중간 매수인을 건너뛰고 최종 매수인이 등기받을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부동산을 사서 등기 전에 다시 되파는 전매 거래가 늘면서, 중간 매수인의 이름을 등기부에 올리지 않고 처음 매도인에게서 최종 매수인 앞으로 곧바로 소유권을 넘기려는 이른바 중간생략등기 문의가 많아졌습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “중간에 낀 사람 이름으로 한 번 등기하면 등기비용과 세금이 두 번 나가니 바로 내 이름으로 하면 되는 것 아니냐”, “매도인 사장님이 괜찮다고 구두로 말씀하셨다”는 생각으로 잔금까지 치른 경우였습니다. 그런데 막상 등기를 하려고 하면 매도인이 갑자기 협조를 거부하거나, 중간 매수인이 잔금을 받지 못했다며 버티거나, 등기소에서 신청이 받아들여지지 않는 일이 생깁니다.

최근에도 대법원은 최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 등기를 청구하려면 관계 당사자 전원의 합의가 있어야 한다는 확립된 법리를 그대로 유지하고 있습니다. 게다가 합의가 있더라도 부동산등기 특별조치법의 신청·검인 의무를 어기면 형사처벌까지 문제될 수 있습니다.

아래에서는 중간 매수인을 건너뛰고 최종 매수인이 등기받을 수 있는 조건이 무엇인지, 합의가 없을 때 어떻게 권리를 확보하는지, 그리고 절차에서 놓치기 쉬운 위험은 무엇인지 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 최종 매수인이 직접 등기를 받으려면 관계자 전원의 합의가 필요합니다

중간생략등기는 당사자 일부의 승낙이 아니라 세 사람 모두의 의사 합치가 있어야 청구할 수 있습니다.

부동산이 매도인 갑에서 중간 매수인 을로, 다시 을에서 최종 매수인 병으로 순차 매매되었다면, 원칙적으로 등기도 갑에서 을, 을에서 병의 순서로 두 번 이루어져야 합니다. 병은 을과 계약한 사람이지 갑과 계약한 사람이 아니므로, 갑에게 곧바로 “내 앞으로 등기해 달라”고 요구할 계약상 근거가 없기 때문입니다.

그래서 중간을 생략하려면 갑, 을, 병 세 사람이 “갑에서 병으로 바로 등기한다”는 데 모두 합의해야 합니다. 대법원은 이를 다음과 같이 분명하게 판단하고 있습니다.

부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기 청구권을 행사하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초 양도인과 최종 양수인 사이에도 그 중간등기 생략의 합의가 있었음이 요구된다(대법원 1995. 8. 22. 선고 95다15575 판결).

실무에서 가장 흔한 착오는 병이 을에게 대금을 다 주었고 을이 “갑에게 말해 놓았다”고 하니 괜찮다고 믿는 경우입니다. 그러나 갑의 동의는 갑 본인의 의사로 확인되어야 하고, 을이 대신 말해 준 것만으로는 충분하지 않습니다. 반대로 갑이 동의하더라도 을이 동의하지 않으면 마찬가지로 직접 청구는 막힙니다. 을은 매수인으로서 갑에게 가진 등기청구권과 병에게 받을 매매대금 채권을 함께 가지고 있기 때문입니다.

또 한 가지 중요한 점은, 세 사람의 합의가 있더라도 그 합의는 갑의 매매대금 채권을 없애 주지 않는다는 것입니다. 갑이 을에게서 대금을 아직 다 받지 못했다면, 갑은 그 지급을 이유로 등기 이행을 거절할 수 있고, 병이 을에게 대금을 모두 치렀다는 사정은 갑에게 주장할 수 없습니다.

중간생략등기의 출발점은 최초 매도인, 중간 매수인, 최종 매수인 세 사람 전원의 합의이고, 일부의 승낙이나 전해 들은 말로는 부족합니다.

2. 중간 매수인의 권리를 넘겨받았다는 이유만으로는 최초 매도인에게 직접 청구할 수 없습니다

채권양도를 받았더라도 최초 매도인의 동의나 승낙이 없으면 직접 등기청구는 막힙니다.

