이전고시가 나면 관리처분계획 소송은 끝나나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 재개발·재건축 현장에서 관리처분계획 인가 이후 소송을 제기했지만, 공사가 빠르게 진행되어 준공과 입주를 앞두고 있다는 상담이 늘고 있습니다.

상담을 받아 보면 “분양 평형이 부당하게 배정됐으니 소송으로 바로잡으면 된다”, “소송이 진행 중이니 이전고시가 나도 결과를 뒤집을 수 있다”는 생각으로 재판의 속도를 신경 쓰지 않은 분들이 많습니다. 그런데 소송 중에 이전고시가 나면 법원이 본안을 판단하지 않고 소를 각하하는 경우가 있어, 몇 년을 기다린 소송이 한순간에 의미를 잃기도 합니다.

최근 실무에서도 대법원 전원합의체 판결 이후 이전고시가 효력을 발생한 뒤에는 관리처분계획의 취소나 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다는 법리가 확고하게 적용되고 있습니다. 반대로 이전고시 이후에도 다툴 수 있는 쟁점이 남아 있기 때문에, 무엇이 끝나고 무엇이 남는지를 구분해야 합니다.

아래에서는 이전고시가 나면 관리처분계획 소송이 어떻게 되는지, 소송 중이라면 무엇을 서둘러야 하는지, 이전고시 이후에도 남는 다툼은 무엇인지 순서대로 살펴보겠습니다.

1. 이전고시의 효력이 발생하면 관리처분계획 소송은 원칙적으로 각하됩니다

이전고시가 나면 권리관계가 확정되므로 관리처분계획 자체를 다툴 이익이 사라집니다.

도시 및 주거환경정비법 제86조 제2항은 사업시행자가 대지·건축물의 소유권을 이전하려면 그 내용을 공보에 고시하고, 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다고 정하고 있습니다. 즉 이전고시는 단순한 안내가 아니라 조합원 전원에게 새 아파트의 소유권이 한꺼번에 귀속되는 효력을 가진 절차입니다.

이어 같은 법 제87조는 소유권을 이전한 경우 종전 토지·건축물에 설정된 저당권·전세권·임차권 등 등기된 권리가 새로 이전받은 대지·건축물에 설정된 것으로 보고, 조합원에게 분양하는 대지·건축물은 환지로 본다고 정합니다. 수백 수천 세대의 권리가 이 한 번의 고시로 일률적으로 정리되는 구조입니다.

그래서 소송 도중에 이전고시가 효력을 발생하면, 법원은 관리처분계획의 취소나 무효확인을 구하는 소를 소의 이익이 없다는 이유로 각하하는 것이 원칙입니다. 판결에서 위법이 인정될 수 있었던 사건이라도 이 단계에서는 본안 판단까지 가지 못합니다.

이전고시의 효력이 발생한 뒤에는 관리처분계획 자체를 취소하거나 무효로 확인해 달라는 소송은 더 이상 유지되기 어렵습니다.

2. 대법원은 단체법적 성격을 이유로 이전고시 이후의 취소 청구를 막고 있습니다

이미 일률적으로 처리된 권리귀속을 뒤집는 것은 정비사업의 성격에 맞지 않는다는 것이 대법원의 판단입니다.

이 쟁점에서 기준이 되는 판결은 대법원 전원합의체 판결입니다. 다수의견은 정비사업이 다수 조합원의 권리를 하나의 계획으로 묶어 처리하는 공익적·단체법적 성격을 가진다는 점을 강조했습니다.

이전고시의 효력 발생으로 이미 대다수 조합원 등에 대하여 획일적·일률적으로 처리된 권리귀속 관계를 모두 무효화하고 다시 처음부터 관리처분계획을 수립하여 이전고시 절차를 거치도록 하는 것은 정비사업의 공익적·단체법적 성격에 배치되므로, 이전고시가 효력을 발생한 이후에는 조합원 등은 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2011두6400 전원합의체 판결).

이 판결에는 대법관 4인의 별개의견도 있었습니다. 소송 계속 중 이전고시가 효력을 발생하더라도 행정소송이 행정처분의 적법성을 확보하고 이해관계인의 권리를 보호하는 제도라는 점에서 여전히 다툴 이익이 있다는 취지였습니다. 그러나 이는 소수의견이고, 이후 하급심 실무는 다수의견에 따라 이전고시 이후의 취소·무효확인 청구를 각하하고 있습니다.

