실거주 갱신거절 후 재임대, 손해배상될까?

“집주인이 직접 들어와 살겠다고 해서 계약갱신을 거절당하고 이사했습니다. 그런데 얼마 지나지 않아 다른 사람에게 다시 임대했다는 사실을 알게 됐습니다. 손해배상을 받을 수 있을까요?”

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 다른 사람에게 주택을 다시 임대했다면 종전 임차인에 대한 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

다만 재임대했다는 사실만으로 모든 경우에 손해배상책임이 인정되는 것은 아닙니다.

중요한 것은 계약갱신이 이루어졌다면 임대차가 계속됐을 기간 안에 재임대했는지, 재임대할 수밖에 없었던 정당한 사유가 있었는지입니다.

1. 집주인이 실거주한다며 계약갱신을 거절할 수 있나요?

주택임대차보호법에 따르면 임차인이 적법하게 계약갱신을 요구한 경우, 임대인은 법에서 정한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

다만 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

문제는 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 거주하지 않거나 다른 사람에게 다시 임대하는 경우입니다.

특히 계약갱신이 거절되지 않았다면 임대차가 계속됐을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 다시 임대했다면 주택임대차보호법에 따른 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.

2. 실거주하지 않고 다른 사람에게 임대했다면 손해배상 대상인가요?

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤, 정당한 사유 없이 일정 기간 안에 제3자에게 다시 임대한 경우 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다.

따라서 다음 사항을 확인해야 합니다.

• 임차인이 적법하게 계약갱신을 요구했는지

• 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는지

• 갱신됐을 임대차기간이 끝나기 전에 제3자에게 재임대했는지

• 재임대에 정당한 사유가 있었는지

다만 집주인이 실제로 거주하지 않았다는 사실만으로 해당 조항에 따른 손해배상책임이 곧바로 인정되는 것은 아닙니다.

예를 들어 주택을 비워두거나 매도했을 뿐 제3자에게 다시 임대하지 않았다면 해당 조항의 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

반면 처음부터 실제로 거주할 의사가 없었는데 허위로 실거주를 주장했다면 갱신거절 자체의 적법성이나 별도의 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.

3. 집주인의 사정이 바뀌었다면 정당한 사유가 인정될까요?

집주인이 실거주를 계획했지만 이후 사정이 바뀌어 다른 사람에게 다시 임대하는 경우도 있습니다.

그러나 단순히 사정이 달라졌다는 이유만으로 손해배상책임이 면제되는 것은 아닙니다.

대법원은 정당한 사유가 인정되기 위해서는 다음 두 가지 요건을 살펴봐야 한다고 판단했습니다.

① 계약갱신을 거절할 당시 예측하기 어려웠던 사정이 발생했을 것

② 그 사정으로 인해 제3자에게 다시 임대하는 것이 불가피했을 것

예를 들어 직장이나 가족관계, 경제적 상황이 변경됐다고 하더라도 그 사정을 미리 예상할 수 있었거나 다른 방법으로 해결할 수 있었다면 정당한 사유로 인정되기 어려울 수 있습니다.

또한 정당한 사유가 있었다는 점은 임대인이 증명해야 합니다.

4. 최근 대법원은 어떻게 판단했을까요?

대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결에서는 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 제3자에게 다시 임대한 사건이 문제됐습니다.

임대인은 자신이 소유한 다른 부동산의 임차인에게 보증금을 반환해야 하는 상황이 발생해, 보증금을 마련하기 위해 해당 주택을 다시 임대할 수밖에 없었다고 주장했습니다.

그러나 법원은 이러한 사정이 계약갱신 거절 당시 예측하기 어려웠던 사정이라고 보기 어렵고, 제3자에게 다시 임대하는 것이 불가피했다고 인정하기도 어렵다고 판단했습니다.

대법원 역시 이러한 판단을 수긍하여 임대인의 상고를 기각했습니다.

즉, 보증금 반환 등 경제적인 사정이 발생했다는 사실만으로 재임대의 정당한 사유가 인정되는 것은 아니라는 점을 확인할 수 있습니다.

