건물주가 바뀌었는데 밀린 공사대금은 누구에게 받나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 공사를 마쳤는데 대금을 받기 전에 건물이 다른 사람에게 팔려 버렸다는 상담이 부쩍 늘고 있습니다.

시공업자분들은 “이제 건물주가 바뀌었으니 새 건물주가 알아서 주겠지”, 혹은 “건물이 넘어갔으니 이전 건물주에게는 더 받을 수 없다”고 생각해 청구 자체를 미루는 경우가 많습니다. 그런데 막상 새 건물주를 찾아가면 “나는 계약한 적이 없다”는 답이 돌아오고, 이전 건물주는 연락이 끊기거나 “건물을 이미 팔아서 줄 돈이 없다”고 버티는 전개가 전형적입니다.

최근 실무와 판례는 건물 소유권이 넘어갔다는 사실만으로 공사대금 채무가 새 건물주에게 넘어가지는 않는다고 봅니다. 다만 수급인이 건물을 점유하고 있다면 유치권이라는 별도의 무기가 살아 있을 수 있어, 누구에게 무엇을 어떤 순서로 주장하느냐에 따라 회수 가능성이 크게 달라집니다.

아래에서는 건물주가 바뀐 상황에서 밀린 공사대금을 누구에게 청구해야 하는지, 그리고 회수를 위해 지금 무엇부터 해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 공사대금 채무자는 원칙적으로 계약을 맺은 전 건물주입니다

건물을 사고판 것과 공사대금 채무가 넘어가는 것은 별개의 문제입니다.

공사대금 채권은 도급계약의 당사자 사이에 생기는 채권입니다. 수급인이 공사를 맡긴 사람, 즉 도급인에게 청구할 수 있는 권리이지 건물을 나중에 취득한 사람에게 당연히 청구할 수 있는 권리가 아닙니다. 건물 매매계약서에 양도인과 양수인이 무엇을 합의했든, 수급인은 그 계약의 당사자가 아니므로 그 합의에 구속되지도 않고 그로 인해 채권을 잃지도 않습니다.

그래서 건물주가 바뀌었다는 사정만으로 이전 건물주의 채무가 사라지는 것은 아닙니다. 이전 건물주는 건물을 팔고 매매대금을 받았더라도 여전히 공사대금을 갚을 책임이 있고, 수급인은 그를 상대로 공사대금 지급을 구하는 소송을 낼 수 있습니다. 실무에서 가장 먼저 확인할 것은 공사도급계약서의 도급인이 누구로 되어 있는지, 세금계산서와 견적서는 누구 명의로 발행되었는지입니다.

문제는 이전 건물주가 건물을 판 뒤 재산이 남아 있지 않은 경우입니다. 이때는 판결을 받아도 집행할 재산이 없을 수 있으므로, 새 건물주에게 청구할 수 있는 별도의 근거가 있는지, 건물 자체에서 변제받을 방법이 있는지를 함께 따져야 합니다.

공사대금의 1차 채무자는 계약서상 도급인이며, 건물 소유권이 넘어갔다는 이유만으로 그 책임이 새 건물주에게 옮겨 가지는 않습니다.

2. 새 건물주가 채무를 떠안기로 했다면 그 약정을 근거로 청구할 수 있습니다

양수인이 채무를 인수했는지가 새 건물주에게 직접 청구할 수 있는지를 가릅니다.

건물 매매 과정에서 양수인이 “밀린 공사대금은 내가 처리하겠다”며 그 금액을 매매대금에서 빼는 경우가 적지 않습니다. 이처럼 제3자가 채무를 인수하는 방식은 두 가지로 나뉩니다. 전 건물주는 채무에서 벗어나고 새 건물주만 책임지는 면책적 채무인수와, 전 건물주의 책임은 그대로 두고 새 건물주가 함께 책임지는 중첩적 채무인수입니다.

면책적 채무인수는 채권자의 승낙이 있어야 효력이 생깁니다. 민법은 이를 다음과 같이 정하고 있습니다.

제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수하여 채무자의 채무를 면하게 한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다(민법 제454조 제1항).

따라서 수급인이 승낙하지 않았다면 면책적 인수는 효력이 없고, 전 건물주의 채무는 그대로 남습니다. 반대로 매매계약서에 “매수인이 공사대금 채무를 인수한다”는 취지가 있고 수급인이 이를 알고 받아들였다면 새 건물주에게 직접 청구할 길이 열립니다. 수급인 입장에서는 매매계약서 특약 조항, 잔금 지급 시 공사대금을 공제한 정산서, 새 건물주가 “곧 주겠다”고 보낸 문자나 통화 녹취가 모두 인수 사실을 입증하는 자료가 됩니다.

