안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.
최근 부동산 매매가 잔금 전후로 틀어져 계약이 해제되는 사례가 늘면서, 그 사이 매수인이 이미 세입자를 들여 놓은 집을 두고 분쟁이 번지는 경우가 많아졌습니다.제가 상담한 매도인분들은 “계약이 해제됐으니 세입자도 당연히 나가야 한다”고 생각하셨고, 임차인분들은 “집주인이 바뀐 것뿐이니 계약 기간까지 그냥 살면 된다”고 생각하셨습니다. 그런데 막상 소유자가 매도인에게 돌아오고 나면 양쪽 모두 상대방 말이 틀렸다는 사실을 확인하게 되고, 결국 건물 인도 소송까지 이어지는 일이 드물지 않습니다.대법원은 일관되게 해제 전에 매수인에게서 집을 임차해 인도와 주민등록으로 대항요건을 갖춘 임차인은, 해제 이후에도 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다고 보고 있습니다. 반대로 해제 이후에 들어왔거나 대항요건을 갖추지 못한 임차인은 사정이 완전히 달라집니다.아래에서는 매매계약이 해제되었을 때 매수인이 들인 세입자가 어떤 경우에 계속 살 수 있고 어떤 경우에 나가야 하는지, 그리고 양쪽이 무엇부터 확인해야 하는지 판례와 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.
1. 해제되면 원래대로 돌려놓아야 하지만, 제3자의 권리까지 빼앗지는 못합니다
해제의 원칙은 원상회복이고, 그 예외가 민법 제548조 제1항 단서의 ‘제3자 보호’입니다.
매매계약이 해제되면 민법 제548조 제1항 본문에 따라 각 당사자는 상대방에게 원상회복의 의무를 집니다. 매수인은 집과 소유권등기를 돌려주고, 매도인은 받은 대금을 반환해야 합니다. 판례는 해제의 효력을 소급적으로 보기 때문에, 해제 후 매수인 명의의 등기는 말소되어야 하는 등기가 되고 소유권은 처음부터 매도인에게 있던 것으로 취급됩니다.문제는 그 사이에 매수인이 이 집을 다른 사람에게 빌려준 경우입니다. 해제의 소급효를 그대로 관철하면 매수인에게서 집을 빌린 임차인도 임대권한 없는 사람에게서 빌린 것이 되어 쫓겨나게 됩니다. 이를 막기 위해 같은 조항 단서는 “그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다”고 정하고 있습니다.여기서 말하는 제3자의 범위에 대해 대법원은 해제된 계약에서 생긴 법률효과를 기초로 해제 전에 새로운 이해관계를 맺었고, 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 뜻한다고 봅니다(대법원 2005. 1. 14. 선고 2003다33004 판결). 합의해제의 경우에도 이 단서의 취지를 유추 적용하는 것이 판례의 태도이므로, 당사자끼리 “없던 일로 하자”고 합의했다고 해서 세입자의 지위가 달라지지 않습니다.결국 세입자가 나가야 하는지는 해제의 이유가 아니라 세입자가 해제 전에 언제, 어떤 권리를 갖췄는가로 결정됩니다.해제는 매도인과 매수인 사이의 일이고, 해제 전에 완전한 권리를 갖춘 세입자에게는 그 효력이 미치지 않습니다.2. 해제 전에 인도와 전입신고를 마친 세입자는 새 소유자에게도 대항할 수 있습니다
해제 전 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 ‘제3자’에 해당합니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 즉 세입자가 열쇠를 받아 이사하고 전입신고까지 마쳤다면, 그 다음 날 0시부터 임차권은 집의 소유자가 누구로 바뀌든 주장할 수 있는 권리가 됩니다.대법원은 이 대항력과 민법 제548조 제1항 단서를 함께 적용했습니다. 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 받아 임차인을 입주시키고, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖춘 뒤 분양계약이 해제된 사안에서, 대법원은 다음과 같이 판단했습니다.이 판결은 임대인이 반드시 소유자일 필요는 없고 적법하게 임대차계약을 체결할 권한을 가진 사람이면 주택임대차보호법이 적용된다는 점도 함께 밝혔습니다. 따라서 소유권이전등기를 받은 매수인뿐 아니라 매매계약의 이행으로 집을 인도받아 사용·수익하던 매수인이 세입자를 들인 경우에도 같은 법리가 적용될 수 있습니다.다만 이 보호는 해제 전에 이미 인도와 주민등록이 모두 갖춰져 있을 때의 이야기입니다. 계약서만 쓰고 이사를 아직 하지 않았거나, 이사는 했지만 전입신고를 미뤘다면 해제 시점에 보호되는 권리가 아직 없다는 의미가 됩니다. 해제의 의사표시가 상대방에게 도달한 시점과 세입자의 전입신고 시점의 선후를 따져야 하는 이유입니다.해제 전에 이사와 전입신고를 마친 세입자는, 소유자가 매도인으로 돌아와도 임차권을 근거로 계속 거주할 수 있습니다.임차인이 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 해제에도 불구하고 새로운 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결).
