보증보험 가입됐다던 임대아파트, 임대인 대표 사기 송치 

보증보험 가입됐다던 임대아파트, 임대인 대표 사기 송치

사건 개요

A씨를 비롯한 의뢰인 4명은 지방의 한 민간임대아파트에 입주한 임차인들입니다. 임차인 모집 광고에는 "임대보증금 안전보장, 보증기관 보증 가입"이라는 문구가 크게 적혀 있었고, 연계 금융기관에서 보증금의 대부분을 대출받을 수 있다는 안내도 함께 제공되었습니다. 적은 자기자금으로 안전하게 입주할 수 있다는 설명이었습니다.

임대차계약서의 보증가입 여부란에도 '임대보증금 전액보증 가입'이라고 기재되어 있었습니다. 의뢰인들은 이를 믿고 세대당 1억 원대 중반, 합계 6억 원대의 보증금을 임대사업자인 법인에 지급하였습니다. 일부 의뢰인은 전세자금대출까지 받아 잔금을 치렀습니다.

문제는 입주 후 1년쯤 지나 드러났습니다. 임대사업자 측이 "회사 신용등급이 하락하여 보증기관이 임차인을 상대로 직접 보증 연장을 진행한다"는 안내 문자를 보낸 것입니다. 의뢰인들이 안내에 따라 보증기관을 방문하자, 담당자는 "해당 세대는 보증에 가입되어 있지 않아 연장 대상이 아니다"라고 답변하였습니다. 확인해 보니 의뢰인들의 세대는 계약을 체결하기도 전에 이미 보증 효력이 끝난 상태였습니다.

보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 불안 속에서, 의뢰인들은 임대사업자 법인의 대표이사 B씨에게 형사책임을 묻기로 결심하고 김강희 변호사를 찾아왔습니다.

핵심 쟁점

첫째, 실제 계약 실무는 직원들이 처리하였으므로 대표이사 개인에게 기망행위의 책임을 물을 수 있는지가 문제였습니다. 둘째, 보증보험에 가입되지 않은 사실을 알리지 않은 것이 사기죄의 기망에 해당하는지가 문제였습니다. 셋째, 가장 어려운 쟁점으로 계약 당시부터 속일 의사, 즉 편취의 고의가 있었는지가 문제였습니다.

전세 사건에서 임대인 측은 통상 "계약 당시에는 보증에 가입할 생각이었고, 이후 사정이 나빠졌을 뿐"이라고 주장합니다. 이 주장이 받아들여지면 사건은 단순한 민사상 채무불이행으로 정리되고 수사는 불송치로 끝납니다. 결국 이 사건의 승부처는 '계약 당시 이미 보증 가입이 불가능했고, 임대인 측이 그 사실을 알고 있었다'는 점을 객관적 자료로 입증하는 것이었습니다.

김강희 변호사의 대응 [1] : 기망행위를 증거로 특정

1) 흩어진 자료를 하나의 흐름으로 정리

의뢰인들이 가진 자료는 광고지, 대출 안내문, 계약서, 문자메시지, 통화 녹음 등으로 흩어져 있었습니다. 김강희 변호사는 이를 '보증 가입 광고 → 계약서 기재 → 보증금 지급 → 미가입 사실 확인'의 순서로 재구성하였습니다. 특히 보증기관 담당자가 "계약 이전에 이미 보증 효력이 상실되었다"고 확인해 준 통화 녹취를 핵심 증거로 제출하여, 계약서의 '전액보증 가입' 기재가 계약 당시부터 사실과 달랐음을 분명히 하였습니다.

2) 대표이사의 책임 구조 정리

김강희 변호사는 법인 등기부를 통해 B씨가 회사의 재무와 임대 조건을 총괄하는 대표이사임을 소명하였습니다. 그리고 모집 광고와 계약서 양식에 일관되게 보증 가입 문구가 들어간 점을 근거로, 개별 직원의 실수가 아니라 회사 차원의 결정에 따른 고지였다는 점을 고소장에 구체적으로 적시하였습니다.

3) 법리 제시

대법원은 상대방이 알았더라면 거래하지 않았을 사정을 알리지 않은 경우에도 사기죄의 기망이 성립한다고 판단한 바 있습니다. 김강희 변호사는 이 법리와 함께, 보증보험 미가입 사실을 숨기고 임대차계약을 체결한 임대인에게 사기죄를 인정한 하급심 사례들을 제시하여 이 사건이 형사 사건임을 설득하였습니다.

