건물주가 땅 사용료를 2년 안 내면 지상권을 없앨 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 땅에 지상권이 설정되어 있거나 법정지상권이 성립한 건물이 있는데, 건물주가 몇 해째 땅 사용료를 내지 않는다며 상담을 요청하시는 토지 소유자분들이 늘고 있습니다.

상담에서 자주 듣는 말은 “2년 넘게 지료를 안 냈으니 당연히 지상권은 없어진 것 아니냐”, “내용증명 한 장 보내면 건물을 철거할 수 있다”는 것입니다. 그런데 막상 소송을 내 보면 “지료가 정해진 적이 없어 연체가 아니다”, “중간에 일부를 받지 않았느냐”는 항변에 막혀 청구가 기각되는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원도 지상권소멸청구는 ‘2년 이상 지료를 내지 않았다’는 사실만으로 되는 것이 아니라, 지료가 확정되어 있고 연체가 2년 이상 이어진 상태일 때 비로소 인정된다는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다.

아래에서는 건물주가 땅 사용료를 2년 이상 내지 않았을 때 지상권을 없앨 수 있는 요건이 무엇인지, 어떤 사정이 있으면 청구가 막히는지, 소멸청구 이후 어떻게 건물 철거와 토지 인도까지 이어가는지 살펴보겠습니다.

1. 지료를 2년 이상 내지 않으면 토지 소유자가 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다

민법 제287조는 2년 이상의 지료 미지급을 지상권 소멸청구 사유로 정하고 있습니다.

민법 제287조는 “지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다”고 정하고 있습니다. 지상권은 원래 존속기간 동안 유지되는 것이 원칙인데, 땅을 쓰면서 대가를 내지 않는 지상권자까지 보호할 수는 없으므로 토지 소유자에게 이 같은 해소 수단을 준 것입니다.

여기서 ‘건물주’가 어떤 지상권자인지부터 구분해야 합니다. 계약으로 지상권을 설정하고 등기한 경우도 있고, 저당권 실행 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지면서 민법 제366조에 따라 법정지상권이 생긴 경우도 있습니다. 법정지상권도 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다는 것이 제366조의 문언이고, 제287조의 소멸청구도 법정지상권자에게 그대로 적용됩니다.

또 하나 짚어야 할 점은 이 권리가 ‘당연 소멸’이 아니라 소멸을 청구할 수 있는 권리라는 것입니다. 2년이 지났다고 지상권이 자동으로 사라지지 않고, 토지 소유자가 지상권자에게 소멸을 청구하는 의사표시를 해야 효력이 생깁니다. 이 의사표시를 하지 않고 시간만 보내면 지상권은 그대로 남아 있습니다.

2년 이상의 지료 미지급은 ‘소멸을 청구할 수 있는 사유’일 뿐, 의사표시를 하기 전에는 지상권이 그대로 유지됩니다.

2. 지료가 정해지지 않았다면 사용료를 내지 않았어도 연체로 보지 않습니다

지료액이 합의되었거나 판결로 확정되어 있어야 ‘2년 연체’를 주장할 수 있습니다.

가장 많이 막히는 지점이 여기입니다. 특히 경매로 성립한 법정지상권은 건물주와 토지 소유자 사이에 지료 약정이 없는 경우가 대부분입니다. 이때 건물주가 한 푼도 내지 않았더라도 법적으로는 아직 낼 돈이 정해지지 않았으니 연체가 아니라는 논리가 적용됩니다.

법정지상권의 경우 당사자 사이에 지료에 관한 협의가 있었다거나 법원에 의하여 지료가 결정되었다는 아무런 입증이 없다면, 법정지상권자가 지료를 지급하지 않았다고 하더라도 지료 지급을 지체한 것으로는 볼 수 없으므로 법정지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하였음을 이유로 하는 토지소유자의 지상권소멸청구는 이유가 없다(대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결).

그래서 실무에서는 순서가 중요합니다. 먼저 건물주를 상대로 지료결정을 구하는 소송을 내어 월 지료를 확정받고, 판결이 확정된 시점부터 지료가 2년분 이상 쌓였을 때 소멸을 청구하는 단계를 밟게 됩니다. 지료 약정이 이미 있었다면 그 약정서와 지급 약정일을 근거로 곧바로 연체 기간을 계산할 수 있습니다.

같은 판결은 지료 약정이나 법원의 지료 결정이 제3자에게 효력을 미치는 요건도 밝히고 있습니다. 지료에 관한 약정은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있고, 법원의 결정은 당사자의 지료결정청구에 따른 형식적 형성소송인 지료결정판결로 이루어져야 제3자에게도 미칩니다. 건물이 제3자에게 넘어갈 가능성이 있다면 이 점까지 염두에 두고 지료를 확정해 두어야 합니다.

