건설업 등록 없이 건물 공사를 맡으면 처벌되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 건설 현장 경험이 있는 분이나 인테리어·시공 업체를 운영하던 분이 정식 건설업 등록 없이 건물 공사를 맡았다가 형사 입건되는 사례가 늘고 있습니다.

상담해 보면 “지인 부탁으로 한 번 해준 것뿐이다”, “공사를 쪼개서 계약했으니 괜찮다”, “면허 있는 업체 이름으로 하면 된다”는 생각으로 공사를 맡은 경우가 많습니다. 그런데 막상 건축주와 공사대금이나 하자 문제로 다투다 보면 상대방이 관청에 신고하거나 고소하고, 그제야 자신이 무등록 건설업자로 수사받고 있다는 사실을 알게 됩니다.

최근 대법원은 건설산업기본법상 ‘건설업을 한다’는 것을 시공을 업으로 수행하는 것으로 넓게 보고, 하도급 방식으로 시공을 완성한 경우까지 건설업을 한 것으로 판단하고 있습니다. 또한 공사 규모와 건축물 용도에 따라 등록 없이 할 수 있는 범위는 매우 좁습니다.

아래에서는 건설업 등록 없이 건물 공사를 맡으면 어떤 경우에 처벌되는지, 처벌을 피할 수 있는 예외는 어디까지인지, 수사를 받게 되면 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 등록 없이 건설업을 하면 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다

건설업을 하려는 자는 업종별로 등록해야 하고, 등록 없이 건설업을 하면 형사처벌 대상입니다.

건설산업기본법 제9조 제1항은 건설업을 하려는 자가 대통령령으로 정하는 업종별로 국토교통부장관에게 등록해야 한다고 정하고 있습니다. 이를 어기고 등록을 하지 않거나 부정한 방법으로 등록하고 건설업을 한 사람은 같은 법 제95조의2 제1호에 따라 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다.

여기서 핵심은 ‘건설업을 한다’는 말의 범위입니다. 건설업은 건설공사를 하는 업이고(법 제2조 제2호), 건설공사에는 토목·건축·산업설비·조경공사뿐 아니라 이름과 관계없이 시설물을 설치·유지·보수하는 공사가 모두 포함됩니다(같은 조 제4호). 건물 신축은 물론 증축, 대수선, 리모델링, 철거 후 재시공까지 대부분이 여기에 해당합니다.

이 범위를 대법원은 다음과 같이 해석합니다.

‘건설업을 한다’는 것은 ‘건설공사의 시공분야를 수행하는 것을 업으로 한다’는 것을 의미한다고 해석할 수 있다. … 도급받은 건설공사 중 일부 또는 전부를 직접 시공하여 완성한 경우뿐만 아니라 하도급의 방식으로 시공하여 완성한 경우에도 건설업을 하였다고 보아야 한다(대법원 2017. 7. 11. 선고 2017도1539 판결).

따라서 공사를 직접 한 것이 아니라 다른 사람에게 하도급을 주어 완성시켰더라도, 도급을 받아 공사를 완성하는 일을 업으로 했다면 무등록 건설업이 문제됩니다. 반대로 “내가 직접 망치를 들지 않았다”는 항변은 통하지 않습니다.

도급을 받아 건물 공사를 완성하는 일을 업으로 하면서 등록이 없다면, 직접 시공 여부와 상관없이 무등록 건설업 처벌 대상이 됩니다.

2. 공사예정금액이 5천만원 미만이면 등록이 필요 없지만, 쪼개기 계약은 합산됩니다

경미한 공사의 기준은 1건 공사의 총액이며, 계약서를 나눈다고 금액이 나뉘지 않습니다.

제9조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 경미한 건설공사는 등록 없이 할 수 있다고 정합니다. 건설산업기본법 시행령 제8조 제1항에 따르면 종합공사를 시공하는 업종에 해당하는 공사는 1건 공사의 공사예정금액이 5천만원 미만이어야 하고, 전문공사를 시공하는 업종에 해당하는 공사는 1천5백만원 미만이어야 합니다. 다만 철강구조물공사, 난방공사, 가스시설공사 등 일부 공종은 금액이 작아도 예외 없이 등록이 필요합니다.

실무에서 가장 크게 오해하는 부분은 금액 산정 방식입니다. 시행령은 동일한 공사를 2 이상의 계약으로 분할해 발주하는 경우 각각의 공사예정금액을 합산하도록 하고, 발주자가 재료를 제공하는 경우에는 그 재료의 시장가격과 운임도 포함하도록 정하고 있습니다.