3. 해제 후에 들어온 세입자나 대항요건이 없는 세입자는 나가야 할 수 있습니다
보호받는 제3자는 ‘해제 전’에 권리를 갖춘 사람이고, 그 시점 뒤의 임차권은 소유자에게 대항하지 못합니다.
해제가 이루어진 뒤에도 등기부에는 한동안 매수인 명의가 그대로 남아 있습니다. 이 틈에 매수인이 새로 임대차계약을 체결하고 세입자를 들이는 경우가 있는데, 이때의 세입자는 보호받기 어렵습니다. 해제 후의 매수인은 이미 소유권을 잃었고 그 집을 임대할 권한도 없기 때문에, 그런 매수인과 맺은 임대차는 소유자가 된 매도인에게 내세울 수 있는 권리가 되지 못합니다.해제 전에 임대차계약을 맺었더라도 해제 시점까지 인도와 주민등록 중 하나라도 갖추지 못했다면 같은 문제가 생깁니다. 이 경우 매도인은 소유권에 기한 방해배제·반환청구, 즉 건물 인도와 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있고, 세입자는 점유할 정당한 권원을 주장하기 어렵습니다.매도인 입장에서는 “해제했으니 이 집은 비었을 것”이라고 단정하지 말고, 소유권을 되찾기 전에 해제 전부터 점유자가 있었는지, 전입신고는 언제 되었는지를 먼저 확인하셔야 합니다. 소유자는 전입세대 확인서를 통해 그 주소에 전입한 세대와 전입 일자를 확인할 수 있고, 이 일자가 해제 의사표시가 도달한 시점보다 앞서는지가 핵심입니다.반대로 세입자 입장에서는, 쫓겨나게 되더라도 그 책임은 임대차계약의 상대방인 매수인에게 있습니다. 보증금을 돌려받지 못한 채 이사하는 상황이라면 임대인을 상대로 보증금 반환을 청구해야 합니다.해제 후에 들어온 세입자와 해제 전 대항요건을 갖추지 못한 세입자에게는 보호 법리가 적용되지 않습니다.4. 쫓겨나는 세입자는 보증금과 손해를, 속인 매수인은 형사책임을 질 수 있습니다
세입자가 입은 피해는 계약 상대방인 매수인이 책임지며, 해제 사실을 숨겼다면 사기 문제로 이어질 수 있습니다.
임대차계약은 세입자와 매수인 사이에 맺어진 계약입니다. 해제 후 소유자인 매도인에게 집을 내주어야 하는 상황이라면, 매수인은 세입자에게 집을 사용·수익하게 할 의무를 이행하지 못한 것이 되어 보증금을 반환하고, 이사비용·중개수수료 등 세입자가 입은 손해를 채무불이행(민법 제390조)에 따라 배상해야 합니다.여기서 더 나아가 매수인이 이미 계약이 해제되었거나 곧 해제될 것을 알면서도 이 사실을 숨기고 세입자에게서 보증금을 받았다면 형사 문제가 됩니다. 형법 제347조 제1항의 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 다만 사기죄가 성립하려면 해제 사실을 알고도 기망했다는 고의와 편취 의사가 인정되어야 하므로, 단순히 임대차가 깨졌다는 결과만으로 곧바로 처벌되는 것은 아닙니다.기망 여부는 해제 통지를 언제 받았는지, 그 후 계약서를 쓸 때 어떤 설명을 했는지, 받은 보증금을 어디에 썼는지 같은 객관적 자료로 판단됩니다. 해제 통지서, 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 계약 당시의 문자·카카오톡 대화가 중요한 이유입니다.또한 매도인과 세입자가 서로 다투는 사이 매수인이 보증금을 가지고 연락이 끊기는 경우도 있어, 보증금 반환 소송과 함께 재산 보전 절차를 일찍 검토하는 편이 회수에 유리합니다.보증금 반환은 임대차 상대방인 매수인에게, 해제 사실을 숨기고 받은 보증금은 사기 문제로 따져 물을 수 있습니다.5. 분쟁이 생기면 시점 확정, 점유 자료 정리, 소송 순서로 진행됩니다
사건의 방향은 해제 의사표시 도달 시점과 대항요건 구비 시점을 날짜로 대조하는 데서 정해집니다.
