전세보증금 2억 2천만 원, 동시이행 판결 받았습니다 

집을 먼저 비워야 보증금을 받을 수 있나요?

전세계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않으면 이사 계획까지 막히기 쉽습니다. 이때 주택을 먼저 넘기는 일과 보증금을 받는 일의 관계를 정확히 확인해야 합니다. 임대차가 종료된 경우 주택 인도와 정산 후 보증금 반환은 원칙적으로 함께 이행하는 관계입니다.

이번 법무법인 홍림 사례에서는 서울서부지방법원이 임대인들에게 주택을 인도받음과 동시에 전세보증금 2억 2천만 원을 지급하라고 판결했습니다. 핵심은 지급 금액뿐 아니라 두 의무를 연결한 판결 주문입니다. 지급 의무가 인정된 사실과 실제 입금이 이루어진 사실은 구분해 보아야 합니다.

사건 개요 | 계약 종료 후에도 반환되지 않은 보증금

의뢰인은 임대차계약이 끝났지만 임대인들로부터 전세보증금 2억 2천만 원을 돌려받지 못했습니다. 주택을 인도하고 이사하려는 상황에서 보증금 반환이 이루어지지 않아 법무법인 홍림의 조력을 요청했습니다.

전세보증금 분쟁은 계약 종료와 이사 일정이 맞물린다는 특징이 있습니다. 반환받을 돈이 얼마인지만 정리해서는 실제 인도 단계의 문제가 남을 수 있습니다. 이 사례에서도 임대차가 끝난 뒤 주택을 넘기는 일과 보증금을 돌려주는 일을 어떻게 함께 이행할지가 쟁점이었습니다.

이러한 사건을 검토할 때에는 계약서상 당사자와 실제 보증금 지급 내역, 계약이 종료된 경위를 차례로 확인해야 합니다. 임대인이 여러 명이라면 계약 관계와 청구 상대방을 더 세심하게 살펴야 합니다. 당사자가 여럿이라는 사정만으로 각자의 책임 범위를 단정할 수는 없습니다.

핵심 쟁점 | 주택 인도와 보증금 반환의 동시이행

동시이행은 서로 연결된 의무를 함께 이행하도록 하는 구조입니다. 임차인에게 집을 돌려줄 의무가 있고 임대인에게 보증금을 반환할 의무가 있다면, 어느 한쪽의 의무만 떼어 먼저 이행하라고 단정해서는 안 됩니다. 계약 내용과 종료 여부, 정산 사정에 따라 구체적인 판단은 달라질 수 있습니다.

이 사건에서는 의뢰인의 주택 인도와 임대인들의 2억 2천만 원 지급을 함께 연결해 판단받는 것이 중요했습니다. 보증금 반환을 요청하는 입장에서도 인도 의무를 어떻게 이행할 것인지 함께 검토해야 사건의 구조가 분명해집니다.

보증금의 액수, 반환 시기, 인도 방법은 서로 다른 확인 사항입니다. 계약서에 적힌 액수와 실제 송금액이 일치하는지, 일부 반환이나 공제 주장이 있는지 등을 구분해 확인하는 것이 일반적인 준비 방향입니다. 이 사례에서 별도의 공제 분쟁이 있었다고 단정하는 것은 아닙니다.

사건 이해를 돕는 설명 이미지입니다.

진행 방향 | 계약과 송금 내역을 바탕으로 청구 정리

법무법인 홍림은 임대차계약서와 보증금 송금 내역, 임대차 종료 관련 자료를 검토하여 반환받아야 할 금액을 정리했습니다. 이후 임대인들을 상대로 보증금 반환소송을 제기하고, 의뢰인이 주택을 인도하는 것과 동시에 2억 2천만 원을 지급해야 한다고 주장했습니다.

비슷한 문제를 겪고 있다면 계약서와 송금 내역을 먼저 한곳에 모아 두시는 것이 좋습니다. 종료 의사를 주고받은 자료가 있다면 그 내용과 날짜도 함께 정리해 두십시오. 자료마다 확인하려는 내용이 다르므로, 계약 체결부터 반환 요청까지 시간순으로 나누어 검토하면 도움이 됩니다.

인도 일정이나 방법을 협의하는 단계에서는 보증금 지급과 어떤 방식으로 맞출지도 구체적으로 점검할 필요가 있습니다. 열쇠 전달이나 주택 인도 여부에 관한 자료를 남기는 방법 역시 상황에 따라 검토할 사항입니다. 이는 일반적인 준비 안내이며, 이 사건에서 특정 방식의 인도가 실제 이루어졌다는 설명은 아닙니다.

사건 결과 | 2억 2천만 원 지급과 가집행 선고

서울서부지방법원은 2026년 7월 임대인들이 의뢰인으로부터 임차주택을 인도받음과 동시에 220,000,000원을 지급하도록 판결했습니다. 소송비용은 임대인들이 부담하고, 제1항의 보증금 지급 부분은 가집행할 수 있도록 정했습니다.