합의서를 받지 못한 최종 매수인이 흔히 택하는 방법은, 중간 매수인에게서 “갑에 대한 소유권이전등기 청구권”을 양도받는 것입니다. 이름은 양도지만, 내용은 병이 을의 자리를 그대로 이어받겠다는 것이므로 한 번에 해결되는 듯 보입니다.

하지만 부동산 매매로 인한 소유권이전등기 청구권은 그 성질상 양도에 채무자의 동의나 승낙이 필요하다는 것이 대법원의 입장입니다. 위 95다15575 판결은 최종 양수인이 중간자로부터 청구권을 양도받았더라도 최초 양도인이 그 양도에 동의하지 않으면 채권양도를 원인으로 한 이전등기를 청구할 수 없다고 판단했고, 대법원 2021. 6. 3. 선고 2018다280316 판결도 명의신탁 해지를 원인으로 한 등기청구권을 양도받은 경우까지 같은 법리를 적용했습니다. 즉 청구권을 양도받았다는 사실만으로는 상대방에게 이행을 강제할 수 없습니다.

그러면 갑이 협조하지 않을 때 병에게 남는 길은 무엇일까요. 첫째, 을에게 갑과의 합의를 이끌어 내도록 요구하고, 그 협상이 되지 않으면 을이 갑에게 가진 등기청구권을 병이 채권자대위로 행사하는 방법이 있습니다. 이때 병은 갑에게서 을 앞으로 먼저 등기하도록 청구하는 것이어서, 결과적으로 갑에서 을, 을에서 병의 두 번 등기가 이루어집니다. 둘째, 이 과정에서 갑의 동시이행 항변이 걸리므로 을이 갑에게 줄 대금이 남아 있다면 병이 그 금액을 대신 지급하고 정산하는 방식으로 정리하는 것이 일반적입니다.

이렇게 되면 시간과 비용은 늘어나지만, 최종 매수인은 소유권을 확실하게 취득하는 쪽으로 정리됩니다. 반대로 동의 없이 곧바로 갑을 상대로 소송을 내면 승소하기 어렵습니다.

청구권을 양도받았다는 서류가 있어도, 최초 매도인의 동의가 없으면 직접 등기는 청구할 수 없고 순차 등기로 돌아가야 합니다.

3. 합의가 있어도 허가와 검인 같은 절차를 건너뛰면 효력과 등기 자체가 문제됩니다

중간생략 합의는 허가·신고·검인 같은 법정 요건을 우회하는 수단이 될 수 없습니다.

세 사람이 합의했다고 해서 곧바로 등기가 되는 것은 아닙니다. 부동산등기 특별조치법 제3조는 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때 계약서에 시장·군수·구청장의 검인을 받아 등기소에 제출하도록 하고, 제4조는 소유권을 이전받을 계약을 체결한 사람이 다시 제3자와 전매 계약을 체결하려면 먼저 체결된 계약서에도 검인을 받도록 정합니다. 중간 계약이 있었다면 그 계약서에도 검인이 필요하다는 뜻입니다.

제5조는 등기원인에 행정관청의 허가나 신고가 요구되는 경우 그 허가·신고를 증명하는 서면을 등기신청서에 붙이도록 정합니다. 특히 토지거래허가구역 안의 토지라면 중간 계약과 최종 계약 모두 허가 대상이 될 수 있고, 허가를 받을 수 없는 거래를 서류만 바꿔 허가받으려 하면 대법원은 계약이 처음부터 확정적으로 무효라고 봅니다.

토지거래계약 허가구역 내의 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매계약이 체결된 경우에는 그 계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효이다(대법원 2011. 6. 30. 선고 2011도614 판결 취지).

이 판결은 거주요건을 갖추지 못한 사람이 요건을 갖춘 다른 사람 명의로 허가를 받으려 한 사안에서 나왔습니다. 중간 매수인의 실거주 요건 등을 피하려고 최종 매수인 명의로 계약서를 새로 쓰는 방식이 위험한 이유가 여기에 있습니다. 확정적으로 무효가 되면 이미 지급한 대금은 부당이득으로 돌려받아야 하는 문제만 남고, 소유권은 넘어오지 않습니다.