동일한 공사를 2이상의 계약으로 분할하여 발주하는 경우에는 각각의 공사예정금액을 합산한 금액으로 하고, 발주자가 재료를 제공하는 경우에는 그 재료의 시장가격 및 운임을 포함한 금액으로 한다(건설산업기본법 시행령 제8조 제1항 제1호).

예를 들어 총 8천만원짜리 상가 내부 공사를 4천만원 두 건으로 나눠 계약서를 따로 썼더라도, 같은 건물의 동일한 공사로 평가되면 합산 8천만원으로 보아 경미한 공사 예외가 적용되지 않습니다. 건축주가 자재를 직접 사서 공급했다면 그 시장가격도 금액에 더해져 기준을 넘을 수 있습니다.

또 하나 유의할 점은 경미한 공사라도 ‘업으로’ 반복하는 것과 별개로, 뒤에서 보는 것처럼 건축물의 규모와 용도에 따라 아예 건설사업자만 할 수 있는 공사가 따로 정해져 있다는 것입니다.

5천만원 미만 예외는 계약서 장수가 아니라 동일 공사의 합산액과 자재비 포함액으로 따집니다.

3. 연면적 200제곱미터를 넘거나 공동주택·다가구주택이면 금액과 무관하게 건설사업자만 시공할 수 있습니다

건축물 규모·용도에 따른 시공자 제한을 어기면 별도로 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금입니다.

건설산업기본법 제41조 제1항은 일정한 건축물의 건축 또는 대수선 공사는 건설사업자가 해야 한다고 정합니다. 대상은 ①연면적이 200제곱미터를 초과하는 건축물, ②연면적이 200제곱미터 이하이더라도 건축법상 공동주택, 단독주택 중 다중주택·다가구주택 등, 그리고 학교·병원처럼 많은 사람이 이용하는 건축물입니다. 단, 제9조 제1항 단서의 경미한 건설공사는 이 조에서 제외됩니다.

이 조항을 위반해 시공한 사람은 제96조 제5호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 즉 등록 없이 건설업을 한 죄(제95조의2)와는 별개의 구성요건으로, 한 번의 공사가 두 조항에 모두 걸릴 수도 있습니다.

건축주가 직접 시공하거나 도급해도 되는 범위는 제41조 제1항 단서에 따라 이 기준에 해당하지 않는 소규모 건축물, 농업용·축산업용 건축물 등으로 좁게 정해져 있습니다. 예컨대 연면적 150제곱미터 단독주택(다중·다가구가 아닌 경우)의 신축은 건축주가 직접 시공하거나 건설사업자에게 도급하는 방식이 허용되지만, 같은 면적이어도 다가구주택이면 건설사업자가 해야 합니다. 이 차이를 모르고 공사를 맡았다가 문제되는 경우가 많습니다.

건물 공사는 금액이 적어도 건물의 규모와 용도에 따라 등록 없이는 맡을 수 없는 공사일 수 있습니다.

4. 명의 빌리기와 하도급까지 포함하면 무등록 시공의 책임 범위는 훨씬 넓어집니다

면허 업체 이름을 빌려 공사를 해도 처벌이 면제되지 않고, 빌려준 쪽과 건축주까지 함께 처벌될 수 있습니다.

등록이 없는 사람이 흔히 택하는 우회로가 면허 있는 업체의 명의를 빌리는 것입니다. 그러나 제21조 제1항과 제2항은 건설사업자가 자기 성명이나 상호를 다른 사람에게 사용하게 하거나 등록증을 빌려주는 행위, 이를 빌리는 행위를 모두 금지합니다. 위반하면 제95조의2 제2호에 따라 빌려준 건설사업자와 빌린 상대방 모두 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 이를 알선한 사람도 제3호로 같은 형을 받습니다.

건축주도 안전하지 않습니다. 제21조 제4항은 건축주가 명의대여 업체 또는 명의를 빌린 사람과 공모해 공사를 도급하거나 시공하게 하는 것을 금지하고, 위반하면 제95조의2 제4호에 따라 같은 형으로 처벌합니다. 그래서 “싸게 해준다기에 맡겼을 뿐”이라는 건축주도 사정에 따라 공모가 인정될 수 있습니다.

법인이나 업체의 직원이 위반행위를 했다면 양벌규정(제98조 제2항)에 따라 행위자 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형이 부과될 수 있고, 업체가 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않았음을 입증해야 면할 수 있습니다. 또한 수급인이 자격 없는 자에게 하도급하면 제25조 제2항 위반으로 제96조 제4호의 처벌(3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금)이 문제됩니다.