이 분쟁은 통상 ①해제 통지(내용증명 등)로 해제 시점을 확정하고 → ②점유자와 임대차 관계를 확인한 뒤 협의 → ③협의가 안 되면 매도인이 건물 인도 및 등기 말소 소송을 제기하고(부동산 소재지가 수원이라면 수원지방법원) → ④판결 확정 후 강제집행의 순서로 진행됩니다. 세입자는 소송에서 해제 전 대항요건을 갖추었다는 점을 항변으로 주장하게 되므로, 이 날짜 증거가 사건의 결론을 좌우합니다.해제 통지를 받았거나 세입자를 들였다면 아래 순서로 먼저 확인하시기 바랍니다.해제의 의사표시가 상대방에게 도달한 날짜를 내용증명 배달증명·등기우편 수령일 등으로 확정합니다.
세입자의 이사(인도) 일자와 전입신고 일자를 주민등록 등본·전입세대 확인서로 확인하고, 해제 도달일보다 앞서는지 대조합니다.
임대차계약서, 보증금 이체 내역, 확정일자, 열쇠 인도 정황을 확보해 임대권한과 임차 시점을 입증할 자료를 정리합니다.
마치며
매매가 해제되는 순간 많은 분들이 ‘이제 끝났다’고 생각하지만, 세입자가 걸려 있는 경우에는 그때부터가 시작인 경우가 많습니다. 서로 “상대가 책임져야 한다”는 생각에 초기 대응이 늦어지고, 그사이 전입일자나 해제 통지 같은 핵심 증거가 흐려지기도 합니다.소유권을 되찾은 매도인 입장에서는 감정적으로 명도를 요구하기 전에, 그 세입자가 해제 전에 대항요건을 갖췄는지부터 날짜로 확인하셔야 합니다. 보호받는 세입자를 상대로 인도를 요구하면 소송에서 패소하고 시간만 잃게 됩니다.반대로 세입자 입장에서도 “집주인이 바뀌었을 뿐”이라는 생각만으로는 방어가 되지 않습니다. 해제 전에 언제 이사하고 전입신고를 했는지, 임대인에게 어떤 권한이 있었는지에 따라 결과가 갈립니다.저는 부동산 매매 분쟁에서 소유권을 되찾으려는 매도인과 보증금을 지키려는 세입자 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 날짜 하나와 서류 한 장이 결론을 바꾸는 것을 여러 번 보아 왔습니다.해제 통지를 받았거나 세입자와 다툼이 생겼다면, 결론이 달라질 수 있는 시점을 놓치지 마시고 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.자주 묻는 질문
Q. 매매가 해제되면 매수인이 들인 세입자는 무조건 나가야 하나요?
A. 아닙니다. 해제 전에 매수인에게서 임차해 주택의 인도와 주민등록을 마친 세입자는 민법 제548조 제1항 단서의 제3자로서 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
Q. 세입자가 전입신고를 해제 당일에 했는데 보호되나요?
A. 주택임대차보호법상 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기므로, 해제의 의사표시가 도달한 시점과의 선후가 쟁점이 됩니다. 정확한 시각과 날짜는 증거로 확정해야 합니다.
Q. 해제가 합의해제인 경우에도 세입자가 보호되나요?
A. 보호됩니다. 판례는 합의해제의 경우에도 민법 제548조 제1항 단서의 취지를 유추 적용하므로, 당사자 사이의 합의만으로 세입자의 권리를 없앨 수는 없습니다.
Q. 해제 후에 매수인과 새로 계약한 세입자는 어떻게 되나요?
A. 해제 후의 매수인은 임대할 권한이 없어 그 임차권으로 소유자에게 대항하기 어렵습니다. 세입자는 계약 상대방인 매수인에게 보증금 반환과 손해배상을 청구해야 합니다.
Q. 매수인이 해제 사실을 숨기고 보증금을 받았다면 처벌되나요?
A. 기망의 고의가 인정되면 사기죄(20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금)가 문제될 수 있습니다. 해제 통지를 받은 시점과 계약 당시 설명 내용이 핵심 자료입니다.
Q. 보증금을 못 받은 채 이사해야 하면 어떻게 하나요?
A. 임차권등기명령을 신청하면 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이후 매수인을 상대로 보증금 반환 소송을 병행하는 것이 일반적입니다.
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