임차인에게 보증금을 돌려받을 수 있는지는 계약 체결 여부를 좌우하는 가장 중요한 요소입니다. 김강희 변호사는 의뢰인들이 보증 미가입 사실을 알았다면 결코 계약하지 않았을 것이라는 점을, 대출까지 받아 보증금을 마련한 경위와 함께 구체적으로 설명하였습니다. 임대인 측에 그 사실을 알릴 의무가 있었다는 점을 사실관계로 뒷받침한 것입니다.

김강희 변호사의 대응 [2] : 편취의 고의 입증

1) 보증 요건의 확인

민간임대주택의 임대사업자는 법률상 임대보증금 보증에 가입할 의무가 있습니다. 김강희 변호사는 보증기관이 담보권 설정액과 보증금의 합계가 주택가격의 일정 비율 이내일 것 등 엄격한 요건을 두고 있다는 점을 먼저 정리하였습니다. 보증 가입 여부가 곧 임대사업자의 재무 건전성을 보여 주는 척도라는 점을 수사기관에 설명하기 위해서였습니다.

2) 임대인 측이 스스로 작성한 공시자료와의 대조

이어 김강희 변호사는 임대사업자 법인이 계약 무렵 직접 공시한 재무자료를 확보하여 분석하였습니다. 그 자료에는 부채비율이 수백 퍼센트에 이른다는 사실, 보증기관이 평가한 신용등급이 낮은 단계에 머물러 있다는 사실, 회사가 피고인 소송이 다수 진행 중이라는 사실이 그대로 기재되어 있었습니다. 회사 스스로 유동성 위험에 노출되어 있다고 적은 대목도 있었습니다.

3) '몰랐다'는 변명의 차단

이 자료는 제3자의 평가가 아니라 임대인 측이 스스로 작성해 공개한 문서였습니다. 김강희 변호사는 이를 근거로 B씨가 계약 당시 보증 가입이 사실상 불가능한 재무 상태임을 누구보다 잘 알고 있었다고 논증하였습니다. "나중에 사정이 나빠졌을 뿐"이라는 예상 변명을 객관적 자료로 미리 차단한 것입니다.

나아가 진행 중이던 다수의 소송에서 패소할 경우 보증금을 반환할 자력이 고갈될 수 있다는 점 역시 대표이사 본인이 가장 잘 알 수 있는 사정이었습니다. 김강희 변호사는 이러한 위험을 알리지 않은 채 건실한 임대사업자인 것처럼 계약을 진행한 것 자체가 편취의 고의를 보여 준다고 주장하였습니다.

김강희 변호사의 대응 [3] : 수사 단계 밀착 대응

1) 조사 직후 보충의견서 제출

김강희 변호사는 고소인 조사에서 수사관이 확인하고자 한 부분을 파악한 뒤, 조사 바로 다음 날 보충의견서를 제출하였습니다. 의뢰인 4명의 계약금·잔금 지급 내역을 금융자료로 하나씩 대조하여 피해 금액을 빠짐없이 특정하였습니다.

2) 진술조서의 오류 정정

조서를 다시 검토하는 과정에서 보증의 '연장'이 '가입'으로 잘못 기재된 부분을 발견하였습니다. 사소해 보이지만 보증 효력이 언제 끝났는지와 직결되는 표현이었습니다. 김강희 변호사는 의견서를 통해 이를 바로잡아, 이후 피의자 측이 진술의 모순을 주장할 여지를 없앴습니다.

3) 수사 방향의 유지

이러한 대응으로 수사의 초점은 '보증금을 돌려주지 못한 사정'이 아니라 '계약 당시 무엇을 알고 무엇을 숨겼는가'에 맞춰졌습니다. 전세 사건의 고소가 불송치로 끝나는 가장 흔한 이유는 수사가 '사후에 자금 사정이 나빠진 경위'를 확인하는 데 머물기 때문입니다. 김강희 변호사는 고소 단계부터 계약 시점의 보증 효력과 재무 상태를 중심으로 증거를 배치하여, 수사기관이 처음부터 계약 당시의 인식을 들여다보도록 하였습니다.

결론

경찰은 약 7개월간의 수사 끝에 B씨의 사기 혐의가 인정된다고 보아 사건을 검찰에 송치하였습니다. 단순한 보증금 미반환 분쟁으로 끝날 수 있었던 사안에서 임대인 측의 형사책임을 묻는 절차가 본격적으로 시작된 것입니다. 의뢰인들은 이후의 형사 절차와 피해 회복 과정에서 한층 유리한 위치에 서게 되었습니다.

보증보험에 가입되어 있다는 말을 믿고 계약하였다가 보증금을 돌려받지 못할 처지에 놓이셨다면, 계약서와 광고 자료, 보증기관 확인 내용부터 확보해 두시기 바랍니다. 증거 정리부터 고소, 수사 대응까지 김강희 변호사가 함께 해결책을 찾아 드립니다.