또 하나 알아 둘 법리는, 당초 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 바꾸는 새 관리처분계획이 인가되면 특별한 사정이 없는 한 당초 계획은 효력을 잃는다는 점입니다. 다만 이는 소급해서 무효가 된다는 뜻이 아니라 변경 시점부터 장래를 향해 효력을 잃는다는 의미(대법원 2015. 11. 26. 선고 2014두15528 판결)이므로, 변경인가가 있었다고 해서 종전 계획에 대한 소송이 언제나 그대로 유지되는 것은 아닙니다.

대법원은 정비사업의 단체법적 성격을 이유로, 이전고시 이후에는 관리처분계획의 취소·무효확인을 구할 이익을 부정합니다.

3. 소송의 승패는 이전고시가 나기 전에 어떤 조치를 해 두었는지에 달려 있습니다

제소기간 준수와 집행정지, 그리고 준공 일정 확인이 이전고시 전 대응의 핵심입니다.

관리처분계획은 시장·군수등의 인가를 받아야 하고, 인가하면 공보에 고시해야 합니다(정비사업법 제74조 제1항, 제78조 제4항). 인가·고시된 관리처분계획을 행정소송으로 다투려면 행정소송법 제20조에 따라 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 이내에 소를 제기해야 하므로, 고시일이 언제인지부터 정확히 확인해야 합니다.

그다음으로 중요한 것은 이전고시가 언제 나는지 가늠하는 일입니다. 이전고시는 공사를 마친 뒤 시장·군수등이 준공인가를 하고 공사완료를 고시한 다음(제83조 제3항) 사업시행자가 지체 없이 진행하는 절차(제86조 제1항)입니다. 따라서 소송 중이라면 현장의 공정, 준공인가 신청 여부를 수시로 확인해야 하고, 준공이 임박했다면 재판 진행을 서두르는 전략이 필요합니다.

소송 제기만으로는 관리처분계획의 효력이나 사업 진행이 멈추지 않습니다. 필요하다면 행정소송법 제23조에 따른 집행정지를 신청해야 하는데, 이는 회복하기 어려운 손해를 예방할 긴급한 필요가 있을 때 인정되므로, 이주·철거·분양계약 진행 상황에 비추어 어떤 손해가 생기는지 구체적인 자료로 소명해야 합니다. 법원이 집행정지를 받아들이지 않으면 공사는 계속되어 이전고시까지 이어질 수 있습니다.

인가·고시일을 기준으로 제소기간을 지키고, 이전고시 전에 집행정지 가능성까지 검토해야 합니다.

4. 이전고시 이후에도 다툴 수 있는 쟁점은 따로 남아 있습니다

관리처분계획 자체의 취소는 어려워도 청산금과 손해배상 등 금전 문제는 별도로 다툴 여지가 있습니다.

이전고시가 났다고 해서 모든 다툼이 끝나는 것은 아닙니다. 먼저 청산금 문제가 있습니다. 정비사업법 제89조 제1항에 따르면 분양받은 자가 종전에 소유하던 토지·건축물의 가격과 분양받은 대지·건축물의 가격에 차이가 있을 때 사업시행자는 이전고시가 있은 후 그 차액을 징수하거나 지급해야 합니다. 청산금 산정에 사용된 종전·종후자산 평가가 부당하다고 판단되면 그 금액을 별도로 다툴 수 있습니다.

둘째, 관리처분계획의 위법으로 분양 대상에서 제외되었거나 불리한 배정을 받아 손해를 입었다면, 계획 자체를 취소하는 것과 별개로 그로 인한 금전적 손해의 배상을 구하는 방안을 따져 볼 수 있습니다. 이때는 위법성과 손해의 범위, 인과관계를 입증해야 하므로 관리처분계획 인가 단계의 서류와 총회 자료를 보존해 두어야 합니다.

셋째, 이전고시 이후에도 조합 운영이나 청산 과정에서 생기는 분쟁은 별도로 진행됩니다. 다만 이런 분쟁은 소송 유형(행정소송인지 민사소송인지)과 청구 취지에 따라 결과가 크게 달라지므로, 처음부터 무엇을 구할 것인지를 정확히 정해야 합니다.

결국 이전고시는 “분양받은 새 아파트의 소유권을 되돌려 놓는 방향”의 다툼을 막지만, 그 이후에 정리되어야 할 금액의 문제까지 막는 것은 아닙니다.

5. 관리처분계획 분쟁은 이런 순서로 진행하고 점검해야 합니다

인가·고시일 확인에서 시작해 이전고시 전까지의 일정을 역산하는 것이 절차의 핵심입니다.