양형에서는 공사 규모, 반복 횟수, 등록 가능성이 있었는지, 이득액, 하자나 안전사고 발생 여부, 건축주와의 합의 여부가 참작됩니다. 한 번뿐인 소규모 공사와 수년간 여러 현장을 영업한 경우는 결론이 크게 다를 수 있습니다.

명의대여는 무등록 시공을 합법으로 만들어 주지 못하고, 처벌 대상을 건축주와 알선자까지 넓힙니다.

5. 신고·고소부터 재판까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

수사기관 조사 전에 계약·금액·시공 범위 자료를 정리해 두는 것이 방어의 출발점입니다.

무등록 건설업 사건은 대체로 ①건축주의 신고·고소나 관할 지방자치단체의 단속 통보 → ②경찰의 피의자 조사(수원 지역 현장이라면 수원남부·수원중부경찰서 등) → ③검찰 송치 및 처분(수원지방검찰청) → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 벌금형으로 약식기소되는 경우도 있지만, 반복성이 크거나 명의대여가 얽혀 있으면 정식재판으로 가기도 합니다.

조사 통보를 받았다면 감정적으로 해명하기보다 아래 순서로 자료를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

1. 계약서와 견적서를 모두 모아 공사예정금액이 합산 얼마인지, 자재를 누가 공급했는지부터 정리합니다.

2. 건축물대장·허가서로 연면적과 용도(단독·다가구·공동주택 등)를 확인해 제41조 해당 여부를 가립니다.

3. 공사를 직접 했는지, 하도급을 주었는지, 면허 업체와의 관계가 어떠했는지 대금 지급 내역과 대화 기록으로 정리합니다.

이러한 자료를 바탕으로 경미한 공사 해당 여부, ‘업으로’ 한 것인지 여부, 명의대여 공모 여부를 구체적으로 다투면 기소 여부나 형량이 달라질 수 있습니다. 공사대금을 받지 못한 문제가 함께 있다면 형사 대응과 민사 정리를 병행해서 검토해야 합니다.

마치며

무등록 건설업 문제는 “아는 사람 집 한 채 지어준 것인데”라는 생각 때문에 위험을 가볍게 보다가 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

공사를 맡았다가 수사를 받게 된 시공자 입장에서는 경미한 공사에 해당하는지, 건물 규모와 용도가 제41조에 걸리는지, 업으로 한 것으로 볼 수 있는지를 먼저 따져야 합니다. 이 판단에 따라 혐의 자체가 달라질 수 있습니다.

반대로 무등록 업체에 공사를 맡긴 건축주 입장에서도 하자나 대금 문제가 생겼을 때 오히려 명의대여 공모를 의심받을 수 있고, 계약의 효력과 하자 보수를 어떻게 정리할지 신중히 접근해야 합니다.

저는 건설·부동산 관련 형사 사건에서 시공한 쪽과 공사를 맡긴 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약 구조와 금액 산정 방식 하나로 결론이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

조사를 앞두고 있거나 이미 입건되었다면, 진술 전에 정리해야 할 것이 많습니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 지인 집 한 채를 한 번만 지어줬는데도 처벌되나요?

A. ‘업으로’ 했는지가 쟁점이지만, 한 번이라도 공사 규모와 건물 용도에 따라 제41조 위반(건설사업자만 시공 가능한 공사)이 문제될 수 있습니다. 보수 수령 여부, 반복 가능성 등 구체적 사정에 따라 달라집니다.

Q. 공사 금액이 5천만원 미만이면 항상 등록 없이 해도 되나요?

A. 아닙니다. 종합공사 기준 5천만원 미만, 전문공사는 1천5백만원 미만이며 분할 계약은 합산되고 자재비도 포함됩니다. 일부 공종은 금액과 무관하게 등록이 필요합니다.

Q. 계약서를 여러 개로 나누면 괜찮은가요?

A. 동일한 공사를 둘 이상의 계약으로 나눈 경우 각 금액을 합산하므로 효과가 없습니다.

Q. 직접 시공하지 않고 하도급만 줬다면요?

A. 대법원은 하도급 방식으로 시공을 완성한 경우에도 건설업을 한 것으로 봅니다. 직접 시공하지 않았다는 사정만으로는 면책되지 않습니다.

Q. 면허 업체 이름으로 계약하면 문제없지 않나요?

A. 명의를 빌리고 빌려주는 행위 자체가 제21조 위반이며 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금 대상입니다. 공모한 건축주도 처벌될 수 있습니다.

Q. 경찰 조사 통보를 받았는데 변호사는 언제 선임해야 하나요?

A. 첫 조사 전이 가장 좋습니다. 계약 구조와 금액 산정에 관한 초기 진술이 이후 쟁점 전체를 좌우하기 때문입니다.