마지막으로 등기관은 등기원인과 등기신청서의 내용이 일치하는지 형식적으로 심사합니다. 중간생략으로 신청하려면 갑에서 병으로의 매매 형식이 아니라, 실제 거래 경위에 맞는 서류와 합의를 갖춰야 하며 이를 맞추지 못하면 등기신청이 각하될 수 있습니다.

세 사람이 합의했더라도 검인·허가·신고 증명이 빠지면 등기는 되지 않고, 허가를 피하려는 합의는 아예 무효가 됩니다.

4. 세금이나 규제를 피하려는 중간생략은 형사처벌 대상이 될 수 있습니다

중간생략등기 자체가 아니라, 조세·규제를 피할 목적과 등기원인 허위기재가 처벌 구간을 만듭니다.

부동산등기 특별조치법 제2조 제2항과 제3항은 부동산을 이전받는 계약을 체결한 사람이 다시 제3자와 전매 계약을 체결하려면 그 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하도록 정합니다. 중간생략등기를 막으려는 규정입니다.

이를 어기면 제8조 제1호에 따라 조세 부과를 면하려 하거나, 시점 간의 가격 변동에 따른 이득을 얻으려 하거나, 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적이 있을 때 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처해집니다. 전매차익을 노린 중간생략이나 취득세·양도세를 줄이려는 중간생략이 여기에 해당할 수 있습니다. 또 제6조에 따라 등기신청서에 등기원인을 실제와 다르게 적는 행위도 제8조 제2호로 같은 형량이 정해져 있고, 제4조의 계약서 검인 의무를 어긴 경우에는 제9조에 따라 1년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금이 적용됩니다.

등기를 해태한 경우에는 제11조의 과태료가 문제됩니다. 취득세 과세표준에 표준세율에서 2%를 뺀 세율을 적용한 금액의 5배 이하에 해당하는 금액을 상한으로 하고, 해태 기간과 부동산 가액 등을 참작해 정해집니다. 나아가 실제 계약과 다르게 등기원인을 꾸며 등기부에 올리면 형법상 공정증서원본 불실기재죄가 문제될 수도 있습니다.

세금도 따로 살펴야 합니다. 중간 매수인 을이 등기를 하지 않았더라도 매매 차익이 생겼다면 을의 양도소득세 신고 문제는 그대로 남고, 최종 매수인 병은 실제 매매가액이 아닌 서류상 금액을 쓰면 이후 양도 시 취득가액을 인정받지 못하는 불이익을 겪습니다. 등기비용 몇 번 아끼려다 몇 배의 세금과 형사 위험을 떠안는 구조입니다.

다만 이러한 처벌은 목적이 인정되어야 성립하며, 합의 경위, 대금 흐름, 신고 여부에 따라 결론이 달라집니다. 이미 서류가 오갔다면 지금 상태에서 무엇이 어디까지 진행됐는지부터 정확히 정리해야 합니다.

5. 분쟁이 생기면 이런 순서로 진행되고, 대응은 서류 정리가 먼저입니다

합의서와 대금 지급 자료를 갖추는 것이 등기도 분쟁도 결정합니다.

중간생략등기 분쟁은 통상 ①최초 매도인·중간 매수인·최종 매수인 사이 합의서와 계약서 정리 → ②계약서 검인 및 부동산 소재지 관할 시·구청 거래신고 확인(수원 지역 부동산이라면 수원시 각 구청) → ③등기신청(수원지방법원 관할 등기소) 또는 협조 거부 시 소유권이전등기 청구 → ④수원지방법원 민사 소송 및 판결 후 등기의 순서로 진행됩니다. 허위 서류가 오갔다면 별도로 수원지방검찰청의 수사가 시작될 수도 있습니다.

중간생략등기를 계획하거나 이미 대금을 치른 상태라면 먼저 아래 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 최초 매도인, 중간 매수인, 최종 매수인이 서명한 합의서가 있는지, 없다면 매도인의 동의를 받을 수 있는 시점과 방법부터 확인합니다.