새 건물주가 인수 약정 없이 건물만 샀다면, 아무 계약도 없는 상대에게 공사대금을 지급하라고 구하기는 어렵습니다. 이 경우에는 다음 섹션의 유치권이나 건물 자체를 겨냥한 보전 수단으로 방향을 잡아야 합니다.

새 건물주에게 직접 청구하려면 채무인수 약정과 수급인의 승낙을 입증할 자료부터 모아야 합니다.

3. 건물을 점유하고 있다면 유치권으로 새 건물주에게도 대항할 수 있습니다

유치권은 물건에 대한 권리여서, 소유자가 바뀌어도 새 소유자에게 주장할 수 있습니다.

공사대금 채권은 건물 자체에 들인 공사에서 생긴 채권이므로 유치권의 요건인 견련관계가 인정되는 전형적인 사례입니다. 민법 제320조 제1항은 다음과 같이 정하고 있습니다.

타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다(민법 제320조 제1항).

유치권은 특정인에 대한 채권이 아니라 물건 자체에 대한 권리이므로, 수급인이 건물을 계속 점유하고 있다면 건물을 새로 산 사람이 인도를 요구해도 공사대금을 받을 때까지 거절할 수 있습니다. 이 점이 유치권의 가장 큰 실익입니다. 새 건물주는 계약 당사자가 아니어도, 건물을 쓰려면 사실상 밀린 공사대금을 정리해야 하는 처지가 됩니다.

다만 요건이 까다롭습니다. 첫째, 점유를 계속하고 있어야 합니다. 열쇠를 넘기고 현장을 떠났다면 유치권은 소멸합니다. 둘째, 공사가 건물에 실제로 들어간 공사여야 하고 채권의 변제기가 도래해 있어야 합니다. 셋째, 건물이 경매에 넘어간 경우에는 경매개시결정의 압류 효력이 생긴 뒤에 점유를 시작했다면 낙찰자에게 대항할 수 없다는 것이 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 이후의 실무 흐름입니다. 또한 유치권자가 건물을 임대하거나 사용하면 새 소유자가 유치권 소멸을 청구할 수 있으므로, 점유하되 임의로 사용·수익하지 않도록 주의해야 합니다.

건물을 계속 점유하고 있다면 유치권으로 새 건물주를 압박할 수 있지만, 점유를 놓치거나 임의로 사용하면 그 권리를 잃을 수 있습니다.

4. 재산이 빠져나가기 전에 가압류와 사해행위 취소를 서둘러야 합니다

판결을 받기 전에 건물과 전 건물주의 재산을 먼저 묶어 두는 것이 회수의 관건입니다.

전 건물주가 건물을 팔았다면 매매대금이 이미 다른 곳으로 빠져나갔을 가능성이 큽니다. 이럴 때 소송만 진행하면 승소하고도 집행할 재산이 없는 상황을 맞게 됩니다. 그래서 전 건물주가 가진 부동산, 예금, 매매대금 채권 등에 대해 가압류를 먼저 신청해 재산이 더 흩어지는 것을 막아야 합니다. 아직 잔금이 지급되지 않았다면 매매 잔금 채권에 대한 가압류가 특히 효과적입니다.

전 건물주가 채권자들을 피하려고 시세보다 현저히 낮은 가격에 건물을 넘겼거나 가까운 사람에게 명의만 옮겼다면, 민법 제406조의 사해행위 취소를 검토할 수 있습니다. 이때 중요한 것이 기간입니다. 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있었던 날부터 5년 안에 청구해야 하므로, 건물이 이전된 사실을 알게 되었다면 지체 없이 등기부를 확인해야 합니다.

또한 공사대금 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년의 단기 소멸시효가 적용되는 채권입니다. 건물주가 바뀌는 혼란 속에서 청구를 미루다 보면 시효가 지나 채권 자체가 소멸할 수 있습니다. 시효는 소송 제기, 가압류, 채무자의 일부 변제나 승인으로 중단되므로, 마지막 공사일과 마지막 대금 수령일을 기준으로 남은 기간을 먼저 계산해야 합니다.

한편 처음부터 대금을 줄 의사가 없었던 것이 아니라, 소송을 앞두고 일부러 재산을 빼돌린 정황이 있다면 형법 제327조의 강제집행면탈죄(3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금)가 문제될 수 있습니다. 다만 이는 채권자가 민사 소송 등으로 권리를 실행하려는 상황이 전제되므로, 민사 절차와 함께 판단해야 합니다.

5. 청구 상대와 절차는 이렇게 정리됩니다

계약서와 점유 현황을 확인한 뒤 가압류, 본안소송, 집행 순으로 진행하는 것이 안전합니다.

