안녕하세요.
법무법인 한서 대표 김형민 변호사(25년차 경력 변호사, 부동산 전문 변호사)입니다.
상가나 사무실 임대차계약이 종료된 후 임대인과 임차인 사이에서
자주 발생하는 분쟁 중 하나가 임대차보증금 반환과 원상회복 의무입니다.
임대인은 “임차인이 사용한 시설을 모두 철거하고 처음 상태로 돌려놓아야 한다”고 주장하는 반면,
임차인은 “내가 직접 설치한 시설만 철거하면 되는 것 아니냐”고 반박하는 경우가 있습니다.
특히 이전 임차인이 설치한 시설을 그대로 인수하여 영업한 경우에는 문제가 더욱 복잡해질 수 있습니다.
이전 임차인이 설치한 시설까지 현재 임차인이 철거해야 할까요?
의정부지방법원 고양지원에서 선고된 실제 판결을 통해
상가 임대차에서 원상회복 의무의 범위가 어떻게 판단되는지 살펴보겠습니다.
임대인이 보증금에서 원상회복 비용을 공제한 사건
C씨는 건물을 임차하여 노래연습장을 운영했습니다.
2017년 체결된 임대차계약의 보증금은 5,000만 원, 월 차임은 247만 5,000원이었고,
2020년 1월 임대차계약이 종료되면서 C씨는 건물을 반환했습니다.
그런데 임대인은 보증금 전액을 반환하지 않았습니다.
임대인이 문제 삼은 것은 원상회복 비용이었습니다.
임대인 측은 노래연습장에 설치된 각종 시설을 철거하고 다시 사무실 용도로 복구하는 데
약 2,700만 원이 필요하다고 주장하면서, 그 비용을 임대차보증금에서 공제했습니다.
C씨는 이에 동의하지 않았습니다.
왜냐하면 해당 노래연습장 시설의 대부분은 C씨가 직접 설치한 것이 아니라
이전 임차인이 이미 설치해 놓은 시설이었기 때문입니다.
C씨는 기존 시설을 그대로 사용하면서 일부 시설만 추가로 설치했을 뿐이었습니다.
그렇다면 현재 임차인인 C씨가 이전 임차인이 설치한 시설까지 모두 철거하여
원래의 사무실 상태로 복구해야 할까요?
법원은 원상회복 의무의 범위를 어떻게 판단했을까?
법원은 임대인의 주장을 그대로 받아들이지 않았습니다.
이 사건에서 법원이 중요하게 본 것은 단순히 “임차인이 해당 시설을 사용했는가”가 아니었습니다.
임대차계약에서 원상회복 의무를 구체적으로 어떻게 정하고 있었는지,
그리고 계약 체결 당시 임대차 목적과 시설의 상태가 어떠했는지를 종합적으로 살펴보았습니다.
① 계약서에 정해진 원상회복 의무의 범위
이 사건 임대차계약에는 임차인이 추가로 설치한 시설물을
임차인의 비용으로 철거해야 한다는 취지의 내용이 있었습니다.
하지만 이전 임차인이 이미 설치해 놓은 노래연습장 시설까지 철거하여
사무실 상태로 복구해야 한다는 내용은 명확하게 정해져 있지 않았습니다.
따라서 법원은 계약서에 정해진 원상회복 의무의 범위를 넘어,
임차인에게 이전 임차인이 설치한 시설까지 철거할 의무가 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
여기서 중요한 것은 “원상회복 의무가 있다”는 사실 자체와
“어디까지 원상회복해야 하는가”는 별개의 문제라는 점입니다.
임대차계약이 종료되었다고 해서 임차인이 무조건 건물을
최초 임대 당시의 상태까지 되돌려야 하는 것은 아닙니다.
구체적인 원상회복 범위는 계약 내용과 임대차 체결 당시의 상태,
시설물의 설치·변경 경위 등을 종합하여 판단하게 됩니다.
이전 임차인에게 권리금을 지급했다고 원상회복 의무까지 승계할까?
임대인 측에서는 C씨가 이전 임차인에게 권리금을 지급하고 영업을 이어받았다는 점도 주장했습니다.