사용료를 낸 적이 없다는 사실보다, 낼 금액이 정해져 있었는가가 먼저 입증되어야 합니다.

3. 연체액을 일부라도 이의 없이 받았다면 소멸청구가 막힐 수 있습니다

소멸청구 전에 연체액 일부를 받아 연체가 2년 미만이 되면 이전 연체를 이유로 청구할 수 없습니다.

토지 소유자가 소멸청구를 미루는 동안 건물주가 밀린 지료 일부를 입금하는 경우가 흔합니다. 소유자 입장에서는 일단 받아 두는 것이 이익 같지만, 이 수령이 소멸청구권을 잃게 만들 수 있습니다.

지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있으나(민법 제287조), 지상권설정자가 지상권의 소멸을 청구하지 않고 있는 동안 지상권자로부터 연체된 지료의 일부를 지급받고 이를 이의 없이 수령하여 연체된 지료가 2년 미만으로 된 경우에는 지상권설정자는 종전에 지상권자가 2년분의 지료를 연체하였다는 사유를 들어 지상권자에게 지상권의 소멸을 청구할 수 없으며, 이러한 법리는 토지소유자와 법정지상권자 사이에서도 마찬가지이다(대법원 2014. 8. 28. 선고 2012다102384 판결).

이 사건에서도 재판상 화해로 월 30만원의 지료가 정해졌는데 건물주가 23개월 동안 내지 않다가 일부를 지급하자, 연체가 2년 미만으로 줄었다는 이유로 소멸청구가 받아들여지지 않았습니다. 결국 연체 기간은 ‘한 번 2년을 채우면 끝’이 아니라 소멸을 청구하는 시점에 남아 있는 연체액이 몇 개월분인가로 판단됩니다.

토지가 매매나 경매로 넘어간 경우에도 주의가 필요합니다. 앞서 본 99다17142 판결은 지료 연체가 토지 소유권 양도 전후에 걸쳐 있더라도 양수인에 대한 연체기간이 2년이 되지 않으면 양수인은 소멸청구를 할 수 없다고 보았습니다. 땅을 새로 취득하셨다면 취득 시점부터 연체 기간을 다시 세어야 안전합니다.

밀린 지료 일부를 받는 순간 연체 기간이 줄어들 수 있으므로, 수령 방식과 시점을 먼저 설계해야 합니다.

4. 소멸청구가 유효하게 되면 지상권 등기 말소와 건물 철거까지 청구할 수 있습니다

소멸청구는 상대방에게 도달해야 효력이 생기고, 저당권자가 있으면 별도 통지가 필요합니다.

소멸청구는 형성권이어서 지상권자에게 의사표시가 도달한 때 효력이 생깁니다. 다툼을 피하려면 내용증명우편으로 연체 기간·금액과 소멸을 청구한다는 뜻을 분명하게 적어 보내고, 도달 사실을 우편물 배달증명으로 남겨 두어야 합니다.

민법 제288조에 따라 지상권이 저당권의 목적이거나 그 땅 위의 건물이 저당권의 목적인 때에는 저당권자에게 먼저 통지한 후 상당한 기간이 지나야 소멸청구의 효력이 생깁니다. 건물에 근저당이 잡혀 있다면 건물 등기부를 확인해 저당권자에게도 같은 내용을 통지해야 합니다.

소멸청구가 효력을 얻으면 지상권은 소멸하므로 토지 소유자는 소유권에 기한 방해배제로서 지상권 등기 말소를 청구할 수 있고, 건물이 남아 있다면 건물 철거와 토지 인도를 함께 구할 수 있습니다. 철거에는 건물에 사는 임차인 등 점유자의 퇴거 문제가 따라붙기 때문에, 소송에서 철거·인도·퇴거를 같이 청구하는 것이 일반적입니다.

한편 지료가 오랜 시간에 걸쳐 시세와 달라졌다면 민법 제286조가 정한 지료증감청구도 방법입니다. 토지 조세 등 부담이나 지가 변동으로 지료가 상당하지 않게 되면 증액을 청구해 현실에 맞는 금액으로 정리할 수 있습니다. 소멸이 목적인지 사용료 회수가 목적인지에 따라 쓸 수단이 달라지므로 먼저 목표부터 정해야 합니다.

5. 지료 확정부터 철거까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

지료 확정, 연체 기간 계산, 소멸청구 순서를 지켜야 소송에서 뒤집히지 않습니다.

