허위 소액임차인 배당 1,000만원 막았다 

사건 개요

원고는 A은행이 채무자에 대하여 보유하던 채권을 순차적으로 양수받아

해당 부동산에 설정된 근저당권을 승계한 채권자였습니다.

이후 원고가 승계한 근저당권을 기초로 부동산임의경매절차가 진행되었고,

경매법원은 부동산 매각대금에 대한 배당표를 작성하였습니다.

그런데 피고는 해당 부동산의 임차인이라고 주장하면서 임대차보증금 1,000만원에 대한 배당을 요구하였고,

경매법원은 피고를 최우선소액임차인으로 인정하여 1순위로 1,000만원을 배당하였습니다.

이에 원고는 피고가 실제로 임대차보증금을 지급하거나 해당 부동산을 인도받아 전입신고를 하는 등

소액임차인으로서 우선변제권을 갖추었다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.

원고는 배당기일에 피고에 대한 배당에 이의를 제기한 후,

피고에 대한 배당액을 0원으로 변경하고 그 금액을 원고에게 배당하도록 하는 배당이의의 소를 제기하였습니다.

사건의 핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 피고가 실제로 주택임대차보호법상 최우선변제권을 가지는 소액임차인인지 여부였습니다.

피고에게 임대차계약서가 존재한다는 사실만으로 소액임차인으로서 배당받을 권리가 인정되는 것은 아니므로,

실제로 임대차보증금이 지급되었는지, 임대차계약이 실질적으로 체결·이행되었는지,

경매절차가 개시되기 전에 해당 부동산을 인도받고 전입신고를 하여 대항력을 갖추었는지 등을

구체적으로 확인할 필요가 있었습니다.

특히 피고는 과거 채무자에게 지급한 6,500만원이 대여금이었고

그중 1,000만원을 임대차보증금에 충당하기로 하였다고 주장하였으나,

이러한 주장을 뒷받침할 객관적인 증거가 존재하는지가 문제되었습니다.

법무법인 한서의 조력

원고를 대리한 법무법인 한서는 먼저 피고가 제출한 임대차계약서의 작성 시기와

확정일자 취득 시점, 실제 보증금 지급 여부 및 해당 부동산에 대한 인도·전입신고 여부 등을

면밀히 검토하였습니다.

그 결과 피고가 임대차보증금 1,000만원을 실제로 지급하였다고 볼 만한 증거가 없고,

기존에 채무자에게 지급한 6,500만원 중 일부를 임대차보증금으로 충당하기로 했다는 합의 역시

입증되지 않았다는 점을 구체적으로 주장하였습니다.

또한 피고가 임대차계약서 작성일로부터 약 4년이 지난 뒤에야 확정일자를 받았고,

그 시점 역시 경매개시결정 이후였다는 점을 지적하였습니다.

아울러 소액임차인이 담보물권자보다 우선하여 변제를 받기 위해서는

경매절차 개시 전에 해당 부동산을 인도받고 전입신고를 하여 대항력을 갖추어야 하는데,

피고가 이러한 요건을 갖추었다는 증거 역시 없다는 점을 강조하였습니다.

이를 바탕으로 피고에 대한 1,000만원의 배당은 부당하므로 해당 배당액을 0원으로 변경하고,

그 금액을 원고에게 배당해야 한다고 주장하였습니다.

판결 결과

전주지방법원은 원고의 청구를 전부 받아들였습니다.

법원은 피고가 2019년 채무자에게 6,500만원을 송금한 사실과 2020년 작성된 임대차계약서가 존재하고,

피고가 2024년 9월 확정일자를 받은 사실은 인정하였습니다.

그러나 이러한 사정만으로는 피고가 실제로 소액임차인이라고 인정하기 어렵다고 판단하였습니다.

법원은 피고가 지급했다고 주장하는 임대차보증금 1,000만원의 실제 지급 사실을 인정할 증거가 없고,

기존 대여금 중 1,000만원을 임대차보증금으로 충당하기로 했다는 합의 역시 입증되지 않았다고 보았습니다.

또한 피고가 확정일자를 받은 시점이 경매개시결정 이후였고,

경매절차 개시 전에 해당 부동산을 인도받고 전입신고하여 대항력을 갖추었다고 볼 증거도 없다고 판단하였습니다.

이에 법원은 피고에 대한 배당액 1,000만원을 0원으로 변경하고,

원고의 배당액을 기존 17억 8,837만 2,659원에서 17억 9,837만 2,659원으로 증액하도록

배당표를 경정하였습니다.

또한 소송비용은 피고가 부담하도록 판결하였습니다.

마무리

이번 사건은 경매절차에서 임대차계약서가 존재한다는 사정만으로

소액임차인의 최우선변제권이 당연히 인정되는 것은 아니라는 점을 보여주는 사례입니다.

소액임차인이 배당을 받기 위해서는 실제 임대차관계가 존재하고,

관련 법령에서 정한 요건을 갖추었다는 사실이 뒷받침되어야 합니다.

특히 임대차보증금의 실제 지급 여부와 경매개시 전에

부동산을 인도받고 전입신고를 하였는지 여부는 중요한 판단 요소가 될 수 있습니다.

따라서 경매절차에서 다른 채권자에게 소액임차인이라는 이유로 배당이 이루어진 경우,

임대차계약의 실질과 보증금 지급 여부, 대항력 및 우선변제권의 성립 요건을 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.

이 사건에서 법무법인 한서는 피고의 임대차계약서가 존재한다는 형식적인 사정에만 의존하지 않고,

보증금 지급 여부와 대항력 등 실질적인 소액임차인 요건을 면밀히 검토하여 배당의 부당성을 주장하였고,

그 결과 피고에 대한 1,000만원의 배당을 전액 배제하고 해당 금액을 원고에게 돌리는 판결을 이끌어냈습니다.