5. 손해배상액은 어떻게 계산할까요?

손해배상책임이 인정된다면 구체적인 배상액도 확인해야 합니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따르면, 당사자 사이에 손해배상액에 관한 별도의 예정이 없다면 다음 세 금액 중 가장 큰 금액을 기준으로 합니다.

① 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분

② 새 임대차와 기존 임대차의 환산월차임 차액 2년분

③ 갱신거절로 인해 임차인이 실제로 입은 손해액

여기서 환산월차임은 월세뿐 아니라 보증금을 법정 기준에 따라 월차임으로 환산한 금액을 포함합니다.

예를 들어 새로운 임대차의 환산월차임이 기존보다 월 30만 원 높다면, 차액의 2년분인 720만 원이 두 번째 기준에 따른 금액이 됩니다.

다만 이 금액이 곧바로 최종 손해배상액이 되는 것은 아닙니다. 세 가지 기준을 각각 계산한 후 가장 큰 금액을 적용해야 합니다.

실제 손해액을 주장한다면 이사비용이나 중개보수 등의 지출이 갱신거절로 인해 발생한 손해라는 점도 확인해야 합니다.

6. 손해배상을 청구하려면 어떤 자료가 필요할까요?

실거주를 이유로 계약갱신을 거절당했다면 우선 계약갱신 요구부터 퇴거, 재임대까지의 경위를 정리하는 것이 중요합니다.

주로 다음과 같은 자료를 확인할 수 있습니다.

• 기존 임대차계약서

• 계약갱신 요구 및 갱신거절 관련 문자·메신저·내용증명

• 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다는 자료

• 실제 퇴거일을 확인할 수 있는 자료

• 제3자 재임대 여부와 시점을 확인할 수 있는 자료

• 새로운 임대차계약서, 이사비용 등 손해 관련 자료

특히 집주인이 언제 다른 사람에게 다시 임대했는지가 중요합니다.

새로운 임대차계약의 존재와 시점은 법에서 허용하는 범위의 임대차정보 확인이나 소송상 증거신청 등을 통해 확인하는 방법을 검토할 수 있습니다.

7. 실거주 갱신거절 손해배상에 관해 자주 묻는 질문

Q1. 집주인이 실제로 살지 않았다면 무조건 손해배상을 받을 수 있나요?

A. 그렇지는 않습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상은 일정 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우를 대상으로 합니다. 다만 처음부터 실거주의사가 없었다면 별도의 법적 책임이 문제될 수 있습니다.

Q2. 집주인이 잠깐 거주한 뒤 다시 임대했다면 괜찮은가요?

A. 일정 기간 실제로 거주했다는 이유만으로 손해배상책임이 당연히 없어지는 것은 아닙니다. 재임대 시점과 경위, 정당한 사유가 있었는지를 확인해야 합니다.

Q3. 집주인이 경제적 사정 때문에 다시 임대했다면요?

A. 경제적 사정이 변경됐다는 사실만으로는 부족합니다. 갱신거절 당시 예측하기 어려웠던 사정이었고, 그로 인해 제3자에게 다시 임대하는 것이 불가피했는지를 판단합니다.

Q4. 손해배상액은 무조건 월세 3개월분인가요?

A. 아닙니다. 별도의 손해배상액 예정이 없다면 법에서 정한 세 가지 기준을 계산한 뒤 가장 큰 금액을 적용합니다.

실거주 갱신거절 후 재임대, 전체 경위를 확인해야 합니다

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하는 것은 법에서 허용하는 사유 중 하나입니다.

그러나 갱신됐을 임대차기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대했다면 종전 임차인에 대한 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

특히 대법원은 예측하기 어려웠던 사정과 재임대의 불가피성이 인정되어야 정당한 사유가 될 수 있다고 판단했습니다.

따라서 실거주를 이유로 퇴거한 뒤 재임대 사실을 알게 됐다면 계약갱신 요구와 거절의 경위, 새로운 임대차계약의 체결 시점, 실제 손해 등을 함께 확인하여 손해배상 청구 가능성을 검토할 필요가 있습니다.