토지 소유자 입장의 분쟁은 통상 ①지료 약정·결정 여부 확인 및 필요 시 지료결정 소송(수원 지역 토지라면 수원지방법원 또는 관할 지원) → ②확정된 지료 기준 연체 기간 산정과 독촉 → ③내용증명과 저당권자 통지로 소멸 청구 → ④지상권 말소·건물철거·토지인도 소송과 집행의 순서로 진행됩니다. 건물 점유자가 있으면 강제집행 단계에서 퇴거 집행까지 함께 검토해야 합니다.

건물주의 지료 연체를 확인했다면, 감정적으로 건물 출입을 막거나 임의로 철거하기보다 아래 순서로 정리하는 것이 좋습니다.

1. 토지·건물 등기부등본으로 지상권 등기 여부와 지료 등기, 건물 저당권자, 토지 취득 시점을 확인합니다.

2. 지료 약정서나 지료결정 판결이 있는지 확인하고, 없다면 지료결정 소송 여부부터 정합니다.

3. 입금 내역을 월별로 정리해 현재 시점의 연체 기간이 2년 이상인지, 일부 수령으로 줄어든 구간은 없는지 계산합니다.

이렇게 확인한 자료를 바탕으로 부동산 분쟁에 경험이 있는 변호사와 상의하면 지료 확정부터 소멸청구, 철거 소송까지 하나의 전략으로 설계할 수 있어 중간에 청구가 막히는 위험을 줄일 수 있습니다.

마치며

토지 소유자분들은 “그래도 오래 알고 지낸 사이인데” 하는 마음이나 소송 부담 때문에 지료 문제를 몇 해씩 방치하는 경우가 많습니다. 하지만 지료가 확정되지 않은 채 시간이 흐르면 증명할 자료만 흐려지고, 소유자가 바뀌면 연체 기간을 다시 세야 하는 불이익도 생깁니다.

땅 주인 입장에서는 감정적 대응보다 지료 확정, 연체 기간 계산, 소멸청구 의사표시의 순서를 먼저 정리하는 것이 우선입니다. 입금 내역과 약정서, 내용증명이 쌓일수록 소송에서 유리해집니다.

반대로 건물을 소유하며 지료 문제로 청구를 받은 입장에서도 “돈을 정한 적이 없으니 안 내도 된다”고만 생각해서는 위험합니다. 지료결정 판결이 나면 소급해 지급 의무가 생길 수 있고, 연체가 쌓이면 건물 전체를 잃을 수 있기 때문입니다.

저는 토지 소유자 쪽과 건물 소유자 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 지료 확정 여부와 입금 내역 한 줄에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

청구 시점과 순서를 잘못 잡으면 되돌리기 어려운 분쟁입니다. 지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점이며, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 건물주가 지료를 2년 넘게 안 냈는데 지상권이 자동으로 없어지나요?

A. 자동으로 없어지지 않습니다. 민법 제287조는 소멸을 ‘청구할 수 있다’고 정하고 있어, 토지 소유자가 지상권자에게 소멸을 청구하는 의사표시를 해야 효력이 생깁니다.

Q. 지료를 정한 적이 없는데도 2년 연체로 볼 수 있나요?

A. 어렵습니다. 대법원은 지료에 관한 협의나 법원의 결정이 없다면 지료를 지급하지 않았더라도 지체로 볼 수 없다고 하므로, 먼저 지료를 확정하는 절차가 필요합니다.

Q. 밀린 지료의 일부를 받았는데 그래도 소멸청구가 가능한가요?

A. 일부를 이의 없이 받아 남은 연체가 2년 미만이 되었다면 이전의 2년 연체를 이유로는 청구하기 어렵습니다. 수령 전에 이의를 남기고 연체 기간을 계산하는 것이 중요합니다.

Q. 건물에 근저당이 있으면 소멸청구가 어떻게 되나요?

A. 민법 제288조에 따라 저당권자에게 먼저 통지하고 상당한 기간이 지나야 소멸청구의 효력이 생깁니다. 통지를 빠뜨리면 청구의 효력이 문제될 수 있습니다.

Q. 소멸청구가 인정되면 바로 건물을 철거해도 되나요?

A. 안 됩니다. 소유자가 임의로 철거하면 오히려 손해배상이나 형사 문제가 생길 수 있어, 지상권 말소와 건물철거·토지인도 판결을 받아 집행해야 합니다.

Q. 땅을 최근에 샀는데 전 주인 때 밀린 지료도 합산되나요?

A. 대법원은 연체가 소유권 양도 전후에 걸쳐 있을 때 양수인에 대한 연체기간이 2년이 되지 않으면 양수인은 소멸청구를 할 수 없다고 보았습니다. 취득 시점부터의 연체 기간이 기준입니다.