2. 각 계약서의 대금, 지급일, 지급 내역(계좌이체 영수증)을 정리해 누가 누구에게 얼마를 지급했고 잔금이 남았는지 확인합니다.

3. 해당 부동산이 허가구역이나 규제지역에 있는지, 계약서 검인과 거래신고가 각 계약마다 끝났는지 확인합니다.

이렇게 정리된 자료가 있어야 합의에 의한 직접 등기, 순차 등기, 채권자대위 청구 중 어떤 경로가 안전한지 판단할 수 있고, 이미 문제가 된 경우에도 민사 청구와 형사 대응을 함께 설계할 수 있습니다.

마치며

중간생략등기는 “다들 그렇게 하던데”라는 말에 기대 서류 없이 진행되는 경우가 많아, 문제가 터지고 나서야 대응이 시작되는 경우가 많습니다.

대금을 모두 치른 최종 매수인 입장에서는 소유권을 확실하게 넘겨받는 것이 우선이므로, 누구의 동의가 빠졌는지와 대금이 어디까지 정산됐는지를 가려 순차 등기나 채권자대위 같은 안전한 경로를 선택해야 합니다.

반대로 중간에서 전매 차익을 얻은 매수인이나 처음 매도인 입장에서도 구두 승낙이나 서류상 금액 조정은 방어 논리가 되지 못합니다. 조세·규제를 피하려는 목적이 인정되면 등기 신청 자체가 아니라 그 목적이 처벌의 기준이 되기 때문입니다.

저는 부동산 거래 분쟁에서 등기를 청구하는 쪽과 협조를 요구받은 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 합의서 한 장의 유무와 대금 정산 방식에 따라 결과가 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

서류가 이미 오갔거나 상대방이 등기 협조를 미루고 있다면, 그때가 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 중간 매수인에게 대금을 다 줬으면 매도인 동의 없이도 제 이름으로 등기할 수 있나요?

A. 어렵습니다. 대금을 모두 지급했더라도 최초 매도인과 최종 매수인 사이에 중간 등기를 생략한다는 합의가 있어야 직접 청구할 수 있습니다. 합의가 없다면 순차 등기나 채권자대위 청구를 검토해야 합니다.

Q. 중간 매수인에게서 등기청구권 양도서를 받았는데 효력이 있나요?

A. 양도서만으로는 부족합니다. 대법원은 최초 매도인이 양도에 동의하거나 승낙하지 않으면 양수인이 직접 등기를 청구할 수 없다고 봅니다. 동의서나 통지·승낙 자료를 갖췄는지가 핵심입니다.

Q. 중간생략등기는 무조건 불법인가요?

A. 그렇지 않습니다. 세 사람의 합의가 있고 검인·허가·신고를 모두 갖췄다면 가능하지만, 조세 부과를 피하거나 전매차익을 얻거나 규제를 회피할 목적이 있으면 부동산등기 특별조치법상 처벌 대상이 될 수 있습니다.

Q. 형사처벌은 어느 정도인가요?

A. 위 목적으로 전매 전 등기 의무를 위반하거나 등기원인을 허위로 기재하면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금이, 검인 의무를 어기면 1년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금이 규정되어 있습니다.

Q. 토지거래허가구역이면 어떻게 되나요?

A. 허가를 받아야 하는 거래이고, 허가를 배제하거나 잠탈하는 계약은 처음부터 확정적으로 무효입니다. 중간생략 합의로 허가 요건을 피하려는 시도는 특히 위험합니다.

Q. 이미 중간생략으로 등기가 끝났는데 문제가 되나요?

A. 등기 내용이 실제 권리관계와 맞는지, 그리고 등기 과정에서 신고·검인·세금 처리가 제대로 되었는지에 따라 달라집니다. 처벌 여부는 목적과 허위기재 여부로 판단되므로 서류부터 점검해야 합니다.

Q. 변호사는 언제 선임하는 것이 좋나요?

A. 합의서를 쓰기 전이 가장 좋습니다. 이미 대금을 치렀다면 최초 매도인에게 협조를 요구하기 전에 서류와 지급 내역을 먼저 점검해야 불필요한 분쟁을 막을 수 있습니다.