실무에서는 통상 ①내용증명으로 전 건물주(필요하면 새 건물주)에게 공사대금 지급을 최고하고 → ②전 건물주의 재산에 가압류를 신청한 뒤 → ③공사대금 청구 본안소송(사업장이나 건물이 수원 지역이라면 수원지방법원 관할을 검토)을 제기하여 → ④확정판결로 강제집행하는 순서로 진행됩니다. 새 건물주가 채무를 인수했다면 같은 소송에서 함께 피고로 삼을 수 있고, 건물을 점유 중이라면 유치권을 유지하면서 소송을 진행해야 합니다. 건물이 경매로 넘어갈 경우에는 유치권 신고와 배당요구 여부를 별도로 챙겨야 합니다.

건물주가 바뀐 사실을 알게 되었다면, 감정적으로 항의하기 전에 아래 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 건물 등기사항증명서로 소유권이 언제, 누구에게, 어떤 원인으로 넘어갔는지와 가압류·근저당·경매개시결정 등기가 있는지부터 확인합니다.

2. 공사도급계약서, 추가공사 합의서, 세금계산서, 기성 청구 내역, 지급받은 금액을 정리해 남은 채권액과 변제기, 소멸시효 기산점을 확정합니다.

3. 현재 누가 건물을 점유하고 있는지, 수급인이 열쇠·현장 출입을 유지하고 있는지 사진과 출입 기록으로 확보합니다.

이러한 자료를 바탕으로 부동산 공사대금 분쟁에 경험이 있는 변호사와 함께 어느 상대에게 어떤 권리로 청구할지를 먼저 정하면, 불필요한 소송 비용과 시효 도과 위험을 줄일 수 있습니다.

마치며

공사대금 분쟁은 “건물주가 바뀌었으니 어차피 받기 어렵다”는 체념 때문에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 하지만 그 사이에 시효가 흐르고 재산이 빠져나가며 점유마저 놓치면, 회수할 수 있었던 돈을 영영 놓치게 됩니다.

공사대금을 받지 못한 수급인 입장에서는 누구를 상대로 어떤 권리를 행사할지 정리하고, 점유와 증거를 지키는 일이 가장 먼저입니다. 계약서, 세금계산서, 현장 사진, 매매 과정에서 오간 대화 기록이 쌓일수록 회수 가능성이 높아집니다.

반대로 건물을 새로 취득한 입장에서도 “나는 계약 당사자가 아니다”라는 말만으로 안전하지는 않습니다. 수급인이 건물을 점유한 채 유치권을 주장한다면 인도와 사용에 실제 제약이 생기고, 채무를 인수한 사실이 있었다면 직접 책임을 질 수도 있습니다.

저는 부동산·건축 분쟁에서 대금을 청구하는 쪽과 청구를 받는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 점유·증거·시효를 어떻게 정리했느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 건물주가 바뀌어 대응 방향이 막막하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 권리를 지킬 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 건물주가 바뀌면 이전 건물주에게는 더 이상 공사대금을 청구할 수 없나요?

A. 아닙니다. 공사대금 채권은 도급계약 당사자 사이의 채권이므로 건물 소유권이 넘어가도 이전 건물주의 채무는 그대로 남습니다. 수급인이 따로 면제해 주지 않는 한 소송으로 청구할 수 있습니다.

Q. 새 건물주가 “내가 처리하겠다”고 말로만 했는데 그 사람에게 청구할 수 있나요?

A. 채무인수 약정이 있었고 수급인이 이를 승낙했다는 점을 입증할 수 있다면 가능성이 있습니다. 문자, 녹취, 매매계약서 특약, 정산서처럼 인수 사실을 보여주는 자료가 있는지가 관건입니다.

Q. 이미 건물에서 철수했는데 유치권을 주장할 수 있나요?

A. 어렵습니다. 유치권은 점유를 계속하는 동안만 유지되고, 점유를 잃으면 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만 점유를 빼앗긴 경우에는 점유회수 청구를 검토할 수 있으므로 시기를 놓치지 않아야 합니다.

Q. 공사대금 채권은 언제까지 청구해야 하나요?

A. 민법 제163조 제3호에 따라 공사에 관한 채권은 3년의 단기 소멸시효가 적용됩니다. 소송 제기나 가압류 등으로 시효를 중단하지 않으면 소멸할 수 있으니 서둘러야 합니다.

Q. 전 건물주가 건물을 헐값에 가족에게 넘긴 것 같습니다. 되돌릴 수 있나요?

A. 사해행위 취소를 검토할 수 있습니다. 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년이라는 기간 제한이 있어 빠른 등기부 확인이 필요합니다.

Q. 소송 전에 건물이나 재산을 묶어 둘 수 있나요?

A. 가능합니다. 부동산이나 매매대금 채권 등에 가압류를 신청해 재산이 처분되는 것을 막을 수 있습니다. 승소 후 집행할 재산을 확보한다는 점에서 가장 먼저 검토할 수단입니다.