즉, 이전 임차인의 영업시설을 그대로 인수하여 사용했다면
그 시설에 대한 원상회복 의무도 함께 승계했다고 보아야 한다는 취지였습니다.
그러나 법원은 이러한 주장을 받아들이지 않았습니다.
권리금을 지급하고 영업을 승계했다는 사정만으로 이전 임차인이 부담하던
원상회복 의무까지 당연히 현재 임차인에게 승계된다고 볼 수는 없기 때문입니다.
권리금 지급과 임대차계약상 원상회복 의무는 서로 구별하여 판단해야 합니다.
따라서 이전 임차인의 시설을 인수하여 사용했다는 사정만으로
현재 임차인에게 해당 시설을 모두 철거할 의무가 당연히 발생한다고 단정할 수 없습니다.
다만 실제 계약 과정에서 이전 임차인의 시설을 포함하여 원상회복하기로 별도로 합의했다면
결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 계약 내용과 당사자들의 합의가 중요합니다.
업종 제한 조항도 원상회복 범위를 판단하는 중요한 기준이 됩니다
이 사건에서 또 하나 주목할 부분은 임대차계약에서 해당 건물의 업종을
노래연습장으로 정하고 있었다는 점입니다.
또한 내부 시설을 변경하는 경우 임대인의 동의를 받도록 하는 내용도 있었습니다.
법원은 이러한 계약 내용을 종합하여, 임대차계약 당시부터
노래연습장 영업과 그에 필요한 시설이 존재하는 상태가 계약의 전제가 되었다는 점을 고려했습니다.
즉, 임대인이 애초에 노래연습장 영업을 전제로 임대차계약을 체결하고 해당 시설의 사용을 허용해 왔다면,
계약 종료 후 임차인에게 별도의 약정도 없이 그 시설 전체를 철거하여
전혀 다른 상태로 복구하라고 요구할 수 있는지는 신중하게 판단해야 한다는 것입니다.
결국 법원은 임대인이 주장한 약 2,700만 원의 원상회복 비용을 보증금에서 공제하는 것을 인정하지 않고,
임차인에게 보증금 중 2,715만 원을 반환하라고 판단했습니다.
그렇다면 임차인은 자신이 설치한 시설만 철거하면 될까요?
이 사건을 보고 “무조건 내가 설치한 시설만 철거하면 된다”고 생각해서는 안 됩니다.
원상회복 의무의 범위는 각 임대차계약의 내용과 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.
예를 들어 임대차계약서에
임차인이 설치한 시설물의 철거
기존 시설물의 철거
임대차 종료 시 최초 임대 당시 상태로의 복구
특정 시설의 철거 및 폐기
인테리어 및 구조변경 부분의 복구
등에 관한 내용이 구체적으로 정해져 있다면 해당 약정이 중요한 판단 기준이 됩니다.
또한 계약서에 명확한 문구가 없더라도 임대차계약 체결 당시 건물의 상태,
임차인이 실제로 변경한 부분, 당사자 사이의 합의, 시설물의 설치 경위와 사용 관계 등을 종합하여
원상회복 범위가 결정될 수 있습니다.
따라서 원상회복 문제에서는 단순히 “내가 설치했느냐, 이전 임차인이 설치했느냐”만 확인해서는 부족합니다.
임대차보증금에서 원상회복 비용을 공제할 수 있을까?
임대인이 임대차보증금에서 원상회복 비용을 공제하려면,
우선 임차인에게 실제로 원상회복 의무가 존재하는지가 확인되어야 합니다.
임차인에게 원상회복 의무가 인정된다면 그에 필요한 비용을 손해배상 등의 명목으로
보증금에서 공제하는 것이 문제될 수 있습니다.
하지만 임차인에게 해당 시설을 철거할 의무 자체가 없다면,
임대인이 임의로 산정한 철거·복구 비용을 보증금에서 공제하는 것은 인정되기 어렵습니다.
따라서 임대인이 “원상회복 비용이 발생했다”는 이유만으로 보증금 반환을 거부할 수 있는 것은 아닙니다.
① 원상회복 의무가 있는지, ② 그 범위가 어디까지인지, ③ 실제 복구비용이 얼마인지를
각각 구분하여 살펴볼 필요가 있습니다.
