 설명과 약정 내용, 제출된 증거에 따라 청구가 기각될 수 있습니다. 오늘은 저희 사무소가 추진위원회와 업무대행사를 대리하여 가입자 2명이 제기한 합계 8,000만 원 및 지연손해금 청구를 모두 방어한 사건을 소개해 드리겠습니다. 판결은 항소 없이 확정되었습니다.

가. 다섯 갈래의 청구원인이 제시되었습니다

원고들은 가입계약을 체결한 뒤 각각 4,000만 원을 납부했고, 이후 가입 과정에서 잘못된 설명을 들었다며 추진위원회와 업무대행사를 상대로 소송을 제기했습니다.

주된 주장은 토지확보율에 관한 설명이 사실과 달랐다는 점, 특정 동·호수를 배정받을 수 있다고 안내받았다는 점, 당초 설명한 규모의 아파트 건립이 불가능하다는 점, 추가분담금이 발생하지 않는다는 설명을 믿었다는 점, 그리고 안심보장증서에 문제가 있으므로 가입계약의 효력을 인정할 수 없다는 점이었습니다. 이를 근거로 사기·착오에 의한 계약 취소, 이행불능에 따른 계약 해제, 조합 탈퇴와 손해배상을 함께 주장했습니다.

청구원인이 여러 갈래로 제시된 사건에서는 각 주장에 필요한 요건사실이 무엇인지, 실제 제출된 증거가 그것을 뒷받침하는지를 구분해 대응해야 합니다.

나. 초기에는 반환을 권고하는 결정도 있었습니다

소송 초기에는 피고들이 원고들에게 각각 4,000만 원과 지연손해금을 지급하라는 내용의 화해권고결정이 내려졌습니다. 그러나 이의신청 이후 소송이 계속되었고, 최종 판결에서는 원고들의 청구가 모두 기각되었습니다.

저희 사무실은 계약서와 안심보장증서의 문구를 검토하고 원고들이 주장하는 설명 내용과 실제 증거 사이의 간극을 짚었습니다. 변론이 한 차례 종결된 뒤에는 변론재개신청서를 제출하면서 조합규약 등 추가 자료와 법률상 주장을 보강했습니다.

다. 토지확보율과 추가분담금은 설명 사실의 입증이 관건이었습니다

원고들은 피고 측이 토지확보율을 40%라고 설명했다고 주장했습니다. 법원은 피고 측이 원고들이나 가입 권유 내용을 전달한 사람에게 그러한 설명을 했다는 점을 뒷받침할 증거가 제출되지 않았다고 판단했습니다. 추가분담금에 관해서도 피고 측이 분담금을 확정적으로 안내했다는 사실을 인정할 증거가 없다고 보았습니다.

원고들이 계약 취소의 근거로 내세운 설명이 실제로 있었는지가 입증되지 않았다는 취지입니다. 법률사무소 송지는 이처럼 원고들의 주장과 그 주장을 뒷받침하는 증거를 항목별로 대조하여 반박했습니다.

라. 동·호수 배정과 사업규모에 관한 판단

동·호수 지정 문제에 관하여 법원은 원고들이 특정 동·호수를 확정적으로 배정받았다는 증거가 없다고 보았습니다. 오히려 계약서 등 자료에 따르면 원고들은 추첨에 따른 배정 방식과 사업 진행에 따라 동·호수가 변경될 가능성을 알고 계약을 체결한 것으로 판단했습니다.

사업규모에 관한 주장도 받아들여지지 않았습니다. 법원은 당시 사업부지에 높이 제한이 있다는 사정만으로 향후 지구단위계획 등의 변경 가능성까지 없다고 단정할 수는 없다고 보았습니다. 이는 제출된 자료로 계약상 사업의 이행불능을 인정하기 어렵다는 판단입니다.

마. 안심보장증서는 환불 조건과 절차를 함께 봤습니다

이 사건 안심보장증서에는 사업 무산이나 동·호수 미선정 등 일정한 사유로 가입을 철회하거나 탈퇴하는 경우, 조합총회의 의결을 통하여 납부한 분담금과 업무대행비를 환불한다는 내용이 기재되어 있었습니다.

법률사무소 송지는 환불 사유뿐 아니라 총회 의결을 거치도록 한 약정의 구조를 함께 검토해야 한다고 주장했습니다. 당시 재판부는 이 증서를 장래 총회 의결을 거쳐 금원을 지급한다는 채무부담의 내용으로 해석했고, 증서 자체에 총유물 처분에 관한 법리가 곧바로 적용된다는 원고들의 주장은 받아들이지 않았습니다. 아울러 원고들이 약정에서 정한 사업 무산 등의 탈퇴 요건을 충족했다는 자료도 없다고 판단했습니다.

바. 청구 전부 기각, 항소 없이 확정

서울중앙지방법원은 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용을 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 추진위원회뿐 아니라 업무대행사에 대한 청구도 전부 기각되었습니다. 각 4,000만 원씩 합계 8,000만 원과 지연손해금 청구를 모두 방어한 결과이며, 이후 항소 없이 확정되었습니다.

여러 청구원인이 한꺼번에 제시된 사건이었지만, 계약서의 실제 내용과 설명 사실에 관한 증거를 구분해 대응한 것이 결과를 갈랐습니다.

자주 묻는 질문

1. 안심보장증서가 있다고 해서 언제든 전액 환불이 보장되는 것은 아닙니다. 증서의 환불 조건, 총회 결의 여부, 가입계약과의 관계를 함께 검토해야 합니다. 대법원은 환불보장약정이 무효인 경우 그와 일체로 체결된 가입계약에도 일부무효 법리가 적용될 수 있다고 판단한 바 있습니다. 증서의 제목이나 전액 환불이라는 표현만으로 결론을 정하기는 어렵습니다.

2. 총회 의결을 거친다는 문구가 있으면 항상 반환청구를 막을 수 있는 것도 아닙니다. 다른 사건에서 대법원은 총회 결의 없이 체결한 환불보장약정이 무효가 되고 가입계약의 무효·취소 원인이 될 수 있음을 설명하면서, 가입자의 계약 유지 행동 등에 따라 반환청구가 신의칙상 제한되는 경우도 판단했습니다. 현재 진행되는 사건에서는 이러한 판례와 개별 사실관계를 함께 검토해야 합니다.

3. 분담금 반환청구를 받은 추진위원회나 업무대행사라면 조합가입계약서, 안심보장증서, 모집 당시 설명자료와 상담 기록, 조합규약, 총회 의사록, 토지확보 및 인허가 진행 자료를 우선 정리하시는 것이 좋습니다. 특히 언제, 누구에게, 어떤 설명을 했는지와 그 설명을 확인할 자료가 무엇인지를 연결해 두어야 합니다. 원고가 제시한 계약 취소·해제 사유와 업무대행사의 손해배상책임도 각각 나누어 검토해야 합니다.

마치며

지역주택조합 분쟁은 같은 명칭의 서류를 사용했더라도 약정 내용과 사업 진행 경과에 따라 결론이 달라집니다. 계약과 증거를 검토하여 의뢰인의 입장에서 필요한 대응을 준비해 드리겠습니다.