지상권 지료 동결 특약, 등기하지 않으면 새 땅주인에게 주장할 수 없는 이유 

지상권을 설정하면서 토지 소유자와 "지료는 앞으로 올리지 않기로 한다"고 약속해 두었는데, 토지가 팔리고 나자 새 땅주인이 지료를 올려 달라고 요구하는 일이 있습니다. 계약서에 분명히 적어 둔 약속인데도 새 소유자에게는 통하지 않을 수 있는데, 그 갈림길이 바로 등기입니다. 지료에 관한 약정은 지상권의 내용을 이루는 사항이어서 등기부에 기록되어 있어야 토지를 양수한 제3자에게 맞설 수 있기 때문입니다. 이 글에서는 지료 동결 특약이 왜 등기 없이는 힘이 없는지, 등기하지 않았을 때 어떤 분쟁이 따라오는지, 지금이라도 어떻게 바로잡는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

---

지상권 지료 특약 — 계약서의 약속과 등기부의 기록은 별개다

지상권은 타인의 토지에서 건물이나 그 밖의 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물권입니다. 지상권이 물권인 이상 설정계약만으로는 효력이 생기지 않고 민법 제186조에 따라 등기를 마쳐야 권리가 생깁니다. 그런데 지상권에서 지료는 필수 요소가 아닙니다. 지료를 정하면 유상 지상권, 정하지 않으면 무상 지상권이 되고, 지료를 정했다면 그 금액과 지급시기가 지상권 내용의 일부가 됩니다.

여기서 많은 분들이 놓치는 부분이 있습니다. 토지 소유자와 지상권자가 지료를 얼마로 하고 몇 년간 올리지 않기로 합의했더라도, 그 합의가 등기부에 올라가지 않았다면 당사자 사이에서만 효력이 있는 채권적 약속에 머뭅니다. 계약서 원본을 가지고 있다는 사실과, 등기부를 열람한 누구나 그 내용을 알 수 있다는 사실은 법적으로 전혀 다른 층위입니다. 토지를 새로 사는 사람은 계약서가 아니라 등기부를 보고 거래하기 때문에, 법은 등기된 내용에만 제3자에 대한 효력을 줍니다.

지료 약정은 지상권자와 토지 소유자 사이의 계약이면서 동시에 지상권의 내용이어서, 등기라는 공시를 갖춰야 새 땅주인에게도 효력이 미친다.

지료 증감청구권 — 동결 특약이 필요한 이유

지료를 올리지 않기로 하는 특약이 왜 필요한지는 민법 제286조를 보면 알 수 있습니다. 이 조문은 지료가 토지에 관한 조세나 그 밖의 부담의 증감, 또는 지가의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자가 그 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 즉 지료는 한 번 정해 두어도 땅값이 오르거나 재산세가 늘면 소유자가 증액을 청구할 수 있는 구조입니다. 장기간 건물이나 설비를 유지해야 하는 지상권자에게는 지료가 해마다 불어날 위험이 사업 계획 전체를 흔드는 변수가 됩니다.

그래서 지상권 설정 단계에서 "지료는 월 얼마로 하고 설정 후 일정 기간 증액하지 않는다"거나 "정해진 방식으로만 조정한다"는 특약을 넣습니다. 이 특약은 제286조의 증감청구를 사전에 제한하는 내용이어서, 지상권자의 비용 예측 가능성을 지켜주는 사실상 유일한 장치입니다. 문제는 이 장치가 설정 당시의 소유자에게만 통하고 끝날 수 있다는 점입니다. 토지가 매매나 경매로 넘어가는 순간, 등기되지 않은 특약은 새 소유자를 구속하지 못한 채 소멸할 위험에 놓입니다.

• 증액 동결 특약 — 일정 기간 지료를 올리지 않는다는 약정. 지료 증감청구 전반을 제한함.

• 지료 산정 방식 특약 — 공시지가의 일정 비율 등 계산 기준을 미리 정하는 약정.

• 지급시기 특약 — 월납·연납·선납 등 지급 시점을 정하는 약정. 지료 연체 판단의 기준이 됨.

• 세 가지 모두 지료와 지급시기에 관한 약정이므로 등기사항으로 올려야 제3자에게 대항 가능.

등기하지 않은 지료 약정은 새 땅주인에게 대항할 수 없다

지상권 등기에는 부동산등기법 제69조에 따라 지상권설정의 목적과 범위가 반드시 기록되고, 존속기간과 지료 및 그 지급시기는 약정이 있는 경우에 함께 기록됩니다. 판례도 지료에 관한 약정은 이를 등기해야만 그 뒤에 토지소유권이나 지상권을 양수한 사람에게 대항할 수 있다는 입장을 일관되게 취합니다. 지상권설정등기에는 목적·범위·존속기간만 적어 놓고 지료 약정은 계약서에만 둔 경우가 실무에서 의외로 많은데, 바로 이런 경우가 분쟁의 출발점입니다.