상가 임대차계약을 체결할 때 무엇을 주의해야 할까요?
임차인이라면
기존 시설을 그대로 인수하여 영업할 예정이라면 계약 체결 전에 어떤 시설이 기존 시설이고
어떤 시설을 본인이 추가하는 것인지를 확인해 두는 것이 좋습니다.
특히 다음과 같은 내용을 계약서에 명확하게 기재하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
“임차인은 기존 임차인이 설치한 시설물에 대하여 원상회복 의무를 부담하지 아니하며, 임차인이 추가로 설치한 시설물에 한하여 철거 및 원상회복한다.”
물론 실제 계약에서는 건물의 상태와 당사자들의 합의에 맞게 문구를 작성해야 합니다.
또한 임대차계약 체결 당시의 내부 시설을 사진이나 영상으로 남겨두는 것도 중요합니다.
나중에 어떤 시설이 임차인의 설치물인지, 계약 당시부터 존재하던 시설인지 다툼이 발생할 수 있기 때문입니다.
임대인이라면
반대로 임대차 종료 후 특정 시설을 반드시 철거하여 건물을 일정한 상태로 돌려받기를 원한다면,
이를 계약서에 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.
특히 특정 업종의 영업을 전제로 임대한 경우에는 계약 종료 시 시설물을 어느 범위까지 철거할 것인지,
기존 시설까지 철거할 것인지를 명확하게 약정할 필요가 있습니다.
“원상복구한다”는 정도의 추상적인 표현만 사용하는 것보다
구체적인 시설과 철거 범위를 정해두는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
결국 원상회복 분쟁의 핵심은 ‘계약 당시 상태’입니다
상가 임대차에서 원상회복 의무를 판단할 때는 단순히 계약 종료 후의 건물 상태만 보는 것이 아닙니다.
임대차계약 당시 건물의 상태가 어떠했는지, 어떤 시설이 이미 존재했는지, 누가 어떤 시설을 설치했는지,
계약서에서 원상회복을 어떻게 정했는지를 종합적으로 확인해야 합니다.
특히 이전 임차인의 시설을 그대로 인수하여 영업한 경우라면 권리금 지급 여부만으로
원상회복 의무가 결정되는 것이 아니므로,
기존 임차인의 시설과 현재 임차인이 추가한 시설을 구분하여 검토할 필요가 있습니다.
결국 임대인과 임차인 모두 계약 체결 당시부터 시설물의 상태와 원상회복 범위를
명확하게 정해두는 것이 가장 확실한 분쟁 예방책입니다.
법무법인 한서의 임대차·부동산 법률지원
임대차계약이 종료된 후 보증금을 둘러싼 분쟁이 발생하면 단순히 “원상회복을 해야 한다”
또는 “나는 설치하지 않았다”는 주장만으로 해결하기 어려운 경우가 많습니다.
법무법인 한서는 임대차계약의 내용과 체결 당시의 시설 상태, 시설물의 설치 경위,
권리금 지급 및 영업 승계 여부 등을 종합적으로 검토하여
임대차보증금 반환 및 원상회복 관련 분쟁에 대응하고 있습니다.
주요 업무는 다음과 같습니다.
임대차보증금 반환청구 소송
원상회복 의무 및 범위 관련 분쟁
상가·사무실 임대차계약 검토
원상회복 비용의 보증금 공제 관련 분쟁
권리금 및 영업 승계 관련 법률자문
임대차계약이 끝났는데 보증금을 제대로 돌려받지 못하고 있거나,
예상하지 못한 원상회복 비용을 청구받았다면 계약서와 실제 시설 상태부터 꼼꼼하게 확인해 볼 필요가 있습니다.
특히 수천만 원에 이르는 원상회복 비용이 문제되는 경우라면,
임대인이 주장하는 비용이 실제로 임차인이 부담해야 할 비용인지 법률적으로 검토해 보는 것이 중요합니다.
법무법인 한서는 부동산 및 임대차 관련 분쟁에서
구체적인 사실관계와 계약 내용을 바탕으로 적절한 대응방안을 함께 검토해 드리겠습니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.