관리처분계획 분쟁은 통상 ①관할 시장·군수·구청장(수원 지역 사업장이라면 수원시·관할 구청)의 관리처분계획 인가·고시 내용 확인 → ②필요 시 행정심판 또는 행정소송 제기(관할 법원은 사건 소재지에 따라 확인) → ③집행정지 신청과 본안 심리 → ④준공인가·이전고시 진행 여부 점검 및 이후 청산금 대응의 순서로 이어집니다. 인가 이후 새로운 변경인가가 있는 경우에는 어느 계획을 다투는지 소송의 대상을 다시 정리해야 합니다.

소송을 준비하는 조합원이라면 아래 순서로 먼저 확인하시기 바랍니다.

1. 관리처분계획 인가 고시일과 내가 그 사실을 안 날을 확정해 제소기간(90일·1년)이 남아 있는지부터 확인합니다.

2. 현재 공정과 준공인가 신청 여부, 이전고시 예정 시기를 조합과 관할 관청 자료로 확인해 재판 일정을 역산합니다.

3. 다투려는 부분이 분양 자격·평형 배정 같은 관리처분계획의 내용인지, 청산금 같은 금전 문제인지 구분해 청구 취지를 정합니다.

이렇게 쟁점을 구분해 두면, 이전고시가 나더라도 살릴 수 있는 청구와 포기해야 하는 청구를 미리 가려 대응할 수 있습니다.

마치며

재개발·재건축 소송은 “공사가 끝나려면 아직 멀었겠지”라는 생각에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 하지만 이전고시는 예상보다 빨리 찾아오고, 그 순간 소송의 성격이 달라집니다.

관리처분계획에 불복하려는 조합원 입장에서는 제소기간, 집행정지, 준공 일정이라는 세 가지를 소송 초기에 함께 챙겨야 합니다. 이전고시 이후에는 주장할 수 있는 범위가 청산금과 손해배상 등으로 좁아지기 때문입니다.

반대로 소송을 방어하는 조합이나 사업 참여자 입장에서도 이전고시 효력이 곧바로 모든 분쟁을 끝낸다고 단정해서는 안 됩니다. 청산금과 금전 청구는 이전고시 이후에도 남을 수 있어 정산 과정을 투명하게 준비해야 합니다.

저는 정비사업과 부동산 분쟁에서 불복하는 쪽과 방어하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 소송 시점과 청구 취지를 어떻게 잡느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

이전고시가 가까워지고 있다면, 지금이 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 이전고시가 나면 관리처분계획 취소소송은 무조건 끝나나요?

A. 원칙적으로 그렇습니다. 대법원 전원합의체 판결은 이전고시가 효력을 발생한 이후에는 관리처분계획의 취소·무효확인을 구할 법률상 이익이 없다고 보았습니다. 다만 청산금 등 별도의 쟁점은 남을 수 있습니다.

Q. 이전고시의 효력은 언제부터 발생하나요?

A. 정비사업법 제86조 제2항에 따라 분양받을 자는 공보 고시가 있은 날의 다음 날 대지 또는 건축물의 소유권을 취득합니다. 소송 중이라면 이 날짜를 기준으로 소의 이익이 달라집니다.

Q. 소송을 제기하면 공사와 이전고시가 멈추나요?

A. 소송 제기만으로는 멈추지 않습니다. 행정소송법 제23조의 집행정지가 받아들여져야 효력이 정지되는데, 회복하기 어려운 손해와 긴급한 필요를 구체적으로 소명해야 합니다.

Q. 관리처분계획 소송은 언제까지 제기해야 하나요?

A. 행정소송법 제20조에 따라 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 이내가 원칙입니다. 기준일은 시장·군수등의 인가·고시일과 내가 안 날을 따져 정해야 합니다.

Q. 이전고시 이후에도 청산금은 다툴 수 있나요?

A. 청산금은 정비사업법 제89조 제1항에 따라 이전고시 후 징수·지급되는 금액이므로, 산정이 부당하다고 판단되면 별도로 다툴 여지가 있습니다. 어떤 소송 유형으로 구할지는 사안별로 정해야 합니다.

Q. 변경 관리처분계획이 인가되면 종전 계획 소송은 어떻게 되나요?

A. 새 계획이 종전 계획의 주요 부분을 실질적으로 바꾼 경우 종전 계획은 장래를 향해 효력을 잃을 수 있습니다. 어느 계획을 대상으로 다툴지 소송 대상을 다시 점검해야 합니다.