가령 지상권자가 토지 소유자와 "10년간 월 100만원, 증액 없음"으로 합의하고 지상권설정등기를 마쳤지만 지료 항목은 등기하지 않았다고 해보겠습니다. 이후 토지가 제3자에게 매각되면 새 땅주인은 등기부에서 지료 약정을 확인할 수 없으므로, 전 소유자와 한 동결 약속을 자신이 지켜야 한다는 주장을 받아들이지 않을 수 있습니다. 지상권자는 약정서가 있다는 사실만으로는 이 다툼에서 유리한 위치에 서지 못하고, 지료를 새로 정하는 협의나 법원의 지료 결정 절차로 끌려 들어갈 수 있습니다.

지료 연체와 소멸청구 — 등기 여부가 연체 계산을 바꾼다

지료 등기가 중요한 또 하나의 이유는 지상권 자체의 존속과 연결되기 때문입니다. 민법 제287조는 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않은 때 지상권설정자가 지상권의 소멸을 청구할 수 있다고 정합니다. 지상권이 소멸하면 건물을 지키려는 지상권자에게는 치명적이므로, 새 땅주인이 지료를 대폭 올린 뒤 이를 못 내면 연체로 몰아 소멸을 청구하는 시나리오가 현실적인 위험으로 따라옵니다.

대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결은 이 영역의 기준을 보여줍니다. 지료에 관한 협의가 있었는지 법원이 지료를 결정했는지 입증되지 않으면 지료 연체를 인정할 수 없고, 지료 약정을 등기하지 않은 이상 토지 양수인은 종전 소유자 시절의 연체기간을 합산해 소멸을 청구할 수 없다는 취지입니다. 양수인에 대해서만 2년 이상의 연체가 있어야 하므로 연체 시계는 소유자가 바뀌면 새로 시작됩니다. 이는 지료 약정과 그 등기가 지상권자와 양수인 양쪽 모두에게 연체의 기준선 역할을 한다는 뜻이기도 합니다.

지료가 이미 올랐다면 — 지료결정 절차와 증액 청구의 현실

새 땅주인이 지료 증액을 요구하고 지상권자가 이를 거부하면, 가장 흔한 분쟁 경로는 지료 증감 청구와 법원의 지료 결정입니다. 당사자 사이에 협의가 되지 않으면 소유자나 지상권자가 법원에 적정 지료의 확정을 구하게 되고, 법원은 감정을 거쳐 토지의 가액, 이용 상황, 주변 임료 수준 등을 종합해 지료를 정합니다. 지료가 법원 판결로 확정되면 그 이후의 미납분이 연체 판단의 기준이 됩니다.

지상권자가 주의할 점은 소유자가 일방적으로 통지한 금액이 곧바로 의무가 되지는 않는다는 것이지만, 그렇다고 아무것도 지급하지 않고 버티는 것은 위험하다는 점입니다. 지료가 확정되기 전이라도 종전에 합의된 금액이나 자신이 상당하다고 보는 금액을 계속 지급하고, 지급 사실을 계좌이체 내역 등으로 남겨 두어야 합니다. 법원이 결정한 지료가 더 높게 나오면 그 차액이 소급해서 문제될 수 있어서, 증액이 예상되는 사안에서는 미리 차액 지급이나 공탁 여부까지 따져 두는 편이 안전합니다.

지금이라도 바로잡는 법 — 지상권변경등기와 이해관계인 승낙

지료 약정을 등기하지 않은 채 시간이 흘렀다면, 지상권 내용을 보완하는 지상권변경등기로 지료와 지급시기를 등기부에 추가할 수 있습니다. 이 등기는 토지 소유자와 지상권자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이므로, 토지 소유자가 이미 바뀌었다면 새 소유자의 협조가 있어야 합니다. 새 땅주인이 동결 특약에 동의하지 않는다면 변경등기 자체가 불가능하므로, 결국 새로운 지료 조건을 협상해서 새로 합의한 내용을 등기하는 방향으로 가게 됩니다.

변경등기에는 등기상 이해관계 있는 제3자가 있을 때 그 사람의 승낙이 필요합니다. 예컨대 지상권 위에 저당권이 설정되어 있거나 지상권 자체가 담보로 잡혀 있다면, 지료를 바꾸는 변경이 그 저당권자의 이익에 영향을 줄 수 있으므로 승낙서를 받아야 합니다. 설정 단계에서 처음부터 지료와 지급시기를 함께 등기해 두면 이런 번거로움이 없다는 점에서, 가장 비용이 적게 드는 대응은 설정등기 신청 시점에 지료 항목을 빠뜨리지 않는 것입니다.