따라서 이 사례의 성과는 주택 인도와 연결된 보증금 지급 의무를 판결로 인정받았다는 데 있습니다. 주택을 인도받는 조건이 붙어 있으므로, 금액만 확인하고 무조건적인 지급 판결로 이해해서는 안 됩니다.

가집행 선고는 판결 확정과 같은 의미가 아니며, 그 자체로 보증금이 입금되었다는 뜻도 아닙니다. 실제 주택 인도나 지급 이행, 판결 확정 여부는 별도로 확인해야 합니다. 이 글에서는 확인된 판결 결과를 중심으로 설명드립니다.

사건 이해를 돕는 설명 이미지입니다.

관련 법률 | 서로의 의무를 함께 살피는 기준

민법 제536조는 쌍무계약에서 상대방이 자기 의무의 이행을 제공할 때까지 자신의 의무 이행을 거절할 수 있도록 정합니다. 서로 주고받는 의무의 균형을 고려하는 규정으로, 임대차 종료 후 인도와 보증금 반환의 관계를 이해하는 기본 기준입니다.

주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝났어도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 보증금이 반환되지 않은 상태에서 기간만 끝났다는 이유로 임차인의 보호를 곧바로 끝내지 않도록 하는 규정입니다.

이러한 법률 설명은 일반적인 참고 법리입니다. 임대차관계가 존속한다는 규정을 새 계약이 자동으로 체결된다는 뜻이나 아무 비용 없이 계속 사용해도 된다는 뜻으로 받아들이지는 마십시오. 실제 사용 여부와 계약 내용 등 구체적인 사정은 별도로 검토해야 합니다.

참고 판례 | 반환과 인도를 연결해 판단합니다

대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 전원합의체 판결은 임대차가 끝났을 때 목적물 인도 의무와, 연체차임 등 해당 임대차의 채무를 정산한 뒤 남은 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다. 인도와 반환을 함께 살피는 원칙을 이해할 수 있는 판례입니다.

대법원 1989. 2. 28. 선고 87다카2114 판결은 동시이행항변권에 기초한 점유를 불법점유로 볼 수 없다고 하면서도, 사용으로 실질적인 이익을 얻었다면 부당이득 반환 문제가 생길 수 있다고 보았습니다. 보증금을 받지 못했다는 사정과 주택 사용에 따른 정산 문제를 구분할 필요가 있습니다.

두 판례는 이 글의 설명을 위한 일반 참고 판례입니다. 이번 서울서부지방법원 사건에서 해당 판례가 직접 인용되었다고 단정하는 것은 아닙니다.

자주 묻는 질문 | 이사와 반환소송을 준비할 때

Q. 계약기간이 끝났으면 무조건 먼저 이사해야 하나요?
A. 인도와 보증금 반환은 원칙적으로 동시이행 관계에 있습니다. 다만 개별 계약과 종료 사정, 이미 이루어진 지급이나 인도 등을 확인한 뒤 대응해야 합니다.

Q. 보증금을 못 받았으니 계속 사용해도 정산이 없나요?
A. 그렇게 단정할 수 없습니다. 보증금 미반환으로 인한 점유 문제와 실제 사용에 따른 금전 정산은 구분하여 검토해야 합니다.

Q. 소송 전에 어떤 자료를 챙기면 좋을까요?
A. 계약서, 보증금 송금 내역, 계약 종료 관련 자료, 반환 요청과 답변 내용을 정리해 두십시오. 일부 반환이 있었다면 그 내역도 함께 확인해야 정확한 청구 금액을 검토할 수 있습니다.

Q. 이사 날짜가 먼저 정해져 있다면 어떻게 해야 하나요?
A. 실제 인도와 전입 변경 등으로 법적 지위에 어떤 영향이 생기는지 먼저 점검할 필요가 있습니다. 이사 계획과 현재 자료를 함께 제시하여 반환 절차와 권리 보전 방안을 구체적으로 검토하시기 바랍니다.

Q. 가집행 판결을 받으면 곧바로 전액 회수되나요?
A. 판결에 따른 집행과 실제 회수는 별도 문제입니다. 동시이행 조건과 이행 상황 등을 확인해야 하므로 가집행 선고만으로 회수를 보장할 수 없습니다.

김남오 변호사의 코멘트 | 금액과 인도 조건을 함께 확인하세요

전세보증금은 다음 거주지를 준비하는 데 필요한 중요한 자금입니다. 반환이 늦어지면 마음이 급해지지만, 그럴수록 계약 종료 자료와 지급 내역, 주택 인도 계획을 차분하게 나누어 살펴보셔야 합니다. 먼저 해야 할 일과 함께 이행할 일을 구분하는 데서 대응 방향이 시작됩니다.

이번 사례처럼 판결 주문에 동시이행 조건이 있는 경우에는 받을 금액과 그 조건을 함께 읽는 것이 중요합니다. 판단받은 권리가 실제 이행으로 이어지는 과정까지 고려하여 자신의 상황에 맞는 방법을 검토하시기 바랍니다.