• 설정등기 단계 — 지료 금액과 지급시기를 등기신청서에 반드시 기재하고 등기부에서 확인.

• 이미 설정된 경우 — 소유자와 공동으로 지상권변경등기 신청.

• 이해관계인(저당권자 등)이 있으면 승낙서를 첨부.

• 소유자가 바뀐 경우 — 새 소유자와 새 조건으로 합의 후 변경등기.

지상권 설정 전 확인할 것 — 특약을 살리는 체크 순서

지료 동결 특약을 실제로 지키려면 계약 단계에서 순서를 정해 두는 것이 좋습니다. 먼저 특약의 문구가 지료 금액, 증액 제한 기간, 지급시기를 구체적으로 특정하는지 확인해야 합니다. "상당한 지료를 지급한다"처럼 막연한 문구는 등기 신청 자체가 어렵거나 나중에 해석 다툼을 낳기 쉽습니다. 금액과 기간이 숫자로 적혀야 등기부에 그대로 옮길 수 있고, 새 땅주인도 그 내용을 정확히 알 수 있습니다.

그다음 등기신청서에 지료와 지급시기가 포함되었는지, 등기가 끝난 뒤 발급받은 등기사항전부증명서의 지상권 항목에 그 내용이 실제로 기록되었는지 직접 확인해야 합니다. 법무사에게 등기를 맡겼더라도 등기부에서 지료 항목이 빠진 경우가 있으므로 확인은 의뢰인이 하는 편이 안전합니다. 마지막으로 토지에 근저당 등 선순위 권리가 있다면 경매로 지상권이 소멸할 수 있는 별개의 위험도 같이 점검해야 합니다. 지료 동결이 등기로 완벽하게 보호되어도 지상권 자체가 경매로 사라지면 의미가 없기 때문입니다.

자주 묻는 질문

Q. 지료 동결 특약을 계약서에만 적어도 효력이 있나요?

A. 토지 소유자와 지상권자 사이에서는 계약으로서 효력이 있습니다. 다만 토지를 양수한 새 소유자에게는 지료 약정을 등기하지 않으면 대항하지 못합니다.

Q. 지상권설정등기는 했는데 지료는 등기하지 않았습니다. 어떻게 되나요?

A. 지상권 자체는 유효하지만 지료 약정은 등기부에 공시되지 않아 새 땅주인에게 주장하기 어렵습니다. 소유자와 공동으로 지상권변경등기를 신청해 보완하는 방법이 있습니다.

Q. 새 땅주인이 지료를 올리고 못 내면 지상권이 소멸하나요?

A. 민법 제287조에 따라 2년 이상의 지료를 지급하지 않아야 소멸 청구가 가능합니다. 지료가 협의나 법원 결정으로 확정되지 않았다면 연체 자체가 인정되기 어렵습니다.

Q. 종전 소유자 때 밀린 지료도 새 땅주인이 이어받나요?

A. 지료를 등기하지 않았다면 새 땅주인은 종전 소유자 시절의 연체기간을 합산해 소멸을 청구할 수 없다는 것이 대법원 판례의 입장입니다. 새 소유자에 대한 연체기간만 따집니다.

Q. 지료 변경등기에는 누구의 동의가 필요한가요?

A. 현재 토지 소유자와 지상권자가 공동으로 신청해야 하고, 지상권에 저당권 등이 설정되어 있다면 그 권리자의 승낙서가 필요합니다. 새 소유자가 동의하지 않으면 변경등기는 어렵습니다.

Q. 무상 지상권이면 지료 문제는 없는 건가요?

A. 무상으로 정했더라도 그 사실을 등기하지 않으면 새 땅주인에게 주장하기 어렵습니다. 무상이라는 약정 역시 지료에 관한 약정이므로 등기로 공시해 두는 것이 안전합니다.

맺음말

지상권에서 지료를 올리지 않기로 한 약속은 계약서를 쓰는 것으로 끝나지 않고 등기부에 올라가야 비로소 새 땅주인까지 구속합니다. 지료와 지급시기가 등기되어 있는지에 따라 증액 분쟁에서의 위치, 지료 연체와 소멸청구의 계산 방식이 모두 달라지기 때문에, 지상권을 설정하는 단계에서 등기사항전부증명서를 확인하는 한 번의 절차가 이후의 분쟁을 크게 줄입니다.

이미 지료 항목 없이 등기를 마쳤다면 지금 소유자와 협의해 변경등기를 서두르는 것이 현실적인 대응입니다. 토지가 곧 매각될 가능성이 있다면 그 전에 마치는 편이 안전합니다. 특히 토지 개발이나 매매가 활발한 용인 처인·양평 일대처럼 소유자가 자주 바뀌는 지역에서는, 지상권 설정 전후로 지료 약정의 등기 여부를 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.